วันพุธที่ 10 สิงหาคม พ.ศ. 2565

“เขาค้อ”ราคาที่ดินเพิ่ม100เท่าใน30ปี

On February 9, 2021

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย               

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 12- 19 ก.พ. 64 )

ผมไปเที่ยวเขาค้อมาเลยคุยกับผู้รู้ในพื้นที่ทราบว่าราคาที่ดินที่เขาค้อขึ้นกระฉูดประมาณ 100 เท่าในเวลา 30 ปี อะไรจะขึ้นได้ขนาดนั้น มาดูกัน

ผมได้พบคุณสุรัตน์ มารอด ผู้ดูแลรีสอร์ตแห่งหนึ่งในอำเภอเขาค้อ คุณสุรัตน์บอกว่าตนเองเคยเป็น “อส.” หรืออาสาสมัครช่วยรบในสมรภูมิเขาค้อในช่วงปี 2523-2524 ขณะนั้นอายุได้แค่ 15 ปี พอสงครามประชาชนสงบลง ทหารก็จัดสรรที่ดินให้ประชาชนคนละ 2 งาน (200 ตารางวา) ไว้ปลูกบ้าน และอีก 20 ไร่ ไว้ให้ทำกิน ปรากฏว่าในหมู่บ้านของเขามีราว 50 ครัวเรือน และคงมีหลายหมู่บ้านบนเขาค้อแห่งนี้ นัยเพื่อเป็นการให้ประชาชนช่วยกันรักษาพื้นที่ไม่ให้พลพรรคคอมมิวนิสต์แห่งประเทศไทยขึ้นมายึดเป็นฐานที่มั่นอีก

มีเพื่อนอีกคนหนึ่งชื่อคุณภัทร ธนนิลกุล ซึ่งเมื่อปี 2532-2534 ได้เป็นพนักงานฝ่ายที่ดินของบริษัทใหญ่แห่งหนึ่งที่ขึ้นไปเป็นผู้รวบรวมจัดซื้อที่ดิน คุณภัทรขับรถขึ้นลงเขาค้อเจรจาซื้อขายที่ดินได้หลายต่อหลายแปลง โดยสนนราคาอยู่ที่ราวๆ 10,000-30,000 บาทเท่านั้น แต่ในปัจจุบันราคาที่ดินในลักษณะนี้อยู่ระหว่าง 1-4 ล้านบาท หรือเท่ากับเพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่าเลยทีเดียว

ที่ดินเพิ่ม 100 เท่าก็ เท่ากับว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 16.7%

= {(ราคาที่ดินปัจจุบัน / ราคาที่ดินเดิม) ถอดรูท 30 ปี} -1

= {(1,000,000 / 10,000)^(1/30)} -1

= 16.6% ต่อปี

ในระหว่างที่ผมอยู่ที่เขาค้อผมยังพบกับหนุ่มใหญ่อีกรายหนึ่ง ท่านเล่าให้ฟังว่าพ่อของท่านก็ได้รับที่ดินจากทางราชการเช่นกัน แต่น่าจะได้มากกว่า 20 ไร่ เพราะที่ดินแถบนั้นทั้งเวิ้งเป็นของคุณพ่อของท่านที่ได้ครอบครองไว้ แต่ค่อยๆแบ่งขายออกไปไร่ละ 3,000-5,000 บาท เมื่อราวปี 2530 จนสุดท้ายเหลือแต่พื้นที่ปลูกบ้านอยู่ส่วนหนึ่งเท่านั้น และชาวบ้านดั้งเดิมก็ทยอยขายที่ออกไปเกือบหมดแล้ว

คุณสุรัตน์เล่าว่าที่ดินของตนเองยังอยู่ ไม่ได้ขายไป แต่สำหรับคนอื่นๆที่อยู่ในพื้นที่ขายที่ดินไปเป็นจำนวนมากแล้วถึงราว 40 ราย จากทั้งหมด 50 รายที่ได้รับการจัดสรร คนที่ขายไปก็ยังอยู่ในละแวกนี้ในพื้นที่ที่ได้รับการจัดสรรให้อยู่อาศัยคนละ 2 งานดังกล่าว และทำงานในรีสอร์ตต่างๆ เป็นต้น มีน้อยรายที่ย้ายออกจากเขาค้อไปเลย และผมเชื่อว่าหลายคนคงไปบุกรุกป่าเขากันต่อไป ว่ากันว่าป่าเขาของไทยนั้นซื้อขายก็ไม่ได้ ให้เช่าก็ไม่ได้ แต่ถ้าบุกรุกไปสักระยะหนึ่งก็กลายเป็นของตนเองได้!

การที่ป่าเขาโดยเฉพาะที่เขาค้อ ภูทับเบิก และเดี๋ยวนี้ลามไปทุกที่ในประเทศไทยก็ว่าได้ ก็เป็นเพราะนโยบายที่ผิดๆของรัฐนั่นเอง โดยรัฐจัดสรรที่ดินให้ประชาชนเข้าไปอยู่อาศัย นัยว่าเพื่อเป็นการรักษาฐานที่มั่น คงหวังให้คนอยู่กับป่า ซึ่งเท่ากับเป็นการฝากปลาย่างไว้กับแมว แมวก็เที่ยวแทะกินไปไม่หยุดหย่อน ทุกอย่างก็ไม่เหลือหลอ ถ้าเป็นป่าเขาธรรมดาคงถูกถากถางทำพืชไร่ต่างๆนานา แต่ถ้าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมกับการทำรีสอร์ตก็คงมีการยึดไปทำรีสอร์ตมากมาย

อีกประเด็นหนึ่งก็คือการขาดการตรวจสอบ ใครได้ที่ดินไปแล้วต้องไม่ยอมให้ขายต่อ แต่นี่กลับปล่อยปละละเลยให้ขายต่อได้ เพราะคนที่ขึ้นไปทำรีสอร์ตยุคแรกๆคงเป็นคนมีสี คนใหญ่คนโต ข้าราชการชั้นผู้น้อยก็พูดอะไรไม่ถูก กลายเป็น “น้ำท่วมปาก” ในเมื่อการบุกรุกป่าเกิดขึ้นเพราะ “หัวมันส่าย หางจึงกระดิก” เพราะคนใหญ่คนโต การปราบปรามจึงไม่มีประสิทธิผล ปัญหาการหดหายของป่าขนาดเท่ากรุงเทพมหานครจึงเกิดขึ้นทุกปี

ตัวอย่างในทางตรงกันข้ามก็คือที่เขาใหญ่ เมื่อก่อนก็เคยมีชุมชนชาวบ้านอยู่ในย่านนั้นเช่นกัน โดยแต่เดิมเป็นชุมโจรที่ผู้คนไปอยู่อาศัยบนนั้นเพื่อหลบหนีคดีจากรัฐ ต่อมาก็กลายเป็นหมู่บ้านขนาดเขื่องๆไปเลย แต่รัฐบาลในยุคนั้นสั่งให้ลงมาจากเขาใหญ่เสียให้หมด ลองนึกดูว่าเกิดรัฐบาลในยุคนั้น “ดราม่า” ยอมให้คนอยู่กับป่า ป่าเขาใหญ่คงบรรลัยไปนานแล้ว การให้คนอยู่กับป่าจึงเป็นการคิดผิดๆที่ปล่อยให้ “มือใครยาวสาวได้สาวเอา”

รัฐบาล คสช. ก็เคย (แสร้ง) เอาจริงกับการบุกรุกทำลายป่าบนเขาค้อเช่นกัน พ่อค้าขายส้มตำ-ไก่ย่างที่ผมไปอุดหนุนบนเขาค้อรายหนึ่งเคยเป็นกุ๊กอยู่ในรีสอร์ตแห่งหนึ่ง แต่ถูกทางราชการปิดเพราะข้อหาบุกรุกป่า แต่ยังมีรีสอร์ตอีกนับร้อยนับพันแห่งที่น่าจะบุกรุกป่าแต่ไม่ได้ถูกกระทำเช่นนี้ การปราบปรามกลายเป็น “ปาหี่” และทำแบบ “ไฟไหม้ฟาง” คือทำๆหยุดๆ ไม่จริงจัง หลายมาตรฐาน การแก้ไขปัญหาการบุกรุกป่าจึงยังไม่หมดสิ้น

สำหรับทางออกนั้น อันที่จริงรัฐบาลอาจให้ใครก็ตามที่อยากทำรีสอร์ตเช่าที่จากทางราชการเลย โดยเสียค่าเช่าที่ให้ถูกต้อง ถ้าทำไม่ไหวก็ต้องคืนหลวง ไม่ใช่ให้เซ้งทำกันต่อไป ยิ่งกว่านั้นในบริเวณไหนที่รัฐสงวนไปเป็นป่าสงวนฯหรืออะไรก็ตาม รัฐบาลประกาศไปเลยว่าบริเวณเหล่านั้นห้ามทำรีสอร์ต ใครทำก็รื้อ ถ้ามีชาวบ้านอยู่ก็ให้อยู่อาศัย ไฟฟ้า-ถนนก็ไม่ราดยาง หรือทำเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็กให้ เพื่อไม่ให้เกิดการบุกรุกเพิ่มเติม

ถ้ามีระบบตรวจสอบที่ดี ไม่มีการทุจริตกันทุกหย่อมหญ้าตั้งแต่เบอร์ 1 จนถึงเบอร์สุดท้ายของข้าราชการผู้เป็นใหญ่ในประเทศ ปัญหาการบุกรุกทำเขาหัวโล้นบนเขาใหญ่นี้ก็คงหมดไปอย่างแน่นอน


You must be logged in to post a comment Login