วันจันทร์ที่ 4 กรกฎาคม พ.ศ. 2565

ตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะขายได้ทันทีและไม่เสียเปรียบ

On May 17, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 17 พ.ค.  65)

มีเจ้าของบ้าน ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ตั้งราคาขายมานานนม แต่ขายไม่ได้สักที บางคนก็ตั้งราคาถูกจนขายไปร้องไห้ไป เราจะตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะขายได้ทันทีและไม่เสียเปรียบ

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายราคา เช่น

1. ราคาของคนจะซื้อ ยิ่งต่ำได้ยิ่งดี

2. ราคาของคนจะขาย ยิ่งสูงได้ยิ่งดี

3. ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด

4. ราคาขายฝาก ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดเอามากๆ

5. ราคาตลาด ก็คือราคาที่ผู้คนทั่วไปซื้อขายกัน ก.ล.ต. ได้เคยประกาศไว้ว่า “ราคาตลาด” หมายถึง ราคาซื้อขายทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในตลาด เป็นข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นในอดีตทันทีที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น โดยเป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและ/หรือผู้ขายให้กับทรัพย์สินในสภาวการณ์นั้นๆ ซึ่งอาจจะเท่ากับ มากกว่า หรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดก็ได้

6. มูลค่าตลาด ก็คือ มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้โดยทั่วไป

ราคานั้นคือสิ่งที่จับต้องได้ มีการซื้อขายจริง (Objective) แตกต่างจากมูลค่าที่ค่อนข้างจะเป็นเฉพาะทรัพย์สินนั้นๆ (Subjective) แต่ราคาที่ซื้อขายกันอาจไม่สะท้อนมูลค่าเพราะ

1. อาจไม่ใช่ราคาที่ “เต็มใจ” ซื้อหรือขายกัน อาจจำเป็นต้องซื้อหรือจำเป็นต้องขาย

2. ราคาในบางกรณีอาจเป็นการซื้อขายกันระหว่างญาติหรือผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าปกติ

3. ราคาอาจเป็นสิ่งที่เกิดการซื้อขายกันทันที จึงจำเป็นต้องขายลดเป็นพิเศษ หรือเป็นราคาที่ซื้อขายกันมาเนิ่นนานแล้ว ไม่ใช่มูลค่าในปัจจุบัน

4. ราคาที่ซื้อขายกันอาจเกิดจากความไม่รู้ อาจเกิดภาวะกดดัน เป็นต้น

ก่อนที่เราจะซื้อขายทรัพย์สิน เช่น บ้าน ที่ดิน อาคาร หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใด เราพึงเริ่มต้นที่การสำรวจราคาตลาดเพื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สินของเราให้ชัดเจนว่า มูลค่าตลาดเป็นเงินเท่าไหร่สำหรับทรัพย์สินของเราเองนี้ เช่น ห้องชุดของเรา สามารถประเมินได้เป็นเงิน 1,000,000 บาท นี่คือมูลค่าตลาดที่พึงซื้อขายกันในตลาดเปิด

อย่างไรก็ตามในกรณีจำเป็นต้องขายด่วน เพราะผู้ขายจำเป็นต้องใช้เงิน การเปิดขายตามราคาตลาด อาจต้องใช้เวลาในการพิจารณาของผู้ซื้อ อาจไม่ทันการณ์ที่จะใช้เงินโดยผู้ขาย ดังนั้น จึงต้องมีการคิดลดราคาลงมา เราจะลดราคาเท่าไหร่ จึงจะจูงใจให้มีผู้มาซื้อโดยด่วน  ในกรณีนี้ ถ้าเราให้เปล่าก็คงมีคนแย่งกันรับแน่นอน เพราะใครๆ  ก็อยากได้ทรัพย์สินมาไว้เป็นของตนเอง ประเภทที่ “ให้ฟรียังเคือง” คงไม่มี ยกเว้นเป็นกรณีเหมืองแร่ที่อาจมีมลพิษสูง ต้นทุนค่ากำจัดมลพิษอาจจะสูงเกินค่าที่ดิน เป็นต้น

กรณีห้องชุดมีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 1,000,000 บาท ซึ่งมีการซื้อขายกันในราคานี้กันตามปกติ  ถ้าเราตั้งราคา 500,000 บาทก็คงมีคน “ตะครุบ” ซื้อในทันที ถ้าตั้งราคา 600,000 บาท หรือ 700,000 บาท ก็คงมีคนซื้อแน่นอน  แต่ถ้าเราตั้งราคา 800,000 บาท หรือ 900,000 บาท หรือ 950,000 บาทล่ะ จะมีผู้ซื้อหรือไม่

หลักในการตั้งราคาที่จะจูงใจให้คนซื้อมาจากไหน

1. มาจากการประมูลทรัพย์ ซึ่งตามสถิติที่เคยสำรวจไว้ ราคาที่ขายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 80% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินไว้อย่างถูกต้อง หมายความว่าถ้าต้องการขายให้ได้โดยเร็ว ควรขายในราคาดังกล่าว เช่น ภายในเวลาไม่เกิน 6 เดือน เป็นต้น

2. อย่างไรก็ตามในกรณีที่ต้องการขายด่วนพิเศษ เช่น ตั้งเป้าที่จะขายให้ได้ภายในเวลา 3 เดือน ราคาก็คงต้องลดลงไปอีกหน่อย เช่น ลดเหลือประมาณ 70%  ทั้งนี้มาจากฐานของการขายฝาก ซึ่งมักตั้งราคาขายฝากไว้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าตลาด

3. แต่ถ้าต้องการขายให้ได้ภายในเวลาไม่เกิน 1 เดือน ก็คงต้องคิดลดเหลือเพียง 60% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จะลดลงเท่าไหร่กันแน่ ก็ขึ้นอยู่กับ

1. ประเภททรัพย์สิน เช่น ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย ก็คงขายง่ายกว่า

2. มูลค่าของทรัพย์สิน เช่น ทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ย่อมหาผู้ซื้อได้ยากกว่าทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า

3. ภาวะตลาดของทรัพย์สินนั้น เช่น ณ กลางปี 2565 ราคาขายของโรงแรมก็ยังอาจจะต่ำ เพราะพิษของโรคระบาดโควิด-19 เป็นต้น

4.  อนาคตของธุรกิจนั้นๆ เช่น ในกรณีสนามกอล์ฟก็คงสร้างใหม่ได้ยากเพราะความต้องการน้อย และราคาที่ดินแพงขึ้น ในขณะที่ค่าสมาชิกก็อาจไมได้เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนนัก

แต่ถึงที่สุดแล้ว ก่อนที่จะตั้งราคาใดๆ ควรให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน (เช่นผม) ได้ประเมินค่าให้ชัดเจนก่อนที่จะตั้งราคาขาย เพื่อจะได้ไม่เสียเปรียบและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย


You must be logged in to post a comment Login