วันศุกร์ที่ 21 มกราคม พ.ศ. 2565
ข่าวด่วน
  • add friends

ซื้อบ้าน 100% ทางหายนะ แล้วทางออกล่ะ

On November 3, 2021

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย   

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  2 พ.ย. 64)

ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนให้ประชาชนกู้ซื้อบ้านได้ถึง 100% ของราคาบ้านนั้น ถือเป็นจุดเริ่มต้นของหายนะของเศรษฐกิจไทยนับแต่วันนี้ ดร.โสภณ ฟันธง

            ตามข่าวกล่าวว่า “1.ปรับเพดานสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไปที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100% ขณะที่ในสัญญาซื้อหลังแรกยังคงเดิมอยู่ที่ 100% พร้อมให้เงินกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้ในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน) และ 2.ปรับสัดส่วนเพดานเงินกู้ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทเป็นต้นไป จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100% ตั้งแต่สัญญาหลังแรกเป็นต้นไป โดยให้เริ่มสำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564 ถึง 31 ธ.ค. 2565” <1>

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า การปล่อยกู้โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์เท่ากับ

            1. ส่งเสริมการเก็งกำไร

            2. ส่งเสริมการขายบ้านให้ได้มากๆ

            3. ส่งเสริมการกู้เงินมากๆ และผ่อนนานๆ

            4. เป็นการเสียวินัยทางการเงิน คนเราจะซื้อบ้านก็ควรมีเงินดาวน์ไว้บ้างเพื่อจะได้ไม่ทิ้งบ้าน เปิดช่องให้กู้เงินไปใช้ทางอื่นแล้วทิ้ง

            5. จะส่งผลกระทบต่อระบบสถาบันการเงิน อาจทำให้ระบบสถาบันการเงินเสียหายหนัก

            โดยรวมแล้วอาจกล่าวได้ว่าการให้กู้ 100% ก็เพียงหวังกระตุ้นเศรษฐกิจชั่ววูบ ช่วยให้การขายบ้าน  การให้สินเชื่อคล่องขึ้นโดยไม่คำนึงถึงหายนะในระยะยาว

            ส่วนที่ ธปท. บอกว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน” <2> ดร.โสภณให้ความเห็นว่า ก็เพราะความเข้าใจ “ผิดๆ” อันนี้ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท) จึงทำให้ประเทศไทยสนับสนุนการซื้อขายบ้านกันอย่าง “เป็นบ้าเป็นหลัง” จนทำให้มีคนซื้ออยู่เองจริงเพียงราวสองในสามและคนเก็งกำไรอีกราว 20% นอกนั้นเป็นต่างชาติมาซื้อ

            จากการประมาณการของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ปรากฏว่ามูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยของไทยเป็นประมาณ 4.5% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (Gross Domestic Products: GDP) ในปี 2561 และค่อย ลดลงตามลำดับในปี 2562-2564 อยู่ที่ 3.4%, 2.4% และ 1.5% ตามลำดับ  แสดงว่าขนาดของภาคที่อยู่อาศัยของไทยไม่ได้มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจดังที่ ธปท. อ้างว่ามีค่าสูง 9.8% ของ GDP โดยเฉพาะการอ้างว่ามี “ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง” การอ้างนี้ค่อนข้าง “เลื่อนลอย” ถ้าอ้างแบบนี้ธุรกิจอื่นก็อ้างได้ว่าส่งผลกระทบต่อธุรกิจอื่นได้เช่นกัน

            ส่วนที่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่งผลถึงการจ้างงานถึง 2.8 ล้านคนนั้น ตัวเลขน่าจะสูงเกินจริงไปหรือไม่ เพราะในการก่อสร้างจริง ส่วนมากใช้แรงงานต่างด้าว ทั้งนี้ปรากฏในตารางที่ 24 จำนวนคนต่างด้าวมาตรา 59 นำเข้าตาม MOU (เมียนมา ลาว กัมพูชา เวียดนาม) คงเหลือทั่วราชอาณาจักร จำแนกตามประเภทกิจการ 25 กิจการ ข้อมูล ณ เดือน กันยายน 2564 ของสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว <3> พบว่า มีคนต่างด้าวทำงานดังนี้:

            – กิจการก่อสร้าง 110,762 คน

            – กิจการเหมืองแร่และเหมืองหิน 397 คน

            – กิจการผลิตหรือจำหน่ายผลิตภัณฑ์เกี่ยวกับโลหะ 24,528 คน

            – กิจการผลิตหรือจำหน่ายผลิตภัณฑ์จากดิน 750 คน

            – กิจการผลิตหรือจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง 8,849 คน

            – กิจการขนถ่ายสินค้าทางบก น้ำ คลังสินค้า 3,550 คน

            รวมแล้วมีเพียง 148,836 คน ถ้าต่างชาติมีเพียงเท่านี้ หากรวมสถาปนิกหรือคนงานไทยอีก ก็คงมีอีกเพียงไม่เกิน 1 เท่าตัวหรือไม่เกิน 300,000 คน ดังนั้นตัวเลขจ้างงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ 2.8 ล้านคน คงเป็นตัวเลขเกินจริงหรือไม่  ทุกวันนี้เราส่งเสริมธุรกิจที่อยู่อาศัยจนธุรกิจนี้มีกำไรสุทธิประมาณ 15-25% ของรายได้รวมอยู่แล้ว อันที่จริงรัฐควรไปช่วยเหลือวงการอื่นที่มีความจำเป็นต้องได้รับการช่วยเหลือให้มากกว่านี้ <4>

            สำหรับทางออกนั้น ดร.โสภณ ขอเสนอให้ลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง 1% จะช่วยลดเงินผ่อนชำระได้ถึง 8-10% เลยทีเดียว โดยชี้ว่าวิธีที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีที่สุดวิธีหนึ่งก็คือการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 1% <5> ย้ำไม่ใช่ลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่เน้นที่เงินกู้ มาลองดูตัวอย่างต่อไปนี้:

            หากเรากู้เงินซื้อบ้านเป็นเงิน 1 ล้านบาท ผ่อนนาน 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 6% ก็จะผ่อนเป็นเงินเดือนละ 7,164 บาทโดยประมาณ  แต่ถ้าดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงได้ 1% ก็จะทำให้เงินผ่อนลดลงเหลือ 6,600 บาท ซึ่งเท่ากับภาระการผ่อนชำระลดลงถึง 8%  ยิ่งถ้าหากใครกู้เงินและผ่อนชำระเป็นเวลา 30 ปี ก็จะทำให้ค่าผ่อนชำระต่อเดือนลดลงถึง 10% เลยทีเดียว

            ดังนั้นรัฐบาลควรหาทางเจรจากับสถาบันการเงิน เพราะปกติสถาบันการเงินก็มีแหล่งรายได้ที่หลากหลายอยู่แล้ว นอกจากนี้ “แบงก์กำไรงวด 9 เดือนโตพุ่ง เหตุภาระตั้งสำรองหนี้เบาลง” <6>  ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลยังอาจพิจารณาให้ธนาคารต่างชาติเข้ามาเปิดกิจการมากขึ้น อันจะทำให้มีการแข่งขันสูงขึ้นเพื่อประโยชน์ของประชาชนผู้ฝากเงินและประเทศชาติโดยรวม  ดังนั้นการลดดอกเบี้ยเงินกู้จึงเป็นทางออกของชาติทางหนึ่ง แต่รัฐจะกลัว “หยิกเล็บเจ็บเนื้อ” <7> หรือไม่

                อย่าใช้มาตรการทางการเงินผิดๆ เลย เพราะเท่ากับทำลายชาติ

อ้างอิง

<1> ปลดล็อก LTV หนุนยอดโอนกรรมสิทธิ์พุ่ง 1.8-3 หมื่นล้าน. https://www.prachachat.net/finance/news-787489

<2> ​​ข่าว ธปท. ​ฉบับที่  75/2564เรื่อง  ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ https://www.bot.or.th/Thai/PressandSpeeches/Press/2021/Pages/n7564.aspx

<3> โปรดดู https://www.doe.go.th/prd/assets/upload/files/alien_th/e7ecaa17a00907e4eefe2a5a81462935.pdf

<4> โปรดดูเพิ่มเติม ธนาคารแห่งประเทศไทย “มั่ว” หรือเปล่า https://vt.tiktok.com/ZSeFwaFf4 https://fb.watch/8NYs4go57W https://youtu.be/uw7j4GgtwqU

อ้างอิง

<5> วิธีกระตุ้นเศรษฐกิจ ลดดอกกู้ 1% = ลดค่าผ่อน 8-10% https://vt.tiktok.com/ZSeFKEqPp/ https://fb.watch/8O4L5LHACV/ https://youtu.be/7RcTesrGodY

<6> ที่มา: https://www.prachachat.net/finance/news-786365

<7> ความหมาย https://bit.ly/3BaTagU


You must be logged in to post a comment Login