วันจันทร์ที่ 4 กรกฎาคม พ.ศ. 2565

มีบ้านว่าง 617,923 หน่วย จะทำยังไงดี

On December 7, 2021

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  7 ธ.ค.  64 )

บ้านว่างหรือ Unoccupied Housing Units ก็คือบ้านแนวราบและห้องชุดสำหรับการซื้อขายที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย (หรือมีผู้ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือนซึ่งแสดงว่าอาจจะมาทำความสะอาดบ้านเป็นครั้งคราว แต่ไม่ได้อยู่อาศัย) ทั้งนี้รวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่มีไว้เพื่อการซื้อขาย โดยเกือบทั้งหมดบ้านว่างอยู่ในการครอบครองของผู้ที่ซื้อไปแล้ว ไม่ได้อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอีกต่อไป จึงไม่ได้เป็นภาระของผู้ประกอบการแต่อย่างใด  อย่างไรก็ตามบ้านว่างไม่รวมอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า หอพักหรืออื่นๆ ที่เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่า

            บ้านว่างเป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนที่สุดอันหนึ่ง ถ้ามีบ้านว่างเหลืออยู่มาก ก็แสดงว่าในแง่หนึ่ง ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยคงมีไม่มากนัก แต่ในอีกด้านหนึ่งอาจแสดงให้เห็นถึงปัญหาการเก็งกำไรจนเกินควร ทำให้มีบ้านเหลืออยู่โดยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก  การมีบ้านว่างมากเกินไปยังสะท้อนให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีปัญหาจนทำให้บ้านที่จะสร้างขึ้นใหม่ขายได้ยาก และหากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมีปัญหาในการขาย ก็อาจส่งผลกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่ออีกด้วย

            อาจกล่าวได้ว่าจำนวนตัวเลขบ้านว่างเพิ่มขึ้นตลอดเวลา แต่เทียบเป็นสัดส่วนกับจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จทั้งหมด กลับลดลง  ตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย  ทั้งนี้ยังเป็นประโยชน์ต่อการไฟฟ้านครหลวงที่ติดตั้งมิเตอร์แต่มีผู้ใช้น้อยซึ่งอาจไม่คุ้มค่า สำหรับภาคเอกชนโดยเฉพาะนักพัฒนาที่ดินก็สามารถใช้ข้อมูลนี้เพื่อเพิ่มความระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด สินค้าบ้านว่างเหล่านี้อาจมาขายแข่ง ยิ่งกว่านั้นข้อมูลบ้านว่างนี้ยังจะเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ  นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่พึงมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้

            ผลการวิเคราะห์ข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวง ร่วมกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 4,654,370 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 617,923 หน่วย หรือประมาณ 13.3% ของทั้งหมด  บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร ยิ่งถ้าเป็นในกรณีบ้านแนวราบโอกาสการสูญเสียยิ่งมีมาก เพราะจะมีค่าเสื่อมเกิดขึ้นมากมาย ยิ่งในกรณีที่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเลย

            ในจำนวนบ้านว่างทั้งหมดนั้น 357,353 หรือ 58% เป็นห้องชุดนั้น ยังมีกลุ่มใหญ่อีกราว 147,235 หน่วย หรือ 24% เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมาก็คือบ้านเดี่ยว ที่ยังมีว่างอยู่รวม 69,149 หน่วย หรือ 11% เป็นตึกแถวหรือาคารพาณิชย์ 23,225 หน่วย หรือ 4% และเป็นบ้านแฝด 20,961 หน่วยหรือเพียง 3% เท่านั้น ในช่วงนับสิบปีที่ผ่านมา จำนวนห้องชุดเปิดใหม่มีมากกว่าครึ่งหนึ่งมาโดยตลอด จึงทำให้ห้องชุดมีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ

            จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย  กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก  ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว  หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น

            จะสังเกตได้ว่าราคาบ้านที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วนบ้างว่างมากกว่ากลุ่มที่มีอายุมากกว่า ทั้งนี้เพราะบ้านราคาถูกสามารถซื้อเก็งกำไรมากเป็นพิเศษ  ผู้มีรายได้น้อยก็สามารถซื้อได้ ผู้เก็งกำไรก็สามารถซื้อเพื่อการปล่อยเช่าหรือขายต่อในเวลาอันควรก็ได้  ยิ่งบ้านราคาถูกยิ่งอาจมีการดูแลชุมชนที่จำกัดกว่า อาจไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เพียงพอ ทำให้มีสภาพทรุดโทรมจึงยิ่งกลายเป็นบ้านว่างมากกว่ากลุ่มที่มีราคาสูงกว่า

                ขณะนี้มีบ้านว่างมากถึง 617,923 หน่วย หรือ 13.3% หรือประมาณว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในบ้าน 7.5 หน่วย นี่เป็นสิ่งที่ถือว่าค่อนข้างสูงมากเกินไปแล้ว ถ้ายังก่อสร้างบ้านกันมากมายไม่รู้จบ สถานการณ์คงเสื่อมทรุดลงอย่างแน่นอน


You must be logged in to post a comment Login