ad222
วันอาทิตย์ที่ 18 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2561
ข่าวด่วน

เปลี่ยนหัวลำโพงเป็นศูนย์การค้า / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

On January 11, 2018
647-9

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ผมไปสอนหนังสือที่ญี่ปุ่นตั้งแต่ปี 2530 โดยเริ่มต้นไปสอนที่มหาวิทยาลัยมิตากะ และไปมาหลายหนหลายเมือง วันนี้ผมเสนอให้มีการพัฒนาสถานีรถไฟหัวลำโพงในเชิงพาณิชย์เพื่ออำนวยประโยชน์ต่อประเทศชาติและประชาชนคนส่วนใหญ่ที่เป็นเจ้าของประเทศ ไม่ใช่ทำเป็นพิพิธภัณฑ์

มีแนวคิดที่จะเอาสถานีรถไฟหัวลำโพงไปทำพิพิธภัณฑ์รถไฟ แรกๆก็ดูดี แต่คิดอีกทีเป็นความคิดที่ “ไร้เหตุผลสิ้นดี” (สำนวนบู๊ลิ้มจีน) เพราะที่ดินราคาแสนแพงเอาไปทำพิพิธภัณฑ์จะคุ้มค่าอย่างไร เอาไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ยังได้กำไรมาพัฒนาประเทศเพื่อประโยชน์ของประชาชนส่วนใหญ่

สถานีรถไฟนครโอซากาที่ผมไปเยือนมาหลายต่อหลายครั้ง ขณะนี้กำลังเอารางรถไฟบนดินออก และจะสร้างเป็นศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานทันสมัยในบริเวณที่ชื่อว่าอุเมดะ ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง ไม่เฉพาะที่โอซากา ที่นครนาโกยาและอีกหลายนคร รวมทั้งกรุงโตเกียวที่สถานีรถไฟชินจูกุก็กำลังสร้างห้างสรรพสินค้าใหม่ขนาดมหึมา เขาไม่ได้คิดแบบไทยๆที่จะเก็บสถานีรถไฟหรือแม้กระทั่งโกดังและโรงงานรถไฟให้เป็นพิพิธภัณฑ์ ทั้งที่ไม่ได้มีความสวยงามทางสถาปัตยกรรมตรงไหน

อาจกล่าวได้ว่าคิดแบบไทยๆคือคิดขวางการพัฒนาสมัยใหม่นั่นเอง จะสร้างสวนสาธารณะที่มักกะสัน จะเอาโกดังมาทำพิพิธภัณฑ์ จะทำถนนคนเดิน ฯลฯ เจาะจงจะเอาพื้นที่มักกะสันให้ได้ แต่ที่ญี่ปุ่นพื้นที่สถานีใจกลางเมืองเขาเอามาพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างยิ่งยวด เพราะราคาแสนแพง จะเอามาทำสวนไม่ได้ ใครอยากพักผ่อนในสวนสาธารณะก็ไปใช้สวนชานเมืองที่ที่ดินราคาถูกและใกล้บ้านกว่า เป็นต้น

ในญี่ปุ่นมีพิพิธภัณฑ์รถไฟ แต่อยู่ที่ไซตามะ ห่างจากกรุงโตเกียวไปทางตะวันตกเฉียงเหนือประมาณ 37 กิโลเมตร ไม่ได้อยู่ใจกลางเมือง พิพิธภัณฑ์ยุคสมัยใหม่ของญี่ปุ่นและประเทศตะวันตกจะเน้นการพึ่งตนเองได้ ไม่เป็นภาระแก่ลูกหลานแก่ประเทศชาติ (ไม่เปลืองงบประมาณแผ่นดิน) ในกรณีของไทยก็สามารถสร้างพิพิธภัณฑ์รถไฟรวมไว้ที่หัวลำโพงได้เลย โดยเอาอาคารโกดังบางส่วนไปประกอบใหม่ไว้ด้วยกัน

อย่างไรก็ตาม เราจะให้ “คนตายขายคนเป็น” ไม่ได้ เช่น หัวลำโพงอาจมีอาคารสมัยใหม่สร้างสูงคร่อมอยู่บนหัวลำโพงเลยก็ได้ ที่ญี่ปุ่นก็มีให้เห็นชัดแถวสถานีรถไฟโตเกียว ฝั่งตรงข้ามพระราชวังของพระมหาจักรพรรดิก็มีอาคารที่ถือเป็นโบราณสถานเก็บไว้เป็นดั่งอนุสรณ์สถานอยู่จำนวนหนึ่ง อาคารเหล่านั้นถูกสร้างคร่อมโดยอาคารสมัยใหม่ ภายในอาคารเก่าหลายแห่งได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย คงไว้แต่ “หน้ากาก” ของอาคาร ไม่ใช่ต้องเก็บรักษาไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์

อันที่จริงการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและพลังงานนั้นอาคารเขียวช่วยได้มาก โดยปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์พอๆกับสวนบนพื้นดินทั่วไป อย่างอาคารเขียวในนครฟูกุโอกะรักษาสิ่งแวดล้อมได้เป็นอย่างดี อาคารเขียวสมัยใหม่ยังปลูกผัก ผลไม้ เพิ่มพื้นที่สีเขียวบนดาดฟ้า ระเบียง ผนังอาคาร ร่มรื่นและแทบไม่ต้องใช้เครื่องปรับอากาศเลย ในญี่ปุ่นและประเทศตะวันตกพัฒนาเช่นนี้เป็นเวลากว่า 30 ปีแล้ว

การสร้างสวนสาธารณะบนพื้นราบกลับกลายเป็นปัญหาเสียอีก เช่น เสียค่าก่อสร้างมหาศาล เช่นที่มักกะสันหากจะทำเป็นสวนต้องใช้เงินนับพันล้าน ค่าดูแลอีกปีละนับร้อยล้าน ค่าน้ำมันในการบำบัดน้ำเสียในบึงอีกต่างหาก หากให้เอกชนสร้างอาคารเขียวประหยัดพลังงาน (รัฐบาลยังได้เงินมาหยุดขาดทุนและพัฒนาการรถไฟเพื่อคนทั้งประเทศ) การดูแลพื้นที่สีเขียวอยู่ในความรับผิดชอบของภาคเอกชน โดยรัฐบาลไม่ต้องเปลืองงบประมาณ นี่จึงเป็นการพัฒนาที่ยั่งยืนแท้ๆ

เชื่อหรือไม่ว่าอาคารชุดพักอาศัยทันสมัยที่เพิ่งสร้างใจกลางกรุงโตเกียวบริเวณอ่าวโตเกียว ซึ่งเป็นที่ดินที่ถมทะเลขึ้นใหม่เมื่อราว 80 ปีก่อนนั้น ราคาตารางเมตรละ 400,000 บาทเท่านั้น เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า นับว่าไม่แพง เพราะราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครที่แพงๆสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางเมตรเช่นกัน

เป็นที่ทราบกันว่าที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นมีราว 50 ล้านหน่วย แต่มี “บ้านว่าง” หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่บัดนี้ไม่มีคนอยู่อาศัยถึง 15% ประชากรญี่ปุ่นลดลงทุกปี ขณะนี้มีประชากรราว 125 ล้านคน คาดว่าจะลดลงเหลือ 100 ล้านคนในปี 2590 ที่อยู่อาศัยก็ยังเกิดเพิ่ม แต่เกิดเพิ่มน้อยลงจาก 166,000 หน่วยในปี 2531 เหลือเพียง 95,000 หน่วยในปี 2558 ทั้งที่ประชากรลดลง ทั้งนี้ เพราะค่าซ่อมบ้านเก่าแพง สร้างใหม่คุ้มค่ากว่า ในชุมชนที่มีห้องชุดราว 500 ห้องกลับเงียบสงบ เพราะจำนวนประชากรต่อหน่วยมีเพียง 1.5 คนเท่านั้น

โดยนัยนี้การนำหัวลำโพงมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์จึงสามารถดำเนินการได้ตามรางรถไฟและบริเวณสถานีรถไฟหัวลำโพงเอง ส่วนอาคารเก่าแก่ที่เป็นสัญลักษณ์ของหัวลำโพงก็สามารถสร้างคร่อมไว้ได้ อย่าปล่อยให้ “คนตายขายคนเป็น” เป็นอันขาด


You must be logged in to post a comment Login