โฉนดที่ดินถุงกล้วยแขก / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

กรณีพระพยอม กัลยาโณ ซื้อที่ดินที่ได้จากการครอบครองปรปักษ์ แต่กลับเป็นการออกโฉนดโดยมิชอบ พระพยอมจึงต้องคืนที่ดินที่ซื้อมามูลค่า 10 ล้านบาท และถมดินอีก 1 ล้านบาทแก่เจ้าของไป ข้อนี้ให้ข้อคิดอะไรในแง่ของเอกสารสิทธิบ้าง

กรณีนี้เกิดเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2550 ศาลจังหวัดนนทบุรีได้ตัดสินให้เพิกถอนการครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยที่ 1 คือนางวันทนา สุขสำเริง และจำเลยที่ 2 คือมูลนิธิสวนแก้ว โดยให้กรรมสิทธิ์ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา กลับไปเป็นของนางทองอยู่ หิรัญประดิษฐ์ ตามเดิม (http://bit.ly/2iDUj9V) การซื้อที่ดิน 10 ล้านบาทปี 2547 ก็เป็นโมฆะด้วย

สำหรับการครอบครองปรปักษ์นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี… ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” (http://bit.ly/2iDNJ3l) โดยการนี้จะต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน แต่ถ้ามีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข) ก็สามารถ “แย่งการครอบครองได้ภายใน 1 ปี”

ไม่ทวงเงินคืนจากผู้ขาย พระพยอมไม่ฟ้องผู้ขายที่ดินแปลงนี้ (http://bit.ly/2hRv2Mv) ท่านกล่าวว่า มีตัวละครหลายตัว (รวมศาลและกรมที่ดิน) ไม่ใช่มีเฉพาะผู้ขาย แต่นั่นคงไม่ใช่ประเด็นที่ไม่ควรฟ้องผู้ขาย เพราะผู้ขายได้เงินจากมูลนิธิสวนแก้วไป 10 ล้านบาท แม้ผู้ขายได้ใช้จ่ายและลูกหลานใช้เงินไปแล้ว (ตามที่พระพยอมกล่าว ซึ่งไม่ทราบว่าจริงหรือไม่) พระพยอมจึงควรเรียกร้องเงินมาคืนวัด การไม่ทวงค่าเสียหายจากผู้ขายเพื่อเอาเงินวัดที่ได้จากสาธุชนผู้บริจาคคืนมาก็เท่ากับทำเงินของส่วนรวมสูญไป พระพยอมและมูลนิธิจึงควรใช้คืนแก่วัดเองหรือไม่

นางวันทนา (ผู้ขาย) อ้างว่าตนและมารดาอยู่มา 30 ปีก่อนไปขอจดครอบครองปรปักษ์ แต่พระพยอมอยู่วัดสวนแก้วนี้ก่อนอีก คืออยู่ตั้งแต่ปี 2521 (http://bit.ly/2iC6ztp) หรือ 36 ปีก่อนซื้อที่ดินแปลงนี้ พระพยอมก็เป็นคนที่เกิดแถวนั้น เดินบิณฑบาตผ่านที่ดินนี้ทุกวัน เจ้าของที่ดินและทายาทอาจเคยใส่บาตรท่านก็ได้ ท่านน่าจะพอรู้ว่าใครคือเจ้าของที่ดินแปลงข้างวัดนี้ นอกจากท่านไม่ฟ้องนางวันทนาแล้ว ในภายหลังท่านยังเมตตาให้ที่พักอาศัยระยะหนึ่ง โดยบอกว่ามีคนตามล่านางวันทนาอยู่ ซึ่งเป็นข้อที่ไม่อาจพิสูจน์ (http://bit.ly/2iFmNA5)

พระพยอมเคยกล่าวว่า “เจ้าหน้าที่กรมที่ดินน่าจะช่วยกันคิดช่วยค่าเสียหายทางวัดบ้าง หากทางวัดไม่ได้รับการเยียวยาเลยก็อยากจะปิดวัดประท้วง ถ้าไม่ทำอะไรเราจะดับเครื่องชน ตอนนี้ร่างกายอาตมาก็ไม่ค่อยจะดี ถ้าอาตมาเป็นอะไรหรือตายไปก็ขอให้ญาติโยมรู้ไว้ว่าอาตมาตายเพราะกรมที่ดิน หากปีนี้เรียกร้องไม่ได้ผล ไม่ได้รับการเยียวยาให้ทางวัด 10 กว่าล้านบาท คงต้องปิดโครงการหลายอย่าง ทั้งให้ทุนการศึกษาเด็กนักเรียนปีละ 2-3 ล้านบาท ช่วยเหลือคนชราหรือโครงการต่างๆ บวชเณรภาคฤดูร้อน คงต้องหยุดไว้อาลัยไว้ทุกข์กับข้าราชการไทย” (http://bit.ly/2hSUhMN)

นอกจากนี้พระพยอมยังกล่าวว่า “อาตมาคงถึงขั้นต้องเอาโฉนดไปขยายใหญ่แล้วทาสีดำ พร้อมพวงหรีดขึ้นป้ายหน้าวัด และเขียนลงไปว่า “โฉนดอัปยศออกโดยกรมที่ดินบางใหญ่” แล้วอาตมาจะปิดวัด 9 เดือน หลบไปพักผ่อนที่สาขาบุรีรัมย์ เพราะคงอยู่ที่นี่ไม่ได้แล้ว มันแสลงใจที่ต้องเห็นที่ดินที่ถูกหลอกทุกวัน ต้องผ่านเข้าออกทุกวัน ทนไม่ได้จริงๆ และถ้าเจ้าหน้าที่ที่ดินบางใหญ่ยังไม่รู้สึกสำนึกที่จะเยียวยาก็จะไปปักกลดประท้วงหน้าสำนักงานที่ดินบางใหญ่ ให้มันรู้ไปเลย พระก็ถูกหลอกได้” แต่สุดท้ายได้ทำอนุสาวรีย์โฉนดถุงกล้วยแขก และมอบถุงกล้วยแขกที่ทำด้วยโฉนดดังกล่าวให้อธิบดีกรมที่ดิน

กรณีนี้ไม่อาจเอาผิด 1.กรมที่ดินที่ออกเอกสารสิทธิตามคำสั่งศาล ไม่อาจขัดได้ และ 2.ศาลก็ไม่ได้ผิด เพราะพิพากษาตามข้อมูลที่ได้รับมา

ศ.วิริยะ นามศิริพงศ์พันธุ์ อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า กรมที่ดินไม่ได้ผิด ศาลก็ไม่ได้ผิด ต้องไปเอาเงินคืนจากนางวันทนา (คนขาย) และในการสู้คดี ผู้ขายกลับยอมยกที่ดินคืนแก่เจ้าของที่ดินอย่างง่ายดาย แสดงว่าผู้ขายมีพฤติกรรมน่าสงสัย ความผิดของคนขายที่ได้เงินไปเต็มๆ แม้อาจไม่มีเงินเหลือเพราะส่วนหนึ่งใช้เพื่อเสียภาษีให้คนช่วยวิ่งเต้นหรือลูกหลาน รวมทั้งตัวเองใช้เงินไปหมดแล้ว

ดังนั้น ในการซื้อที่ดินควรดูว่าเป็นที่ดินที่ได้จากการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ หากใช่และมีโฉนดถูกต้องก็ต้องสืบทราบให้ชัดเจนว่ายังมีกรณีข้อพิพาทใดๆเกิดขึ้นได้หรือไม่ หาไม่จะเป็นความเสี่ยงประการหนึ่ง แม้แต่กรณีโฉนดที่ดินที่สร้างหลังปี 2497 ที่มีพระราชบัญญัติคุ้มครองและสงวนป่าและมีการประกาศเขตป่าสงวนฯ ก็สามารถถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิได้หากอยู่ในเขตป่าสงวนฯดังกล่าว

อีกประเด็นหนึ่งคือ ราคาที่ดินที่ซื้อในราคา 10 ล้าน สำหรับที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 55 ตารางวา หรือ 555 ตารางวา เป็นเงินตารางวาละ 18,000 บาทโดยประมาณ ในขณะนั้นที่ดินแถวนั้นขายกันประมาณตารางวาละ 21,000 บาท แสดงว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย แต่ขณะนี้ราคาที่ดินควรจะเพิ่มเป็นตารางวาละ 60,000 บาท เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงผ่าน หากจะซื้ออีกครั้งหนึ่งก็เป็นเงิน 33.3 ล้านบาท

ราคาที่ดินแถวนั้นในช่วงปี 2546-2559 เพิ่มขึ้นประมาณ 8.4% ต่อปี ทั้งนี้ จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย การสูญเสียโอกาสจากราคาที่ดิน 10 ล้านบาทเป็น 33 ล้านบาท ผู้ที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะคนขายและคนซื้อที่เป็นผู้ตัดสินใจทำนิติกรรม แต่ไม่ทวงเงินจากคนขายและครอบครัวก็ควรรับผิดชอบ ไม่ควรให้เงินหายไปเฉยๆ

ในการทำนิติกรรมที่ดินใดๆ เราต้องมีการตรวจสอบให้ดีเสียก่อน ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายพอสมควร แต่ก็ไม่มากนัก เข้าทำนอง “ฆ่าควายอย่าเสียดายเกลือ”

You must be logged in to post a comment Login