วันพุธที่ 23 ตุลาคม พ.ศ. 2562
ข่าวด่วน
  • add friends

25 ปีศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

On September 24, 2019
logo-sopon

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 27 กันยายน – 4 ตุลาคม 2562)

ผมบอกได้ว่าศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยของผมมีความเป็นกลางที่สุด ไม่อยู่ใต้อาณัติของใคร มุ่งบริการวงการอสังหาริมทรัพย์และเผยแพร่ความรู้สู่สังคม จึงยืนหยัดมาได้จนถึงทุกวันนี้

ผมตั้ง บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ในปี 2534 ให้บริการสำรวจวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินมาโดยตลอด จนเมื่อปี 2536 ตอนผมคิดตั้งศูนย์ข้อมูลฯ ผมได้ไปปรึกษาคุณสิทธิชัย ตันพิพัฒน์ อดีตกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ผู้วายชนม์ไปแล้วเมื่อปี 2539 ท่านบอกว่าเป็นความคิดที่ดี แต่ถ้าต่อไปทางราชการมีศูนย์ข้อมูลบ้างผมจะสู้เขาไหวหรือ ผมก็ยืนยันว่าสู้ไหว

ผมจึงตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2537 โดยในเดือนมกราคม 2537 ผมก็เริ่มตะลุยสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่เปิดใหม่เรื่อยมา บางเดือนมีถึง 150 โครงการ ในขณะที่ปัจจุบันแต่ละเดือนมีราว 30 โครงการเท่านั้น ผมรับสมัครสมาชิกโดยส่งข้อมูลโครงการเปิดใหม่ให้กับสมาชิกเป็นรายเดือน และทุกรอบ 6 เดือนก็ไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงขายอยู่นับพันโครงการเพื่อประเมินสถานการณ์ล่าสุด และนำเสนอผลสำรวจให้สมาชิกได้มีข้อมูลประกอบการลงทุน

ในปี 2538 ก่อนที่คุณสิทธิชัยจะเสียชีวิตท่านว่าจ้างให้ AREA สำรวจว่ามี “บ้านว่าง” (คือบ้านที่สร้างเสร็จ 100% แล้ว ส่วนมากขายไปจากผู้ประกอบการแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย) ว่ามีจำนวนเท่าไร ปรากฏว่าได้จำนวนรวมถึง 300,000 หน่วย หรือราว 14% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในขณะนั้น แต่แทนที่นักพัฒนาที่ดินจะชะลอหรือหยุดสร้าง กลับเปิดตัวเพิ่มอีกราว 200,000 หน่วย จนกระทั่งปี 2541 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ว่าจ้างให้ผมสำรวจอีกรอบ ก็พบว่ามีบ้านว่างเพิ่มเป็น 350,000 หน่วย ถ้าโครงการที่เปิดตัวมากมายไม่เจ๊งไปเสียก่อนก็คงมีบ้านว่างมากกว่านี้

ปี 2543 ผมได้รับการว่าจ้างจากกระทรวงการคลังให้เป็นหนึ่งในคณะศึกษาเพื่อการตั้งศูนย์ข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือเป็นหนึ่งใน “ผู้ทำคลอด” แต่หลังจากศึกษาเสร็จก็มีการเปลี่ยนรัฐบาลจากพรรคประชาธิปัตย์มาเป็นพรรคไทยรักไทย ศูนย์ข้อมูลจึงถูกแช่แข็งไประยะหนึ่ง สำนักงานที่ผมไปนั่งทำงานอยู่นานเกือบปีถูกล่ามโซ่ปิดเอาไว้จนถึงปี 2547 จึงได้เริ่มดำเนินการ

ตอนแรกที่ออกแบบศูนย์ข้อมูลไว้ก็คือ ให้เป็นศูนย์รวบรวมข้อมูลจากแหล่งต่างๆ เป็น Think Tank เพื่อนำเสนอนโยบาย แผนต่างๆแก่รัฐบาลต่อการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ ทำไปทำมากลับมารวบรวมข้อมูลเหมือนผม แต่อาจไม่ได้ไปรวบรวมข้อมูลด้านสำนักงาน ศูนย์การค้า แข่งกับบริษัทนายหน้าฝรั่ง ผมไม่กลัวว่าศูนย์ข้อมูลจะเป็นคู่แข่งตามที่คุณสิทธิชัยเคยเตือนไว้ แต่ถือว่าจะได้มีแหล่งข้อมูลหลากหลายสำหรับสังคมธุรกิจได้ใช้สอย ซึ่งก็เป็นไปได้ที่จะเลือกเป็นสมาชิกข้อมูลทั้ง 2 แหล่งเพื่อการศึกษาเปรียบเทียบ เนื่องจากค่าสมาชิกก็ไม่ได้แพงอะไร

อย่างไรก็ตาม ผมทำศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยด้วยความเป็นกลางอย่างที่สุด เพราะไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมาคอยกำกับ ศูนย์ฯของธนาคารอาคารสงเคราะห์มีนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ 4 รายในนามของนายกสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และหอการค้าเป็นกรรมการด้วย รวมทั้งมี “บิ๊กๆ” ในวงราชการมานั่งเป็นกรรมการด้วย ส่วนของผมไม่มีบุคคลเหล่านี้ ผมถือว่า

1.การมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมาร่วมเป็นกรรมการนั้น ในแง่หนึ่งอาจมาช่วยกลั่นกรองข้อมูล จะได้ไม่สร้างความสับสน/ตกใจแก่ประชาชน แต่ผมเชื่อมั่นในประชาชนว่ามีวิจารณญาณในการพิจารณาข้อมูลเอง การมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมานั่งเป็นกรรมการด้วยอาจเป็นความลักลั่น

2.การมีหัวหน้าส่วนราชการมาร่วมนั่งเป็นกรรมการก็เหมือนกับ “บอร์ด” ในหน่วยงานอื่นๆที่หวังจะได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานต่างๆ แต่อันที่จริงแล้วยังไม่อาจคาดหวังอะไรได้ การทำศูนย์ข้อมูลนั้นเน้นการนำข้อมูลภาคสนามมาวิเคราะห์เป็นหลัก จึงไม่ค่อยได้เกี่ยวข้องกับการมี “พระอันดับ” มานั่งเป็นกรรมการ

3.ความร่วมมือระหว่างหน่วยงานจะมีได้ก็ต่อเมื่อมีคำสั่งที่ชัดเจน อันที่จริงศูนย์ข้อมูลที่แท้ของทางราชการต้องยึดโยงกับข้อมูลของกรมที่ดิน โดยเฉพาะด้านระวางและการโอนของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินของกรมโยธาธิการและผังเมือง แต่ทุกวันนี้ราคาประเมินไม่ได้สะท้อนราคาตลาด และไม่สอดคล้องกับสีของผังเมือง

การกำกับศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผมเป็นประธานนั้นอาศัย “Invisible Hands” กล่าวคือ ถ้าข้อมูลที่ผมนำเสนอไม่น่าเชื่อถือ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ก็คงมอดม้วยไปเอง แต่นี่ผมอยู่มาได้ 25 ปี ก็แสดงว่าข้อมูลของผมได้รับความเชื่อถือในความแม่นยำ ถูกต้อง สอดคล้องกับความเป็นจริง ยิ่งในด้านการบริการสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ศึกษาความเป็นไปได้ให้กับการพัฒนาโครงการต่างๆ บอกได้ว่าโครงการที่เราศึกษาให้ไม่เคยเจ๊ง เพราะเราสำรวจวิจัยจากข้อมูลที่เชื่อถือได้จริง

อันที่จริงบทบาทของศูนย์ข้อมูลที่แท้จริงของรัฐบาลควรเน้นที่ :

1.การให้บริการข้อมูลสำรวจวิจัยแก่ประชาชนในฐานะผู้เสียภาษีเป็นอันดับแรก โดยให้ฟรี ไม่ใช่ให้ไปเสียเงินสัมมนาอย่างพวกนักพัฒนาที่ดินที่ได้ข้อมูล “เนื้อๆ” ในขณะที่ประชาชนทั่วไปได้ข้อมูลโดยสังเขป รายงานทุกชิ้นต้องขึ้นเว็บให้ดาวน์โหลดได้ฟรี และที่สำคัญทุกคนควรได้ในเวลาเดียวกัน ไม่ใช่ให้ใครก่อนหลัง

2.ข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับการเปิดเผยโดยศูนย์ข้อมูล เพื่อให้ประชาชนได้รู้สถานการณ์ว่าขณะนี้ในละแวกบ้านเขาขายกันราคาเท่าไรจะได้ไม่ตั้งผิดราคา จะมาอ้าง (ส่งเดช) ว่ากลัวโจรปล้นบ้านคนขายที่ได้ไม่ได้ เพราะเท่ากับส่งเสริมความขมุกขมัวและการฟอกเงิน

3.ศูนย์ข้อมูลที่แท้ควรเป็นเสมือน Think Tank คอยนำเสนอนโยบายและแผน เตือนภัยเศรษฐกิจ แต่ถ้าศูนย์ขาดความเป็นเอกเทศ และมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมานั่งเป็นกรรมการแล้ว จะแสดงบทบาทเช่นนี้ได้ยาก

งบประมาณของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผมเป็นประธานนี้เป็นเงินน้อยมาก ไม่ได้ใช้เงินนับร้อยล้านเช่นของทางราชการ แต่เราผลิตงาน ให้แนวคิด เสนอนโยบายและแผนแก่ทางราชการและนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และสังคมโดยรวมได้มหาศาล มีข่าวคราวบทวิเคราะห์ให้ความรู้แก่ประชาชนแทบทุกวัน เราถือว่า Knowledge Is Not Private Property แม้เราจะจดทะเบียนเป็นบริษัท แต่ก็เป็นบริษัทที่ให้ประโยชน์ต่อสังคม

ศูนย์ข้อมูลของเราเลี้ยงตัวเองได้ เลี้ยงเพื่อนร่วมงาน เสียภาษีให้แผ่นดิน และสร้างสรรค์ประโยชน์ต่อสังคม มาสนับสนุนเรา มาเป็นสมาชิกข้อมูลของเรานะครับ


You must be logged in to post a comment Login