วันศุกร์ที่ 3 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2566

ราชการประเมินที่ดินสีลมแพงสุด. . .ไม่จริง

On July 12, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 12 ก.ค. 65)

ตามที่มีข่าวว่าทางราชการประเมินราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยอยู่ที่สีลม ตกเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ไม่น่าจะถูกต้อง

ผมในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเห็นว่า ราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินไว้สูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาท แถวสีลม (บางแปลง) และเพลินจิต-ชิดลม (บางแปลง) นั้นไม่ถูกต้อง เพราะราคาตลาดจริงๆ ในย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต น่าจะอยู่ที่ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ซึ่งถือว่าแพงที่สุด

ในขณะที่แถวสีลม ราคาตลาดอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวาเป็นราคาประเมินของราชการโดยกรมธนารักษ์ที่มักประเมินต่ำกว่าความเป็นจริง โดยเฉพาะบริเวณใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแพงๆ (เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ เพราะเสียภาษีน้อยกว่าความเป็นจริง) ข้อนี้แตกต่างจากในกรณีต่างประเทศ โดยเฉพาะอารยประเทศที่เขามักจะประเมินราคาของทางราชการเท่าๆ กับราคาตลาดเพื่อไม่ให้เกิดความลักลั่นหรือการเลี่ยงเสียภาษีต่ำๆ เช่นในประเทศไทย

สาเหตุที่ราคาที่ดินแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิตแพงกว่าก็เพราะสามารถนำมาทำศูนย์การค้าได้ โดยค่าเช่าศูนย์การค้าอยู่ที่ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ในย่านสีลมเหมาะที่จะทำเป็นอาคารสำนักงานมากกว่า ซึ่งเช่าได้ตารางเมตรละไม่เกิน 1,200 บาท แม้ว่าศูนย์การค้าจะเช่าในสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่ำกว่า เช่นประมาณ 30% ในขณะที่อาคารสำนักงานอาจเช่าได้ในสัดส่วน 50% ของพื้นที่ก่อสร้าง แต่เมื่อคิดรวมกับค่าเช่าพื้นที่ที่ต่างกัน 3 เท่าตัว ราคาที่ดินที่สะท้อนจากการพัฒนาศูนย์การค้า ก็ย่อมสูงกว่าราคาที่ดินที่ใช้สร้างอาคารสำนักงานอยู่ดี

แม้ในอนาคตตรงมุมถนนสีลม จะมีศูนย์การค้าของกลุ่มเซ็นทรัลขึ้นมาใหม่ ที่อาจมีค่าเช่าในอัตราสูงพอๆ กับย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงโครงการ ไม่ได้เป็นย่านค้าปลีก (Retail Centre) เช่นแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิตแต่อย่างใด พื้นที่ส่วนใหญ่ก็ยังเป็นอาคารสำนักงานเป็นสำคัญ จึงทำให้ราคาที่ดินในย่านสีลมโดยรวม ไม่ได้สูงไปกว่าย่านสยามฯ แต่อย่างใด

ยิ่งหากคิดจากกรณีอาคารชุดพักอาศัย เช่น ในย่านเพลินจิต มีโครงการโนเบิลเพลินจิต ซึ่งมีราคาขายประมาณตารางเมตรละ 290,000 บาท ก็ยังสูงกว่าราคาห้องชุดในโครงการอาคารชุดในย่านสีลมอยู่ดี  การที่มีห้องชุดราคาดังกล่าวนี้ สะท้อนราคาที่ดินตกตารางวาละมากกว่า 3 ล้านบาท  ยิ่งกว่านั้นในย่านเพลินจิตยังมีห้องชุดขายในราคาตารางเมตรละ 600,000 – 800,000 บาทอีกต่างหาก  ส่วนที่สีลมอาจมีโครงการใหม่คือ the Infinity ที่ขายต่อกันในราคา 240,000 บาทต่อตารางเมตรก็ยังต่ำกว่าย่านเพลินจิต  ส่วนโครงการ Dusit Residences ตรงมุมถนนสีลม-พระราม 4 ก็เป็นโครงการเซ้งระยะยาว จึงไม่ได้นำมาเปรียบเทียบ

เมื่อพิจารณาถึงราคาห้องชุดในพื้นที่ และเมื่อสะท้อนราคาที่ดิน จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินย่านเพลินจิตมีราคาสูงกว่า ทั้งนี้เพราะการมีห้องชุดอยู่ในแหล่งจับจ่ายค้าปลีก ย่อมสะดวกสบาย มีชีวิตชีวากว่าการอยู่ในย่านธุรกิจการเงิน ซึ่งมักเงียบเหงาในช่วงค่ำคืน เป็นต้น (ยกเว้นบริเวณถนนพัฒนพงศ์ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของย่านสีลม)  ด้วยเหตุนี้การประเมินของทางราชการที่ว่าย่านสีลมมีราคาที่ดินที่สุดในประเทศไทยจึงอาจคลาดเคลื่อน

ยิ่งกว่านั้นในแถวสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ยังมีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกัน ทำให้เกิดการสัญจรมากเป็นพิเศษ และทำให้เกิดการพัฒนารอบสถานีรอบไฟฟ้าในลักษณะ Transit Oriented Development (TOD) ส่วนสีลมมีรถไฟฟ้าผ่านเพียงเส้นเดียวแค่ในช่วงครึ่งหนึ่งของถนนเท่านั้น ดั้งนั้นด้วยปัจจัยนี้ ราคาที่ดินในย่านสีลมจึงสมควรต่ำกว่าย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต  และในปัจจุบัน ความเจริญยังทอดยาวไปถึงสุขุมวิทช่วงต้น (นานา) สุขุมวิท-อโศกตามแนวรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบพระชนมพรรษา หรือ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (รถไฟฟ้าบีทีเอส) อีกด้วย

การที่ทางราชการประเมินลักลั่น ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และประเมินต่ำกว่าความเป็นจริงจึงเป็นสิ่งที่พึงทบทวน


You must be logged in to post a comment Login