วันพุธที่ 10 สิงหาคม พ.ศ. 2565

ความหนาแน่นต่างจากความแออัดนะจ๊ะ

On August 2, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย              

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 2 ส.ค.  65)

กรุงเทพมหานครของเราแออัด แต่ไม่หนาแน่น อย่างที่โบราณว่าไก่บินไม่ตกถึงพื้น เพราะบ้านเรือนสร้างติดๆ กันมาก แต่ไม่ได้ขึ้นแนวสูงนัก ทำให้พื้นที่สีเขียวถูกทำลาย ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครพยายามทำให้กรุงเทพมหานคร ไม่หนาแน่นแต่กลับสร้างความแออัดเพิ่มขึ้น

ในเรื่องความแออัด (overcrowdedness) ได้แก่กรณีชุมชนแออัดที่ก่อสร้างติดต่อกันจนเรียกได้ว่านกบินไม่ตกถึงพื้น ตามนิยามชุมชนนั้นบนที่ดิน 1 ไร่ (40 X 40 เมตร) หากมีบ้านปลูกรวมกันรวมกันถึง 15 หลัง ก็จะเรียกว่าเป็นชุมชนแออัด เพราะหากในกรณีปกติบ้านเดี่ยวหลังหนึ่งตามกฎหมายมีขนาดที่ดิน 50 ตารางวา ดังนั้นบนที่ดิน 1 ไร่ จะปลูกบ้านได้ไม่เกิน 8 หลัง (หลังละ 27 ตารางวาเท่านั้น) และหากให้บ้านทุกหลังติดถนนจะสามารถปลูกบ้านเดี่ยวได้เพียง 6 หลัง เท่านั้น

ในเรื่องความหนาแน่น (high density) คือการที่สามารถสร้างอาคารได้มากแต่ไม่แออัด เช่นในกรณีที่ดิน 1 ไร่เท่ากันหากสามารถสร้างได้ 10 เท่าก็จะก่อสร้างอาคารได้ 16,000 ตารางเมตร หาก 60% ของพื้นที่ก่อสร้างสามารถใช้เพื่อการอยู่อาศัย (ที่เหลือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โถงโล่ง บันได เป็นต้น) ก็จะสามารถขายพื้นที่ได้ 9,600 ตารางเมตร หากห้องชุดหรือห้องพักหนึ่งมีขนาด 100 ตารางเมตร ก็จะเป็น 96 หน่วย ยิ่งหากห้องชุดหรือห้องพักมีขนาดเล็กลงเป็น 30 ตารางเมตร ก็อาจแบ่งได้ถึง 320 หน่วย

ในกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่ 1,569 ตารางกิโลเมตร มีประชากรอยู่ 3,523 คนต่อตารางกิโลเมตร แต่เรารู้สึกแออัด ในขณะที่สิงคโปร์มีประชากรอยู่ถึง 8,358 คนต่อตารางกิโลเมตร กลับสามารถทำเป็นเมืองในสวน หรือ Garden City หรือ City in the Garden ได้ เพราะในบริเวณที่อยู่อาศัย สำนักงาน ศูนย์ธุรกิจ เขาสร้างให้ขึ้นตึกสูง มีความหนาแน่นสูง แต่ไม่แออัด แล้วสร้างรอบๆ ให้เป็นสวนสาธารณะ รักษาพื้นที่เกษตรกรรมไว้  ในอีกทางหนึ่งแม้กรุงเทพมหานครจะแออัดมาก แต่ก็มีบางเขตที่มีประชากรหนาแน่นพอๆ กับสิงคโปร์ เช่น บางรัก สาทร วัฒนา แต่ก็รู้สึกไม่แออัด เพราะในเขตเหล่านี้เน้นสร้างตึกสูงนั่นเอง

จะเห็นได้ว่าหากอนุญาตสามารถก่อสร้างได้สูงก็จะสามารถเพิ่มความหนาแน่นทำให้เมืองไม่ขยายออกไปรุกที่ชนบท สาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ ก็จะไม่ต้องขยายออกอย่างไม่มีที่สิ้นสุดในเขตจังหวัดปริมณฑลซึ่งเท่ากับเป็นการทำลายพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ชนบทโดยรอบ  เราสร้างตึกสูงๆ อยู่อาศัย แล้วเว้นพื้นที่ไว้ทำสวนสาธารณะบ้าง หรือไม่ต้องออกไปสร้างนอกเมืองที่ไม่มีกฎหมายผังเมืองบังคับ ซึ่งเท่ากับเรากำลังทำลายพื้นที่ชนบท พื้นที่เกษตรกรรมออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

การสร้างความหนาแน่นให้กับเมืองกลับไม่เป็นการสร้างความแออัด เพราะจะสามารถเว้นพื้นที่โดยรอบให้เป็นพื้นที่สีเขียวจากการอนุญาตให้ก่อสร้างตึกในแนวสูง ในการนี้จะสร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้มากมาย ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวด เพราะในใจกลางเมืองมีพื้นที่สีเขียวจำกัด หากกระตุ้นให้มีความหนาแน่นแต่ลดความแออัด จะลดความตึงเครียดให้กับคนทำงานและคนอยู่อาศัยในเมือง จึงนับเป็นคุณูปการอย่างมหาศาล ในการใช้วิชาผังเมืองเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม

ในผังเมือง กทม.ปี 2556 (ซึ่งแย่มากที่ยังไม่เปลี่ยนจนบัดนี้) ได้กล่าวถึงการส่งเสริมศูนย์ธุรกิจชานเมือง แต่กลับไม่อนุญาตให้สร้างสูงหรือสร้างพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งเท่ากับทำให้ศูนย์ธุรกิจไม่เกิดขึ้นจริง ใครจะสร้างศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ต้องสร้างขนาดเล็ก ๆ และกระจัดกระจายไปทั่ว หากนำแนวคิดหนาแน่นแต่ไม่แออัดมาใช้ ก็ควรจะพัฒนาแบบหนาแน่นในพื้นที่จำกัดที่วางแผนไว้ในผังเมือง เพื่อให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพและให้เกิดการเชื่อมต่อระหว่างศูนย์ธุรกิจชานเมืองทั้งหลายกับศูนย์ธุรกิจใจกลางเมืองด้วยรถไฟฟ้า และทางด่วน ทำให้การพัฒนามีการวางแผน ไม่สะเปะ สะปะ กระจัดกระจาย ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ของการขาดการวางแผนตามเจตนารมณ์ของผังเมืองที่แท้จริง

เราจึงต้องคิดใหม่ ทำเมืองให้น่าอยู่ด้วยการสร้างสูง ให้เมืองหนาแน่นแต่ไม่แออัด


You must be logged in to post a comment Login