วันจันทร์ที่ 4 กรกฎาคม พ.ศ. 2565

ราคาของนายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน

On June 14, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 14 มิ.ย.  65)

ราคาของนายหน้า และราคาของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีความเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร เราจะเข้าใจราคาและมูลค่าอย่างไร

ปกติในตอนขาย นายหน้ามักอยากได้ราคาสูงๆ เพื่อขายให้ได้กำไรงามๆ จะได้ค่านายหน้ามากๆ  ส่วนผู้ประเมินค่าทรัพย์สินหลายรายก็พยายามประเมินต่ำๆ จะได้แบกรับภาระความเสี่ยงที่อาจประเมินผิดๆ ได้น้อยลง ความจริงเป็นอย่างไร  ความจริงก็คือ ราคาเป็นตัวเลขที่จับต้องได้ว่ามีการว่ากัน มีการซื้อขายกันจริงๆ แต่ราคาอาจแตกต่างจากมูลค่าในแง่ที่เป็นราคาของผู้ซื้อ ราคาของผู้ขาย ราคาตลาดที่แท้จริงอยู่ที่ประโยชน์ใช้สอยที่คุ้มค่าที่สุดและมีราคาตลาดที่เป็นประจักษ์พยานรองรับด้วย

ปกติราคาของห้องชุด ก็ขึ้นอยู่กับความสูง เช่น ห้องชุดชั้นสูงๆ ก็มักมีราคาขายที่สูงกว่าห้องชุดที่อยู่ชั้นเตี้ยๆ ลงมา อันเนื่องมาจากวิวไม่ดี สู้ชั้นสูงๆ ไม่ได้  แต่ก็มีนายหน้าบางรายบอกว่า บางครั้งห้องชุดที่อยู่ชั้นสูงๆ กลับขายได้ในราคาที่ต่ำกว่าชั้นเตี้ยๆ หรือพอๆ กับราคาห้องชุดในชั้นเตี้ยๆ เสียอีก  นัยหนึ่งเป็นการ “หักปากกาเซียน” ว่าอยู่ชั้นสูงๆ ใช่ว่าจะขายได้ในราคาสูงกว่าเสมอไป

กรณีข้างต้นก็เกิดขึ้นได้จริง โดยเฉพาะในกรณีของผู้ที่จำเป็นต้องขาย ร้อนเงิน จึงยอมขายในราคาต่ำกว่าความเป็นจริง และการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็นนี้จึงทำให้ห้องชุดนั้นๆ สามารถขายออกได้  แต่ราคาที่มีการซื้อขายจริงนั้น เป็นราคาพิเศษ เป็นราคาเฉพาะที่ “ผ่าเหล่าผ่ากอ” หรือเป็น Outliers ซึ่งถือเป็นค่าผิดปกติที่เกิดขึ้นได้ และจึงทำให้ห้องชุดนั้นสามารถขายออกได้ง่ายกว่าทั่วไป

ดังนั้นจึงไม่ใช่ว่าราคาของนายหน้าและราคาของผู้ประเมินแตกต่างกัน แต่เป็นกลยุทธ์ในการรีบขายบ้านที่ต้องลดราคาให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อทันที แล้วทำไมผู้ซื้อต้องตัดสินใจซื้อเช่นนี้ สาเหตุสำคัญก็คือผู้ซื้อจะรู้สึกได้กำไรตั้งแต่ซื้อแล้ว เช่น ห้องชุดราคา 1 ล้านบาทลดเหลือ 8 แสนบาท  ถ้าในอีก 3 ปีข้างหน้าราคาไม่ขยับเลย ก็อย่างน้อยผู้ซื้อก็ได้กำไร 7.72% ต่อปีไปแล้ว ซึ่งถือว่าได้กำไร ตามสูตร

= ((ราคาปกติ / ราคาลดพิเศษ)ถอดรูด 3) – 1

= ((1/0.8)^(1/3))-1

= 7.72%

ปกติการเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุดในแต่ละชั้น ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอาจกำหนดให้เพิ่มขึ้นชั้นละ 500 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นแบบบัญญัติไตรยางศ์ หรือ Rule of Three แต่หลังจากการซื้อขายไปแล้ว ในทางปฏิบัติในตลาดอาจแตกต่างกัน เช่น ชั้นล่างสุด ราคาอาจถูกสุดเพราะความปลอดภัย หรือวิวไม่สวย  แต่บางโครงการอาจแพงเพราะได้ที่ดินปลูกสวนหรือเข้าออกง่ายกว่า (โดยโครงการมีการรักษาความปลอดภัยดีเยี่ยม)

ชั้นสูงขึ้นราคาก็อาจสูงขึ้นเรื่อยๆ จนถึงชั้นที่ไม่มีอาคารอื่นบัง ราคาก็อาจไม่เพิ่มขึ้นมากนัก  ชั้น Penthouse อาจมีราคาต่อตารางเมตรไม่แตกต่างจากชั้นบนๆ นัก เพราะมักมีขนาดใหญ่กว่า ราคาต่อตารางเมตรจึงถูกกว่า แต่บางโครงการที่พื้นหลังคาไม่ดี ชั้นบนสุดอาจร้อนก็ได้  และยิ่งบางโครงการที่อยู่ใกล้หรืออยู่ในชั้นที่ใกล้สวนหรือสิ่งอำนวยความสะดวก (สระว่ายน้ำ) ราคาก็อาจสูงเป็นพิเศษ (แต่บางคนก็ไม่ชอบเสียงดังเจี๊ยวจ๊าว เป็นต้น)

กรณีนี้ยังเกิดขึ้นได้กับบ้านทั่วไป เช่น ในหมู่บ้านหนึ่ง ปกติทาวน์เฮาส์ขายกันในราคาห้องละ 3 ล้านบาท แต่ถ้ามีใครตั้งขายในราคา 2.4 ล้านบาท (ลดลง 20%) ก็น่าที่จะขายได้รวดเร็วกว่าทั่วไปมาก เว้นแต่ทาวน์เฮาส์หลังนั้นมีตำหนิพิเศษ เช่น มีคนเสียชีวิตแบบผิดปกติ เช่น ฆาตกรรม หรือมีสภาพทรุดโทรมเป็นพิเศษ  ในกรณีนั้น ราคาทาวน์เฮาส์ก็อาจต้องลดลงไปกว่านี้อีกจึงจะทำให้ทาวน์เฮาส์นั้นขายออกได้

ในทางตรงกันข้าม ในการขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดใหม่ๆ สักแห่งหนึ่ง ผู้ประกอบการก็อาจตั้งราคาแต่ละห้องชุดเท่ากันหมด ไม่สนใจว่าอยู่ชั้นไหน มุมไหน ทิศไหน เพื่อจูงใจให้คนรีบมาจองชั้นที่ดีที่สุดก่อน  และเมื่อคนแห่มาจองซื้อกันมากแล้ว คนที่มาทีหลัง เมื่อเห็นมีคนซื้อมากประกอบกับราคาไม่แพง ก็จะแห่ตามกันซื้อจนขาย (แทบ) หมดในเวลาอันสั้น  กลยุทธ์การขายแบบนี้จึงไม่สนใจราคาที่แตกต่างต่างกันตามชั้นเพราะถือเป็นประเด็นปลีกย่อยหยุมหยิมไป

อย่างไรก็ตามการที่ราคาจะแตกต่างกันไปในแต่ละชั้นมากน้อยเพียงใด ก็มักขึ้นอยู่กับแต่ละตึกเอง เราจึงพึงวิเคราะห์เป็นรายตึกๆ ไป จะเหมารวมทั่วไปคงไม่ได้  ยิ่งห้องชุดที่หันไปในทิศทางที่แตกต่างกัน แถมยังมีปัจจัยด้านขนาดและรูปร่างของห้องชุดในชั้นเดียวกัน ก็ยิ่งต้องวิเคราะห์ให้ชัดเจนเป็นพิเศษ ดังนั้นแม้ว่าห้องชุดที่อยู่ชั้นสูง แต่หากมีขนาดใหญ่เกิน รูปร่างไม่ดี ทิศไม่สวย ราคาก็อาจแตกต่างกันไปได้เช่นกัน

ราคาบ้านหรือห้องชุดที่เหมาะสมเป็นเท่าไหร่ ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพจึงต้องวิเคราะห์ให้ละเอียดต่อไป


You must be logged in to post a comment Login