วันอาทิตย์ที่ 21 กรกฎาคม พ.ศ. 2567

ประวัติศาสตร์การเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าว: เช่ายาว ผู้เช่าสุดคุ้ม

On July 2, 2024

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  2 ก.ค.  67)

เป็นที่ทราบกันดีว่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว จะหาดอายุการเช่าในปี 2571 ตลอด 50 ปีที่ผ่านมา การรถไฟแห่งประเทศไทยได้ค่าเช่าปีละเท่าไหร่ คุ้มกันทั้งสองฝ่ายหรือไม่ เช่ายาวกับเช่าสั้น ใครได้ ใครเสีย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นบริษัทหนึ่งที่เคยทำการประเมินค่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวในช่วงปี 2552 นำข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวมาเป็นกรณีศึกษาการเช่าที่ดินในประเทศไทยสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยชี้ให้เห็นการว่าการเช่าระยะสั้นและระยะยาวเป็นอย่างไร

การเช่าที่ดินโดยกลุ่มเซ็นทรัลจากการรถไฟแห่งประเทศไทยถือเป็นความกล้าหาญในการลงทุนเป็นอย่างยิ่ง เพราะในขณะนั้นเพิ่งผ่านพ้นสงครามอินโดจีนและประเทศเวียดนาม ลาวและกัมพูชาต่างเปลี่ยนการปกครองเป็นระบอบสังคมนิยม ประเทศไทยในขณะนั้นเกิดสงครามประชาชนระหว่างรัฐบาลไทยกับพรรคคอมมิวนิสต์แห่งประเทศไทย และยังไม่มีใครทราบว่าฝ่ายใดจะชนะเพราะสงครามในขณะนั้นค่อนข้างรุนแรง  แต่กลุ่มเซ็นทรัลก็ยังตัดสินใจลงทุนสร้างห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวขึ้นมา

การพัฒนาเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้ เป็นแนวคิดที่ทันสมัยที่สุดในขณะนั้นโดยมีลักษณะเป็นศูนย์การค้าหรือคอมเพล็กซ์ขนาดยักษ์บนพื้นที่ 47.22 ไร่ โดยมีพื้นที่ก่อสร้างประมาณ 310,000 ตารางเมตร ซึ่งประกอบด้วยห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว พลาซา โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน อาจกล่าวได้ว่าโครงการนี้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่ง ยกเว้นส่วนที่เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ซึ่งก่อนปี 2540 แทบจะไม่มีอาคารสำนักงานใดตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียงเพราะสำนักงานส่วนมากมักจะอยู่ในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ

สำหรับประวัติศาสตร์การเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีการจ่ายค่าหน้าดินประมาณ 16 ล้านบาท และจ่ายค่าเช่ารายปีๆ ละ 3 ล้านบาท โดยปีแรกไม่คิด ปีที่ 2 คิด 25% ปีที่ 3 คิด 50% และปีที่ 4 จ่าย 100% แล้วหลังจากนั้นเพิ่มขึ้นปีละ 5% ไปจนครบ 30 ปี รวมค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ อัตราคิดลดที่ 3% ในสิ้นปี 2520 หรือต้นปี 2521 เป็นเงิน 103.01 ล้านบาท และมีค่าก่อสร้างประมาณ 900 ล้านบาท สมมติให้หักแบ่งเป็น 3 งวดๆ ละเท่าๆ กัน ก็จะเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ สิ้นปี 2520 หรือ ต้นปี 2521 ประมาณ 848.58 ล้านบาท เมื่อรวมกับค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ ต้นปี 2521 ประมาณ 967.59 ล้านบาท  อนึ่งที่ใช้อัตราผลตอบแทนต่ำมากเพียง 3% ก็เพราะถือเป็นการพัฒนาขนาดใหญ่ที่น่าจะมีมูลค่าสูงในขณะนั้น

อย่างไรก็ตาม ณ มูลค่า 967.59 ที่ต้นปี 2521 นี้ หากเป็นมูลค่าถึงสิ้นปีปี 2550 หรือ 30 ปีต่อมา ก็น่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 9,736.55 ล้านบาท ทั้งนี้คิดจากอัตราดอกเบี้ยทบต้นปีละ 8% โดยเป็นอัตราผลตอบแทน 3% และค่าบำรุงรักษาต่างๆ ค่าความเสี่ยง และอื่นๆ อีก 5% อย่างไรก็ตามมูลค่าของศูนย์การค้าแห่งนี้ ณ ปี 2551 คงเป็นเงินประมาณ 25,000 ล้านบาท แสดงว่าการลงทุนในปี 2521 นั้นต่ำมาก ทั้งนี้คงเป็นเพราะค่าเช่าที่ดินที่ต่ำมาก อันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองในสมัยนั้น และพื้นที่ ณ เวลานั้น ยังเป็นทุ่งร้าง ไม่มีการใช้สอยประโยชน์ใดๆ ยังไม่มีการพัฒนาใดๆ เกิดขึ้นเลย

หากประมาณการมูลค่าตามสภาพที่เป็นอยู่ที่ 25,000 ล้านบาท ณ ปี 2551 เทียบกับราคาเมื่อต้นปี 2521 หรือสิ้นปี 2520 หรือ 32 ปีก่อนหน้านี้ที่ 967.59 ล้านบาท แสดงว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าต่อปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้ มีสูงถึงปีละ 11.45% หรือตามสูตร = (25,000 / 967.59) ^ (1 / 30 ปี) การเพิ่มขึ้นจริงของมูลค่านี้ เป็นไปได้เพราะประเทศไทยในยุคหลังสงครามอินโดจีนมีการพัฒนาสูงมาก และประเทศเหล่านี้ยังไม่ได้เป็นคู่แข่งของประเทศไทยมากนักเช่นในขณะนี้

ณ ปี 2551 ที่ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และบริษัทประเมินอื่นประเมินค่าไว้เท่าไหร่นั้น คงไม่สามารถบอกได้ แต่มีการกำหนดในสัญญาเช่าต่ออีก 20 ปีว่า จะทยอยจ่ายค่าเช่าให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นรายปีตั้งแต่ประมาณ 579 ล้านบาทในปี 2552 โดยขึ้นปีละ 6% จนเป็นเงินรวมทั้งหมด 21,298.79 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากคิดทอน ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% เท่ากับการขึ้นค่าเช่าปีละ 6% ในช่วง 20 ปีหลังนี้ตามอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่จัดทำทุกปีโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ก็เท่ากับว่าห้างเซ็นทรัลเช่าเป็นเงินปัจจุบันสุทธิเป็นเงิน 10,924.49 ล้านบาท ณ ปี 2551

อย่างไรก็ตามห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวยังต้องเสียเงินค่าได้สิทธิ์มาบริหารอีก 2,611 ล้านบาท (ตามข่าว แต่ไม่แน่ว่าจะใช่หรือไม่) และห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวก็ยังประกาศว่าตนมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารอีก 2,400 ล้านบาท ซึ่งก็ไม่สามารถหาตัวเลขจากสื่อต่างๆ ได้ชัดเจน  แต่หากมีค่าใช้จ่ายทั้งสองก้อนนี้ มูลค่าเซ้ง 20 ปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ก็คงเป็นเงิน 15,935.59 ล้านบาท ณ ปี 2551

จะเห็นได้ว่าการให้เช่าระยะยาวเพียง 30 ปี คุ้มค่ากว่าการให้เช่ายาวถึง 50 ปีเป็นอย่างมาก เพราะทำให้เกิดรายได้เพิ่มเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่ ดังนั้นกฎหมายการให้เช่าระยะยาวถึง 50 ปี หรือ 99 ปีในกรณีระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก จึงเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐหรือภาคเอกชนเสียเปรียบผู้เช่า ทำให้ประโยชน์ตกไปอยู่ต่างประเทศโดยเฉพาะกรณีผู้เช่าจากต่างประเทศ ทำให้เกิด “สิทธิการเสียสิทธิสภาพนอกอาณาเขต” (extraterritoriality) กลายเป็นเขตเช่าที่ “คนจีนและหมา ห้ามเช่า” เช่น เขตเช่าของต่างชาติในนครเซี่ยงไฮ้ในสมัยก่อนนั่นเอง

แล้วในอนาคตยังจะมีเซ็นทรัลลาดพร้าวอยู่หรือไม่

1. หากพิจารณาจากสภาพทางกายภาพของอาคารต่างๆ ในพื้นที่นี้ ก็ยังน่าจะอยู่ได้อีกนานไม่น้อยกว่า 50 ปี เพราะมีการบำรุงรักษาที่ดี ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้ที่จะเช่าอาคารนี้ต่อไปได้ แต่คงต้องปรับปรุงโฉมเสียใหม่ให้เหมาะสมกับภาวะการณ์ในปัจจุบัน

2. ในอีกแง่หนึ่งก็อาจสามารถรื้อทิ้งและสร้างใหม่ได้เช่นกัน เพราะพื้นที่นี้มีขนาด 47.22 ไร่ หรือ 75,552 ตารางเมตร โดยในผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2556 และในร่างผังเมืองใหม่ กำหนดให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างได้ถึง 8 เท่าของพื้นที่ดิน จึงจะสามารถสร้างได้ถึง 604,416 ตารางเมตร ในขณะที่ขนาดของพื้นที่ก่อสร้างปัจจุนอยู่ที่ 310,000 ตารางเมตร  แสดงว่าหากรื้อทิ้งสร้างใหม่ น่าจะมีโอกาสสูงกว่าการเก็บรักษาตามสภาพเดิมเช่นกัน

ยังมีสิ่งที่น่าคิดอยู่บางประการก็คือ

1. หากเครือเซ็นทรัลปล่อยให้เซ็นทรัลลาดพร้าวหลุดมือไปให้รายอื่น เช่น เดอะมอลล์ หรือกลุ่มอื่นๆ จะกระทบกระเทือนถึงห้างใหม่ของตนเองที่สร้างอยู่ใกล้เคียงหรือไม่ ข้อนี้ อาจทำให้การรถไฟแห่งประเทศไทยมีพลังต่อรองที่สูงเพราะเครือเซ็นทรัลอาจต้องการพื้นที่นี้ต่อไป

2. การให้ห้างอื่นมาบริหารพื้นที่ จะสู้ห้างเซ็นทรัลได้หรือไม่ จะสู้กับคู่แข่งในพื้นที่ (เครือเซ็นทรัล) ได้หรือไม่

3. การรื้อร้างสร้างใหม่ อาจทำให้มีการขยายการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสะดวกยิ่งขึ้น เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

ต้องคอยดูกันต่อไปว่าการต่อรองจะออกมาเป็นรูปแบบใด แต่ที่แน่นอนก็คือ เราต้องรู้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของที่ดินแปลงนี้และสิ่งปลูกสร้างเสียก่อน


You must be logged in to post a comment Login