วันเสาร์ที่ 2 มีนาคม พ.ศ. 2567

เอ็มสเฟียร์: อสังหาฯ น่าท้าทายเป็นอย่างยิ่ง

On November 28, 2023

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  28 พ.ย. 66)

ดร.โสภณกล่าวถึงเอ็มสเฟียร์เป็นโครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมแบบประสมในกลุ่มดิ เอ็มดิสทริค บริหารงานโดยกลุ่มเดอะมอลล์ โดยเน้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อสูง กำหนดเปิดให้บริการบางส่วนในวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2566 และส่วนของยูโอบีไลฟ์เปิดให้บริการภายในปี พ.ศ. 2567 มีพื้นที่ชั้นขายปลีก 200,000 ตร.ม.

อิทธิพลของเอ็มสเฟียร์ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านสุขุมวิทจะสูงมากเพราะโครงการนี้เป็นโครงการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมแบบประสมแห่งที่สามในกลุ่มดิ เอ็มดิสทริค ซึ่งบริหารงานโดย บริษัท ซิตี้มอลล์ กรุ๊ป จำกัด ในกลุ่มเดอะมอลล์ สร้างบนที่ดินขนาดประมาณ 50 ไร่ ซึ่งเดิมเป็นโรงภาพยนตร์วอชิงตัน และวอชิงตันสแควร์ ริมถนนสุขุมวิท ติดกับแยกตัดซอยสุขุมวิท 31 (สวัสดี) ในพื้นที่แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร ดร.โสภณกล่าวว่าโครงการนี้ถือเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งที่เกิดขึ้นในใจกลางเมืองในขณะนี้

จะเห็นได้ว่าในการจัดสรรพื้นที่ เอ็มสเฟียร์ มีพื้นที่รวม 200,000 ตารางเมตร ใช้งบประมาณมากกว่า 15,000 ล้านบาท ออกแบบโดยใช้แนวคิด “ธุรกิจค้าปลีกแห่งอนาคต” โดยมีเป้าหมายเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงเช่นเดียวกับเอ็มโพเรียมและเอ็มควอเทียร์ แต่จะให้ความสำคัญกับคนรุ่นใหม่มากกว่าสองศูนย์การค้าข้างต้น ซึ่งข้อนี้จะทำได้จริงเพียงใดต้องคอยดูกันต่อไป

ใน Wikipedia ระบุว่า ภายในโครงการเอ็มสเฟียร์ ประกอบด้วยอาคารค้าปลีกจำนวนสองอาคารเชื่อมต่อกัน ซึ่งเป็นที่ตั้งของร้านสินค้าหรูหรา, ร้านสินค้าแฟชัน, ร้านสินค้าดิจิทัล, ห้องแสดงรถยนต์, ร้านอาหาร และสถานบันเทิง โดยมีผู้เช่าหลัก เช่น กูร์เมต์ มาร์เก็ต อิเกียรูปแบบซิตีสโตร์แห่งแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และยูโอบีไลฟ์ โรงมหรสพและโถงกิจกรรมอเนกประสงค์ ความจุ 6,000 ที่นั่ง ซึ่งร่วมมือกับเออีจี กรุ๊ป และธนาคารยูโอบี ประเทศไทย เป็นต้น โดยมีทางเชื่อมไปยัง เอ็มโพเรียม, เอ็มควอเทียร์ และ สถานีพร้อมพงษ์ การเชื่อมต่อกันขนาดใหญ่เช่นนี้อาจมีพบเฉพาะย่านถนนราชดำริหรือเป็นแห่งแรก

ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าในกรณีผลทางจิตวิทยาที่มีการเชื่อมต่อกับโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในย่านนี้ อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดและอาคารสำนักงานมีการเพิ่มราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ไม่ระยะยาวจะมีผลกระทบเชิงบวกหรือไม่เพียงใดต้องติดตามต่อไป นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ตามริมถนน พระราม 4 ในสี่แยกหลายแห่ง ที่ล้วนจะมาช่วงชิงกำลังซื้อ

ศูนย์กลางธุรกิจค้าปลีกของประเทศไทยและโดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ยังอยู่แถวสยามสแควร์ชิดลมและเพลินจิต ที่มีศูนย์การค้าที่หลากหลายและชุมนุมกันมากที่สุด มีการประสานเครือข่ายศูนย์การค้าต่างๆ กันอย่างเข้มแข็ง โอกาสที่ทำเลศูนย์กลางจะย้ายมาย่านเอ็มสเฟียร์จึงเป็นไปได้ยาก และบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ยังถือเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า (Transit-oriented Development) ซึ่งส่งอิทธิพลมากกว่าย่านเอ็มสเฟียร์

การมีศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม เอ็มควอเทียร์ และเอ็มสเฟียร์ อยู่ใกล้กันแต่มีกลุ่มเป้าหมายคือผู้มีอำนาจซื้อสูงเช่นเดียวกัน แต่มีความต่างเฮพาะด้านอายุ จะช่วงชิงความได้เปรียบได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งหากประสบความสำเร็จก็คงเป็นสิ่งดีดียิ่ง ไปหากไม่สำเร็จเท่าที่ควร ก็อาจทำให้ราคาขายค่าเช่าอาจต้องปรับตัวลดลงแล้ว
สำหรับห้องชุดที่รอการขายอยู่ในขณะนี้มีจำนวนและราคาขายเท่าไหร่บ้าง สามารถดูได้ตามตารางต่อไปนี้:

ห้องชุดที่รอขายอยู่ในย่านสุขุมวิท ณ ปี 2563

ระดับราคา (ล้านบาท)     จำนวนหน่วย มูลค่าที่รอขายอยู่              ราคาขาย

(ล้านบาท)                        รอขายอยู่        (ล้านบาท)              (ล้านบาท)

2.001-3.000                            252                652                   2.587

3.001-5.000                          1,073             4,228                   3.940

5.001-10.000                        2,446            18,230                   7.453

10.001-20.000                         819            12,142                  14.825

>20.000                                 489            14,492                  29.636

รวม                                     5,079            49,744                   9.794

ดร.โสภณ หวังว่ากำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวต่างชาติอาจช่วยส่งเสริมโครงการเอ็มสเฟียร์ ได้ในอนาคต อย่างไรก็ตามจำนวนนักท่องเที่ยวยังไม่กลับมาเหมือนเดิมโดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ดังนั้นหากการท่องเที่ยว เป็นปกติก็จะช่วยสนับสนุนความสำเร็จของโครงการนี้อย่างแน่นอน


You must be logged in to post a comment Login