วันศุกร์ที่ 5 มิถุนายน พ.ศ. 2563
ข่าวด่วน
  • add friends

แนวคิดการลดค่าเช่าศูนย์การค้าเพื่อฝ่าวิกฤต

On March 24, 2020
logo-sopon

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 27 มีนาคม – 3 เมษายน 2563)

ตอนนี้ผู้เช่าศูนย์การค้าต่างๆต่างเรียกร้องให้เจ้าของศูนย์ลดค่าเช่า ซึ่งก็สมเหตุสมผล เนื่องจากตอนนี้ไม่มีลูกค้าเลย ค่าเช่าควรจะลดเท่าไรดี

ในกรณีศูนย์การค้าที่มีนักท่องเที่ยวเป็นหลักโดนเล่นงานก่อนเลย เพราะไวรัสโควิด 19 ทำให้นักท่องเที่ยวหดหาย นักช็อปทั้งไทยและเทศก็หายไปด้วยเพราะไม่อยากออกจากบ้าน จนผู้เช่าเดินขบวนประท้วงขอลดค่าเช่า เราควรคิดลดค่าเช่าอย่างไรดี ทั้งนี้ มีรายงานข่าวว่า (https://bit.ly/2VHeole) :

1.บจก.เอ็ม บี เค ประกาศจะลดค่าเช่าพื้นที่ให้กับผู้ประกอบการตามสัดส่วนประเภทการเช่าตั้งแต่ 10-20% เป็นระยะเวลา 6 เดือน ตั้งแต่ 1 มีนาคม-31 สิงหาคม 2563

2.เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป ก็ได้ช่วยเหลือผู้ที่จ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน (สัญญา 1 ปี) จะลดค่าเช่า 10-35% ตามสัดส่วนและประเภทการเช่าเป็นระยะเวลา 3 เดือน ตั้งแต่ 1 มีนาคม-31 พฤษภาคม 2563

3.เอเชียทีคฯมียอดผู้เข้ามาใช้บริการลดลงไปราว 50% จึงมีส่วนลดค่าเช่า 25% สำหรับเดือนมีนาคมนี้

4.ศูนย์การค้าริเวอร์ ซิตี้ แบงค็อก ก็อยู่ระหว่างการเจรจากับทางผู้เช่าถึงมาตรการช่วยเหลือ คาดว่าจะลดค่าเช่าตั้งแต่ 10-30% ขึ้นอยู่กับประเภทร้านค้า เบื้องต้นจะพิจารณาช่วยเหลือ 3 เดือนก่อน

ในกรณีศูนย์การค้าใจกลางเมืองที่มีนักท่องเที่ยวมากันมากมายนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ข้อคิดว่า

1.ในกรณีพื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมืองอาจมีค่าเช่าอยู่ที่ 3,000-7,000 บาทต่อตารางเมตร

2.ในปัจจุบันคนเดินน้อยลงไปเหลือประมาณ 40% แต่ยอดรายได้จากการขายหายไปเหลือประมาณ 20% กรณีนี้ย่อมไม่สามารถจ่ายค่าเช่าตามปกติได้

3.หากผู้เช่าเดิมย้ายออกไปก็คงยากสำหรับการหาผู้ค้าใหม่ ส่งผลต่อการเปิดบริการภายในห้าง และยิ่งทำให้การเดินห้างน้อยลงไปอีก

4.แต่หากผู้เช่าย้ายออกไปจริงก็อาจถือเป็นการผิดสัญญา นำไปสู่การฟ้องร้องต่างๆ ซึ่งจะบานปลายอีกมาก

ดังนั้น ทางออกจึงเป็นการเจรจาเพื่อหาทางอยู่รอดร่วมกัน

1.ปกติรายได้สุทธิหรือกำไรของพื้นที่ค้าปลีกอาจอยู่ที่ 20% ของค่าเช่า

2.ในกรณีการเดินห้างน้อยลงก็อาจทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหาร/บริการที่อาจสูงถึง 50% ลดลงเหลือ 30% หรือลดลง 20% แล้วแต่กรณี

3.ในกรณีที่จะสนับสนุนร้านค้าในช่วงปัจจุบันนี้จึงอาจลดค่าเช่าลงไป 40% เหลือค่าเช่า 60% หรือในกรณีจำเป็นจริงๆอาจต้องยอมให้ผู้เช่าจ่ายเพียงค่าดำเนินการประมาณ 30% ของค่าเช่าปกติในช่วงเวลาสั้นๆประมาณ 2-4 เดือน เป็นต้น

4.อย่างไรก็ตาม รายได้ของร้านอาจหดหายไปเหลือเพียง 20% ก็ยังอาจประสบปัญหาในการจ่ายค่าเช่า แต่ผู้เช่าก็ต้องพยายามจ่ายค่าเช่าเพื่อรักษาสิทธิในการเช่าไว้ หาไม่หากผิดสัญญาก็อาจหมดโอกาสในการขายในศูนย์การค้าชั้นดีได้เช่นกัน

5.ในระหว่างนี้อาจใช้ระบบแบ่งปันผลกำไร (Profit Sharing) ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าพื้นที่ ซึ่งเป็นมาตรการระยะสั้นต่อไป

มาถึงตอนนี้ เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2563 มีข่าวว่า “โควิดพ่นพิษ ผู้ค้าพันธ์ทิพย์ฯประท้วงขอลดค่าเช่า 50% หลังห้างร้าง ไม่มีคนเดิน” (https://bit.ly/2WBkUuv) นี่แสดงว่าห้างท้องถิ่นที่ไม่ได้เกี่ยวกับการท่องเที่ยวก็ยังได้รับผลกระทบเป็นอย่างมาก การที่ผู้เช่าขอลดค่าเช่าลงครึ่งหนึ่งแสดงว่ายังพอมีคนเดินอยู่บ้าง ไม่ “ร้าง” เช่นห้างที่ให้บริการสำหรับนักท่องเที่ยวเป็นหลัก แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่มีลูกค้าน้อยลงเป็นอย่างมาก

ดร.โสภณในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ความเห็นว่า ในระยะ 15 วันจนถึงราวสิ้นเดือนมีนาคม 2563 นี้ อาจจะแทบไม่มีคนเดินในห้างทั่วไป หากเป็นในกรณีอื่น เช่น ผับ อาบอบนวด ฟิตเนส ที่ทางราชการสั่งปิด ในกรณีนั้นผู้ให้เช่าพื้นที่อาจเป็นผู้รับผิดชอบ หากทางราชการสั่งปิดห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์การค้า กลุ่มเจ้าของห้างก็คงเป็นกลุ่มที่เดือดร้อนเป็นหลัก แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าทางราชการไม่ได้แตะต้องห้างเหล่านี้เลย

อย่างไรก็ตาม ในภาวะครึ่งเดือนหลังของเดือนมีนาคม 2563 คงมีผู้ใช้บริการในห้างท้องถิ่นน้อยลงมาก ดังนั้น

1.การลดค่าเช่าลงครึ่งหนึ่งจึงเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผล

2.หากเหตุการณ์ยังคงเลวร้ายลง ค่าเช่าอาจเหลือเพียงค่าใช้จ่ายในการดูแลห้าง ซึ่งคงเป็นราว 30% ของค่าเช่ารวม

3.ในกรณีย่ำแย่สุดๆก็อาจต้องมี Rent Holiday หรือการไม่เก็บค่าเช่าระยะหนึ่งไปเลยทีเดียว

4.ในกรณีที่ยังหาความแน่ชัดไม่ได้อาจต้องจ่ายค่าเช่าบนพื้นฐาน Profit Sharing จากยอดขาย เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่าควรรักษาผู้เช่าไว้ ส่วนผู้เช่าก็ต้องพยายามจ่ายค่าเช่าให้ได้บ้างเพื่อจะได้ผ่านพ้นวิกฤตไปด้วยกัน ช่วยกันครับ ต่างต้องช่วยกันแบกรับภาระ


You must be logged in to post a comment Login