วันอาทิตย์ที่ 17 พฤศจิกายน พ.ศ. 2562
ข่าวด่วน
  • add friends

ทำไงให้‘ไอคอนสยาม’ไม่เจ๊ง!!??

On November 28, 2018
โลโก้โลกอสังหา

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ

ทำไงให้‘ไอคอนสยาม’ไม่เจ๊ง

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 30 พฤศจิกายน- 7 ธันวาคม 2561)

นับเป็นการเปิดตัวครั้งยิ่งใหญ่มากของ “ไอคอนสยาม” เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 หลายคนเห็นความอลังการนี้แล้วมั่นใจว่าศูนย์การค้าแห่งนี้จะไปรอดและไปไกลอย่างแสนยิ่งใหญ่ แต่ในอีกแง่หนึ่งก็ต้องมาดูกันเหมือนกันว่าศูนย์การค้าแห่งนี้จะรอดหรือไม่ อันนี้อาจเป็นการมองในเชิง Devil’s advocate

Devil’s advocate เป็นสำนวนในภาษาอังกฤษ หมายถึงการแกล้งไม่เห็นด้วยหรือแกล้งคัดค้านเพื่อที่จะให้คนอื่นได้ครุ่นคิดถึงอีกด้านหนึ่งหรือคิดให้รอบคอบนั่นเอง การ “Play devil’s advocate” เกิดขึ้นเพราะในการทำอะไรสักอย่างนั้น ถ้าทุกคนมองไปในทางเดียวกันหมด หรือ “ผงเข้าตา” ไม่มีคนคัดค้านเลย ก็จะทำให้เรามองไม่เห็นถึงผลเสียที่อาจจะเกิดขึ้น เราจึงต้องมองต่างมุมกันบ้าง

ไอคอนสยามไอคอนสยาม1

การพัฒนา “ไอคอนสยาม” ศูนย์การค้าขนาดยักษ์ริมน้ำด้วยเงินลงทุน 5.4 หมื่นล้านบาท เป็นสิ่งที่ดีต่อประเทศชาติ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของชาติ ศักยภาพแห่งความสำเร็จก็ดูค่อนข้างพร้อม เช่น

1.ในห้างจะมีหลายอย่างที่ห้างอื่นไม่มี เป็น Outlet สำคัญของสินค้าหรูเลิศจากต่างประเทศ

2.อยู่ในตำแหน่งที่ชมกรุงเทพมหานครได้สวยมากที่สุดแห่งหนึ่ง

3.มีอาคารชุดสุดหรูที่มีคนมีกำลังซื้อ

4.มีรถไฟฟ้าสายใหม่

5.ต่อไปจะมีถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้ศักยภาพการเชื่อมต่อดีขึ้น

6.มีโรงแรมและการพัฒนาอื่นๆหลายแห่งตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยา

7.มีประชากรหนาแน่น ฯลฯ

การวิจารณ์ในกรณีนี้ของผมอาจดูคล้าย “หมูเขาจะหาม อย่าเอาคานเข้าไปสอด” แต่ผมวิจารณ์ด้วยความปรารถนาดี และหวังอยากให้เห็นความสำเร็จเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย ดังนั้น เรามาลองวิพากษ์ข้อดีที่อ้างถึงกันโดยมองในแง่ตรงข้ามบ้าง

1.แม้ใน “ไอคอนสยาม” จะมีบางอย่างที่ห้างหรูอื่นไม่มี แต่ห้างชั้นเลิศอื่นก็มีแทบครบเช่นกัน การไปห้างแปลกใหม่ก็คงไม่ได้ไปบ่อยหรือไปซ้ำนัก แรกๆเราก็ไป “เอเชียทีค” กันมาก แต่ปัจจุบันอาจไม่ใช่ ยกเว้นบางกลุ่ม

2.เรื่องตำแหน่งที่ตั้งนั้น เป็นตำแหน่งที่คนอื่นดูได้สวยงามเช่นเดียวกับการดูวัดอรุณฯที่ทาบแสงทองยามเช้า แต่ไม่ใช่จุดที่เห็นกรุงเทพมหานครสวยที่สุด จุดที่เห็นสวยที่สุดอยู่ตรงข้ามพระบรมมหาราชวัง เป็นอีกคุ้งน้ำหนึ่ง ซึ่งห้ามสร้างตึกสูง-ใหญ่

3.โครงการอาคารชุดสุดหรูที่สร้างในพื้นที่ของ “ไอคอนสยาม” นั้น ตึกแรกที่เปิดปี 2557 ขายหมดแล้ว (ไชโย) ส่วนอีกตึกที่เปิดปี 2558 ยังเหลือขายอยู่อีกราว 1 ใน 3 ถือว่าขายได้ค่อนข้างช้า จำนวนหน่วยของห้องชุดสุดหรูก็มีไม่มากนัก แล้วจะมีผู้มาใช้บริการอะไรมากมายนักหรือ

4.รถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะวิ่งผ่านนั้นเป็นเสมือน “ไส้ติ่ง” ต่างจากกรณีห้างชั้นยอดของไทย เช่น สยามพารากอน เซ็นทรัลเอ็มบาสซี และเอ็มควอเทียร์ ที่รถไฟฟ้าสายหลักวิ่งผ่าน

5.ถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาไม่ได้เป็นถนนระบายการจราจรแบบถนนขนาด 6 ช่องทางจราจรริมแม่น้ำฮันของกรุงโซล (https://bit.ly/2OVtCvX) แค่ทำไว้สวยๆ คงมีศักยภาพไม่เพียงพอที่จะเชื่อมต่ออะไรเป็นชิ้นเป็นอันได้

6.การพัฒนาโรงแรมริมฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยานั้นมักมีผู้เข้าพักน้อยกว่า ค่าเช่าถูกกว่าฝั่งตะวันออกหรือฝั่งกรุงเทพมหานครอย่างชัดเจน (https://tinyurl.com/ybb4nk6g)

7.ประชากรในพื้นที่แม้จะมีความหนาแน่นถึง 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร (https://bit.ly/2QV5Hyl) แต่ไม่ใช่ประชากรที่มีกำลังซื้อสูง ท่านทราบกันหรือไม่ว่า 54% ของประชากรในเขตนั้นเป็นชาวชุมชนดั้งเดิม โดยส่วนมากเป็นชุมชนแออัด! (https://bit.ly/2Oqy1qk)

ทางรอดของการพัฒนาพื้นที่ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา หรืออาจเรียกให้ถูกต้องว่าฝั่งขวาของแม่น้ำเจ้าพระยา (โดยหันหน้าออกทะเล) ก็คือ

1.สร้างหอชมเมือง แต่อาจช่วยไม่ได้มากนัก พระบรมมหาราชวังมีคนเข้าชมวันละ 17,000 คน (https://bit.ly/2Fuazt8 สถิติของพระบรมมหาราชวังเอง ไม่ใช่ปีละนับสิบๆล้านอย่างในการ “โฆษณาชวนเชื่อ” ตามเว็บท่องเที่ยว) ต่อให้เป็น 20,000 คน ก็ปีละ 7.3 ล้านคน การไปหอชมเมืองกรุงเทพมหานครต้องเสียค่าใช้จ่าย อาจมีคนเข้าชมราว 1/3 ของพระบรมมหาราชวัง จะเพียงพอสำหรับการส่งเสริมการจับจ่ายจริงหรือ นักท่องเที่ยวกับ “นักช็อป” แตกต่างกันมาก รอบๆโตเกียวสกายทรี โตเกียวทาวเวอร์ หอไอเฟล ก็ไม่ได้ก่อประโยชน์เชิงเศรษฐกิจแก่พื้นที่โดยรอบมากนัก

2.ต้องมีสะพานใหม่ๆขึ้นมาหลายแห่ง ทำให้หมดความแตกต่างของทั้งสองฝั่งน้ำ เช่นเดียวกับกรณีกรุงโซลที่มีสะพานทุกระยะ 1 กิโลเมตร หรือกรุงปารีสที่มีสะพานทุกระยะ 500 เมตร เป็นต้น สะพานที่ควรสร้างก็คือ

2.1 สะพานถนนท่าดินแดงข้ามไปฝั่งราชวงศ์

2.2 สะพานข้ามถนนลาดหญ้าไปถนนสี่พระยา/ตลาดน้อย

2.3 สะพานข้ามถนนจันทน์ไปเจริญนคร เป็นต้น

การสร้างสะพานจะทำให้ศูนย์การค้าฝั่งขวาของแม่น้ำเจ้าพระยาได้อานิสงส์ ประเด็นสำคัญคือ ทำให้ชาวธนบุรีไม่เป็น “ลูกเมียน้อย” ของชาวกรุงเทพฯ เมื่อการสัญจรไปมาสะดวกมากขึ้น ความเป็นไปได้ในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ริมแม่น้ำก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม การพัฒนาสะพานเหล่านี้ต้องดูแลการเวนคืนให้ดี โดยอาจสร้างเป็นอาคารชุดให้ผู้ถูกเวนคืนอยู่ในบริเวณใกล้เคียงเพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบมากนัก พร้อม “ค่าเยียวยา” ที่สมน้ำสมเนื้อ

3.ควรสร้างถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาทั้ง 2 ฝั่งแบบกรณีแม่น้ำฮัน โดยทำเป็นถนนขนาด 3 ช่องทางจราจรในแต่ละทิศทาง รวม 12 ช่องจราจรใน 2 ฝั่งแม่น้ำ กลายเป็นถนนทางเลือก โดยบางบริเวณอาจต้องรื้ออาคารใหญ่ หรืออาจให้ถนนล้ำเข้ามาในแม่น้ำเจ้าพระยาบ้าง เป็นต้น สำหรับงบประมาณในการก่อสร้างควรได้รับการสนับสนุนจากวิสาหกิจต่างๆในบริเวณใกล้เคียงผ่านการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่บังเอิญภาษีที่เพิ่งประกาศใช้นี้อาจไม่ “function” เท่าที่ควร และอาจเก็บภาษีได้น้อยกว่าเดิมก็เป็นไปได้ (https://bit.ly/2zfLf4C)

4.ควรสร้างกระเช้าไฟฟ้าจากสาทรถึงตลาดน้อย และจากตลาดน้อยถึงวัดอรุณราชวรารามหรือบริเวณใกล้เคียง โดยให้เป็นสัมปทานระยะยาว (https://bit.ly/2vaP2fe) เช่นเดียวกับ the Emirates Air Line (https://bit.ly/2r64BVz) ที่กรุงลอนดอน

สร้างห้างต้องคิดหนักในกระแสการซื้อขายออนไลน์กำลังมาแรง ในเว็บ “Tripadvisor” ยังล้อ “Central Embassy” ว่า “Central Empty” (https://bit.ly/2Qhrh3b) แต่ผมก็ยังเชื่อมั่นว่าห้างสุดหรูยังไปได้ คนระดับนั้นคงไม่ไปซื้อของออนไลน์ และแม้คนรวยระดับนั้นจะไปช็อปต่างประเทศได้ แต่คงไม่ได้มีเวลาไปบ่อยๆ ของในห้างสุดหรูของไทยก็มีราคาไม่ต่างจากในต่างประเทศนัก แต่ห้างสุดหรูเหล่านี้มีรถไฟฟ้า ไม่ได้ตั้งอยู่แบบ “ไอคอนสยาม”

ผมก็แค่มองต่างมุมอย่างสร้างสรรค์ ไม่ได้มองแบบสื่อ “ชเลียร์” หรือพวก “ลูกขุนพลอยพยัก” ประเภท “ได้ครับนาย” หรือ “สบายครับท่าน”


You must be logged in to post a comment Login