วิพากษ์ความคิดคุณ CK กลัวเยาวชนจะพากันลงเหว

• Tweet
• 

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 16 เม.ย. 68)

ที่ผ่านมาเห็นคุณ CK Cheong ออกมาให้ความเห็นเรื่องการซื้อหรือผ่อนบ้าน ซึ่งไม่น่าจะสอดคล้องกับความเป็นจริง ในที่นี้จึงเป็นบทวิพากษ์เพื่อมองต่างมุมเพื่อสังคมอุดมปัญญา

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลาง ไม่ใช่นักพัฒนาที่ดินขาย ไม่ใช่นายหน้า แต่ขอออกมาวิพากษ์ความคิดเรื่องบ้านของคุณ CK Cheong ซึ่งได้ทำคลิปออกมาเป็นระยะๆ โดยขอวิพากษ์เป็นข้อๆ ดังนี้

ข้อโต้แย้ง:

1. ที่บอกว่าโฉนดไม่ใช่ชื่อคนซื้อก็ผิด โฉนดเป็นชื่อคนซื้อแต่ในเมื่อนำเงินในอนาคตของเราโดยการกู้ ก็ต้องสลักหลังไว้ก่อนว่าจำนอง จะให้กู้โดยไม่จำนองไม่ได้

2. การคิดที่จะเช่าบ้านใหม่ไปทุกปี เป็นเรื่องตลก จะย้ายเฟอร์นิเจอร์ยังไง

3. การคิดเช่าไปตลอดชีวิต เป็นการคิดที่ไม่เหมาะสมเพราะไม่ได้ผลตอบแทนจากมูลค่าเพิ่มของบ้าน

4. ที่บอกว่ามีเงิน 100 ล้าน ไปซื้อบ้าน 60 ล้าน คงไม่เป็นเรื่องจริง ใครจะไป (โง่) ซื้อบ้านแพงๆ เกินกำลัง

5. ถ้าซื้อแล้วติดหนี้ ก็ยังขายได้ ปล่อยเช่าได้

6. ถ้าตกงานเมื่อไหร่ ก็ยังขายได้ ราคาตอนขายย่อมแพงกว่าตอนซื้อ แม้เราอาจจะต้องลดบ้างเพื่อให้ขายได้เร็วก็ตาม

ทั้งนี้มีผู้ปรารถนาดีฝากมาว่า “คุณพ่อคุณแม่ผม มาซื้อบ้านจัดสรรการเคหะ หมู่บ้านประชานิเวศน์ 2 ช่วงปี 2512 เป็นบ้านเดี่ยว 150 ตรว. คุณพ่อเล่าว่าราคาสามแสนกว่า. ผ่อนเดือนละ 2,700 บาท พอช่วงผมเข้ามหาวิทยาลัย คุณพ่อบอกผ่อนหมดแล้วครับ วันนี้ราคา 10 ล้าน พวกไลฟ์โค้ชพวกนี้มาสร้างความเชื่อบนทัศนคติที่ผิดๆ ซึ่งเป็นอันตรายต่ออนาคตลูกหลานเราครับ รุ่นน้องผมอายุ 25-35 หลายๆคนที่ไปเชื่อไลฟ์โค้ชพวกนี้และไปเช่าคอนโดอยู่เดือนเป็นหมื่น ผมเสียดายแทนมากๆครับ”

ดร.โสภณขอถามว่าคุณ CK Cheong ว่ารู้เรื่องการเงินเคหการหรือไม่

1. ผ่อนบ้าน 30 ปี ถ้าผ่อนไป 15 ปี ก็ผ่อนไปแล้ว 27% ของเงินต้น เหลือประมาณ 73% ของเงินต้น ใครจะไปทิ้ง (แน่นอนว่าช่วงแรกเป็นดอกเบี้ยเป็นหลัก เพราะธนาคารก็กลัวจะไม่ได้ดอกเบี้ย แต่ช่วงหลังๆ จะเน้นที่ผ่อนเงินต้น)

2. เงินผ่อนชำระวันนี้ เมื่อถึง 15 ปีข้างหน้า จะเหลือค่าแค่ราว 64% ผ่อนสบายๆ ขึ้น ยิ่งถ้าเรามีรายได้เพิ่มขึ้น ก็ยิ่งไม่ค่อยเป็นภาระ

3. ถ้ารู้จริง ควรแนะนำให้คนผ่อนสั้นๆ โปะลงไปให้มากที่สุดเพื่อเป็นไทแก่ตัวโดยไว

4. อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ เช่น กระเป๋าใบหนึ่งมันต่างกัน สังหาริมทรัพย์เสื่อมค่าจนหมดตามกาลเวลา แต่อสังหาริมทรัพย์แม้มีค่าเสื่อมที่ตัวอาคาร (ไม่ใช่ที่ดิน) แต่การเพิ่มขึ้นของมูลค่ากลับสูงกว่าค่าเสื่อมเพราะวัสดุก่อสร้างก็แพงขึ้น จึงคุ้มที่จะลงทุน

5. ซื้อบ้านได้ทั้งราคาเพิ่มขึ้น และยังสามารถปล่อยเช่าได้ด้วย ไม่ใช่ได้ทางเดียว รวมแล้ว 6-8% ถือว่าคุ้มค่า

ยิ่งกว่านั้นคุณ CK Cheong ยังเคยให้คำแนะนำที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่น

1. ที่บอกว่าซื้อบ้านไม่สร้างเงินสดนั้น คงไม่ใช่เพราะบ้านสามารถปล่อยเช่าได้ ถ้าไม่ได้ปล่อยเช่า แต่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก ก็เท่ากับการเช่าตัวเองอยู่ การผ่อนมักถูกกว่าเช่า (ยกเว้นการผ่อนแบบเสี่ยงๆ ที่ไม่มีเงินดาวน์เลย) การซื้อบ้านหลังหนึ่ง ถ้าซื้ออย่างรอบรู้ ก็จะได้มูลค่าเพิ่ม 2 ทางทั้งราคาเพิ่มขึ้นและรายได้จากการให้เช่า

2. ส่วนข้อเสนอว่าให้เอาเงินสดสะสม 2 ล้านไปซื้อที่ดินทำลานจอดรถ เพราะที่ดินทำลานจอดรถได้ก็คงต้องมีราคาตารางวาละ 5 หมื่นบาทเป็นอย่างน้อย ก็คงซื้อได้แค่ 40 ตารางวา ซึ่งน่าจะจอดรถได้แค่ 8 คัน ได้เงินคันละ 2,000 บาท สมมติเป็นกำไรสุทธิที่ 1,500 บาทต่อเดือน หรือเดือนละเพียง 12,000 บาทซึ่งต่ำมาก ถ้ามีอัตราการใช้ 80% ก็เหลือเพียง 9,600 บาท หรือปีละ 115,200 บาท ซึ่งเท่ากับอัตราผลตอบแทน 5.7%

3. การเอาเงิน 2 ล้านไปเช่าที่สร้างโกดังก็คงเป็นไปไม่ได้ เพราะเงิน 2 ล้านนี้น้อยเกินกว่าจะใช้ลงทุนสร้างโกดังได้ และก็เป็นธุรกิจที่เราต้องมีความเชี่ยวชาญด้วย ต้องทำ Feasibility Study ให้ดี ขืนไปลงทุนส่งเดช คงเจ๊งแน่นอน

4. คุณ CK บอกว่าถ้าลงทุนตามข้างต้นจะได้กำไรเดือนละ 100,000 บาท แล้วหักเอาเงิน 50,000 ไปผ่อนบ้าน ข้อนี้ไม่เป็นความจริง เพราะไม่ได้ผลตอบแทนสูงเท่านี้ ผลตอบแทนจากการเช่าโกดังก็เพียง 6-7% ต่อปี ไม่ใช่ 60% ต่อปี (ถ้าสร้างรายได้เดือนละ 100,000 บาทตามที่คุณ CK สมมติ ก็เท่ากับปีละ 1.2 ล้านบาทเมื่อหารด้วยเงินลงทุน 2 ล้านก็เท่ากับกำไรปีละ 60% ซึ่งเป็นไปไม่ได้)

ตัวอย่างที่คุณ CK ยกมาจึงไม่ Make Sense ทำให้ไม่เป็นความจริง การที่ตัวอย่างไม่จริง อาจเป็นเพราะไม่ทราบความจริงก็เป็นไปได้ ผู้ฟังจึงพึงสังวร

You must be logged in to post a comment Login