วันจันทร์ที่ 4 กรกฎาคม พ.ศ. 2565

เรียนรู้ระบบนายหน้าสิงคโปร์

On April 19, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 19 เม.ย.  65)

นายหน้าเป็นอาชีพหนึ่งที่ประเทศที่เจริญๆ มักจะมีเพื่อช่วยอำนวยความสะดวกการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นธรรม แต่ละประเทศจึงมีการควบคุมอาชีพนี้เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค แต่ในไทยยังไม่มี เรามาเรียนรู้จากประเทศเพื่อนบ้านกัน

พูดถึงอาชีพนายหน้า บางคนอาจรังเกียจว่าเป็นแค่ตัวกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ได้รับค่าตอบแทนโดยไม่จำเป็น ให้ผู้ซื้อและผู้ขายพบกันเองก็ได้ แต่ในความเป็นจริงโอกาสที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะพบกันนั้นยากมาก นายหน้าจึงมีบทบาทสำคัญในการเชื่อมต่อผู้ซื้อและผู้ขาย  อย่างไรก็ตามในยุคสมัยใหม่นี้ เรามีเทคโนโลยีที่ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายพบกันได้โดยตรงเช่นกัน แต่ก็ติดปัญหาตรงที่การเปิดบ้านให้ผู้สนใจซื้อดู โดยเฉพาะในกรณีที่เจ้าของบ้านก็ไม่ได้อยู่บ้านหลังนั้น (ข้อนี้นายหน้าช่วยได้) การทำสัญญา การประสานงานกับทางราชการในการโอน ฯลฯ สิ่งเหล่านี้เป็นบทบาทที่นายหน้าสามารถให้การสนับสนุนได้ ความโปร่งใสถึงขนาดตัดนายหน้าออกไปโดยใช้แต่ระบบคอมพิวเตอร์ จึงยังมาไม่ถึง

อย่างไรก็ตามนายหน้าบางประเภท เช่น นายหน้าขายประกัน อาจจะ “ตกยุค” หรือหมดความจำเป็นแล้ว เพราะสินค้าประเภทและโดยเฉพาะประกันชีวิต อาจสามารถซื้อขายกันเองโดยตรงระหว่างบริษัทประกันกับผู้ซื้อประกันได้แล้ว ในปัจจุบันก็ไม่มีความจำเป็นต้อง “โน้มน้าว” ให้ผู้บริโภคซื้อประกัน  อาชีพขายประกันจึงหดตัวลงอย่างชัดเจน  แต่อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถเติบโตต่อไปได้ ยิ่งผู้ทำอาชีพนี้มีอายุมากขึ้น มีประสบการณ์มากขึ้น ก็ยิ่งมีความเชี่ยวชาญมากขึ้น และยังเป็นอาชีพที่สามารถผันตัวเองไปทำงานด้านอื่นได้อีก เช่น เป็นนักลงทุน เป็นนักพัฒนาที่ดิน เป็นต้น

สิงคโปร์

คนที่จะทำอาชีพนายหน้า ต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพ ไม่ใช่ใครก็เป็นนายหน้าได้  เริ่มต้นจะต้องสมัครเป็น “พนักงานขาย” (Salespersons) ก่อน โดยจะต้อง

1. มีอายุ 21 ปีขึ้นไป

2. จะต้องเป็นชาวสิงคโปร์หรือเป็นผู้มีถิ่นพำนักในสิงคโปร์เป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป

3. เรียนจบชั้นมัธยมต้น (4 GCE ‘O’ Level)

4. ผ่านการสอบอาชีพ “พนักงานขาย” ที่จัดโดยคณะกรรมการควบคุมอาชีพนายหน้า (Council of Estate Agents) ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐ (ไม่ใช่ให้สมาคมทดสอบเอง) ไม่เกิน 2 ปี

5. ต้องทำงานนายหน้าที่เดียว (ไม่อนุญาตให้ทำธุรกิจนี้มากกว่า 1 บริษัท)

6. ไม่ใช่ “ผู้ให้กู้เงิน” (Moneylender) ที่ได้รับอนุญาตหรือพนักงานที่เกี่ยวข้อง

ส่วนในกรณีที่จะขออนุญาตเป็นผู้บริหารบริษัทนายหน้า (Key Executive Officer – KEO) ก็มีคุณสมบัติคล้ายกัน แต่ต้องมีคุณสมบัติเพิ่มคือ ต้องมีบันทึกการเป็นนายหน้าสำเร็จมาแล้ว 30 รายในรอบ 3 ปี และเป็นผู้บริหารบริษัทมาแล้ว 3 ปี นายหน้าในสิงคโปร์จึงเรียกว่า Salesperson ส่วนบริษัทนายหน้าเรียกว่า Estate Agents เขาไม่ใช้คำว่า Brokers เพราะฟังดูคล้ายคำว่า Broke (ล้มละลาย) บริษัทนายหน้าจะต้องไปจดทะเบียนกับ องค์กรกำกับดูแลการบัญชีและองค์กร (Accounting and Corporate Regulatory Authority) ของรัฐบาลสิงคโปร์ และบริษัทนายหน้าต้องไม่ทำอาชีพให้กู้เงินเช่นกัน

สำหรับความรู้ของผู้เป็นนายหน้าบุคคล (Salesperson) ที่ต้องผ่านการสอบประกอบด้วยความรู้เรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การเงินอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจนายหน้า การโอนทรัพย์สิน เป็นต้น  ส่วนผู้ที่จะเป็นบริษัทนายหน้า (Agents) ก็ต้องมีความรู้ในด้านการบริหารจัดการองค์กร การขายและการตลาด เป็นต้น เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถบริหารบริษัทให้ยั่งยืนได้ และก็ต้องผ่านการสอบเช่นกัน  การสอบเป็นนายหน้าบุคคล จะต้องเสียค่าสมัครเป็นเงินประมาณ 10,000 บาทต่อคน (https://bit.ly/3LHdsE4) และสำหรับในปี 2565 นี้ รอบการสอบแรกมีผู้สมัครครบ 3,000 คนแล้ว ใครสนใจสมัครก็ต้องรอไปรอบหน้า

การเป็นนายหน้านั้นจะต้องมีการประกันทางวิชาชีพ เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค หากนายหน้ากระทำผิดโดยประมาท ทำให้ผู้บริโภคเสียหาย ก็ต้องมีบริษัทประกันมาชดใช้  นายหน้ามีหน้าที่ต้องซื้อประกันทางวิชาชีพเพื่อคุ้มครองในวงเงินประมาณ 1 แสนถึง 1 ล้านเหรียญสิงค์โปร์ (2.4 – 24 ล้านบาท) (https://bit.ly/3r9pC0Q) ในประเทศไทยนายหน้าก็ควรมีระบบประกันทางวิชาชีพเช่นกัน

ณ เดือนมีนาคม 2565 สิงคโปร์มีนายหน้าอยู่ 33,497 คน โดยที่ 33% อยู่กับบริษัท Propnex Realty อีก 25% อยู่กับบริษัท ERA อีก 13% อยู่กับบริษัท Huttons Asia อีก 9% อยู่กับบริษัท Orangetee & Tie และอีก 4% อยู่กับบริษัท SRI นอกนั้นอีก 16% อยู่กับบริษัทอื่นๆ และมีบ้างที่เป็นนายหน้าส่วนบุคคล  อาจกล่าวได้ว่า 5 บริษัทนายหน้าใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 84% เข้าไปแล้ว  บริษัทใหญ่เหล่านี้เพิ่งเกิดขึ้นอย่างจริงจังไม่เกิน 20-30 ปีมานี้เอง

ตั้งแต่ปี 2560-2565 จำนวนนายหน้าเพิ่มขึ้นมาโดยตลอดจาก 28,397 คนในปี 2560 เป็น 33,537 คนในปี 2565 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 18% หรือเพิ่มขึ้นปีละ 3.4%  เป็นสิ่งที่น่าสนใจที่พบว่านายหน้ากลุ่มใหญ่ที่สุด อายุ 55 ปี ขึ้นไป โดยมีสัดส่วน 28% อายุ 51-55 ปีมี 14% อายุ 46-50 ปีมี 17% อายุ 41-45 ปีมี 17% ที่อายุต่ำกว่า  40 ปีมีเพียง 24%เท่านั้น  ทั้งนี้ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปีมีเพียง 4% เท่านั้น

กิจกรรมหลักของนายหน้า เป็นการขายทรัพย์สินตามนี้:

ประเภททรัพย์                                          จำนวนหน่วย         สัดส่วน

ขายห้องชุดมือสองของการเคหะแห่งชาติ         29,033              42%

ขายห้องชุดมือสองภาคเอกชน                           18,635              27%

ขายห้องชุดใหม่ของภาคเอกชน                         14,545              21%

อื่นๆ                                                                      6,814              10%

รวม                                                                     69,027            100%

สำหรับค่านายหน้าที่ได้จากการขาย อาจแตกต่างกันไปตามนี้:

ประเภท                                                                 มูลค่า   ค่านายหน้า   %ค่านายหน้า

ขายห้องชุดมือสองของการเคหะแห่งชาติ         14,850                297                    2%

ขายห้องชุดมือสองภาคเอกชน                           31,540                631                    2%

ขายห้องชุดใหม่ของภาคเอกชน                         25,340             1,014                    4%

อื่นๆ                                                                    30,850             1,206                    4%

จะสังเกตได้ว่ากิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของสิงคโปร์ได้รับการควบคุมเป็นอย่างดี เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค โดยมีองค์กรของรัฐเป็นผู้ควบคุม  สิงคโปร์มีสมาคมนายหน้า 2 แห่งแต่ไม่ได้เป็นผู้ออกใบอนุญาตให้นายหน้า  เพราะถือว่าเป็น  “พวกเดียวกัน” กับนายหน้า เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค รัฐบาลจึงเข้ามาควบคุมโดย  คณะกรรมการควบคุมนายหน้า (Council for Estate Agencies) ซึ่งก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2010 ในฐานะคณะกรรมการตามกฎหมายภายใต้กระทรวงการพัฒนาแห่งชาติ

คณะกรรมการนี้ก่อตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีอำนาจในการจัดการกรอบการกำกับดูแลสำหรับอุตสาหกรรมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้คณะกรรมการยังมุ่งยกระดับความเป็นมืออาชีพของอุตสาหกรรมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ผ่านความร่วมมือกับอุตสาหกรรมในโครงการพัฒนาวิชาชีพและปกป้องผลประโยชน์ของผู้บริโภคผ่านโครงการการศึกษาสาธารณะที่เป็นเป้าหมาย (www.cea.gov.sg)

หมายเหตุ

ถอดความจากการนำเสนอของ Mr.Wong Cheong Hong อดีต CEO ของนายกสมาคมนายหน้าสิงคโปร์ (Singapore Estate Agents Association) ที่บรรยายให้กับมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยผ่านระบบ zoom ในวันที่ 21 มีนาคม 2565)


You must be logged in to post a comment Login