ให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีคือขายชาติ!

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ “ให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีคือขายชาติ!” โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย (โลกวันนี้วันสุข ฉบับที่ 656 วันที่ 16-23 มีนาคม 2561) 

ตามที่มีข่าวว่ารัฐบาลจะให้สิทธิต่างชาติเช่าที่ดิน EEC 99 ปี และให้ซื้อห้องชุดได้เกินกว่า 49% ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด โดยปฏิเสธว่าไม่ใช่การขายชาติ แต่กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์นานาชาติมั่นใจว่าเป็นการขายชาติชัดเจน จึงได้ทำหนังสือไปเสนอความเห็นต่อนายกรัฐมนตรีในฐานะประชาชนที่หวังดีต่อชาติ และในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ มาดูกันเป็นข้อๆ

เมื่อวันอังคารที่ 13 มีนาคม 2561 กระผมได้ทำหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี “อย่าให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี เพราะเท่ากับขายชาติ” กรณีนี้ไม่ใช่เรื่องการเมือง แต่เป็นผลประโยชน์ของชาติ ซึ่งคัดค้านมาทุกยุคทุกสมัยที่มีการนำเสนอเรื่องนี้ เพื่อให้รัฐบาลเห็นถึงประโยชน์ของรัฐบาลและประเทศชาติโดยรวม อย่ายกที่ดินให้ต่างชาติ

——————————————————————————————————————————————————

1.พล.ท.สรรเสริญ แก้วกำเนิด อ้างอิงเมืองใหม่ปุตราจายาของมาเลเซีย แต่ความจริงที่นั่นไม่ได้เน้นให้ต่างชาติไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

2.ที่ว่า “ทุกโครงการต้องศึกษาความเป็นไปได้ เช่น ประโยชน์ที่จะได้รับ ผลกระทบที่เกิดกับชุมชน และแนวทางการเยียวยา โดยก่อนการอนุมัติโครงการต้องมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชน รวมถึงเปิดเผยผลการศึกษาและร่างผังของเขตส่งเสริมที่จะขอรับการสนับสนุนด้วย” อันนี้ก็แค่ “ลมปาก” ความจริงการคิดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี และให้ซื้ออาคารชุดเกินกฎหมายปัจจุบัน ก็เท่ากับไม่ได้ฟังเสียงประชาชนแล้ว ทุกวันนี้มีนอมินีมาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างผิดกฎหมายมากมาย เคยตรวจสอบได้หรือ

3.ที่ว่า “การให้สิทธิดังกล่าวไม่ได้แตกต่างไปจากสิทธิตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ พ.ศ. 2542 เช่าครั้งแรกไม่เกิน 50 ปี และขยายตัวได้ตามความตกลงอีกไม่เกิน 49 ปี” แต่ความจริงแล้ว พ.ร.บ. ดังกล่าวไม่ได้เปิดช่องให้เช่าอีก 49 ปีล่วงหน้า เพราะเขียนไว้ชัดเจนว่า “เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว” จึงค่อยตกลงต่อสัญญา (https://goo.gl/6HzRkq) นี่จึงเป็นการบิดเบือน

4.ที่อ้างว่าเป็นหลักปฏิบัติสากลที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนถึงความคุ้มค่า ความจริงความคุ้มค่าของการลงทุนคงได้เห็นในเวลา 10-30 ปีอยู่แล้ว ไม่ใช่ให้เช่ายาวถึง 99 ปี ในประเทศเพื่อนบ้านก็ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปี (ยกเว้นลาวในช่วงก่อน) มูลค่าเช่าที่ดิน 99 ปีเท่ากับการขายขาดแล้ว ปัจจุบันต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 15% ของมูลค่า ส่วนในฮ่องกงต่างชาติต้องเสียถึง 30% ของมูลค่า ในออสเตรเลียก็ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง แต่ไทยไม่เก็บภาษี แถมยังให้เช่ายาวถึง 99 ปี เท่ากับเขตเช่าฮ่องกงหรือเขตเช่าเซี่ยงไฮ้ในอดีต

5.ปรกติต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ตามที่กำหนด 49% อยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องให้ซื้อเพิ่มเกินกว่านี้สำหรับนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้ามาลงทุน

6.การให้ “การชำระเงินของนักลงทุนเหล่านี้สามารถใช้เงินตราต่างประเทศภายในเขตส่งเสริมได้” นี่ก็เท่ากับเราทำคล้ายกับประเทศกัมพูชาที่อนุญาตให้ใช้เงินดอลลาร์สหรัฐได้อย่างเสรี

7.มีกรณีตัวอย่างมากมายที่การให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุนแล้ว เช่น ห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลล์เวย์ โครงการอาคารชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริก็เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ หรือโรงแรมดุสิตธานี ก็ได้เกินคุ้มแล้ว

8.กระผมเสนอว่าถ้ารัฐบาลจะดึงดูดการลงทุนจริงและสร้างงานในประเทศก็ให้ต่างชาติมาใช้ที่ดิน เช่น ทำโรงงานอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องเช่า แต่เก็บค่าสาธารณูปโภครายปีเป็นค่าใช้จ่าย เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลจำเป็นต้องใช้ เช่น ก่อสร้างถนนหรือสาธารณูปโภคอื่น ก็จัดหาที่อื่นให้แทนได้ การให้ต่างชาติซื้อทำให้ประเทศชาติเสียเปรียบ ดูอย่างกรณีสถานทูตอังกฤษที่เมื่อเร็วๆนี้ขายได้ 19,000 ล้านบาท หรือตารางวาละ 2 ล้านบาท (https://goo.gl/cQz9Nh) แต่เมื่อ 80 ปีก่อนราคาเพียงตารางวาละ 4 บาท (ถนนสุขุมวิทช่วงต้น)

9.พล.ท.สรรเสริญแถลงว่า “นายกฯกล่าวว่าขณะนี้มีขบวนการสร้างข่าวบิดเบือนเพื่อให้เกิดความเข้าใจผิดว่ารัฐบาลขายชาติ” กระผมไม่ทราบว่ามีขบวนการดังกล่าวหรือไม่ แต่สาบานได้ว่าไม่ได้สร้างข่าวบิดเบือน กระผมคัดค้านเรื่องนี้ทุกรัฐบาล ขอท่านนายกฯโปรดอย่าหลงเชื่อพวกขายชาตินายทุนขนาดใหญ่ที่อาจมีสัญชาติอื่นเตรียมไว้แล้วหากชาติมีภัย อย่าเชื่อพวกนายหน้าข้ามชาติที่มาตักตวงประโยชน์ดั่งแร้งลง อย่าเชื่อนายทุนพัฒนาที่ดินที่มุ่งหากินส่วนตัว และอย่าเชื่อกลุ่มข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้มีความรู้จริงในด้านนี้

10.โดยสรุปแล้วผมจึงขอเสนอให้รัฐบาลจัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย สร้างบรรยากาศทางการเมืองที่ดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด และเน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

ทำไมจึงต้องฟังผม ไม่ใช่เพราะผมมีอำนาจบาตรใหญ่ตรงไหนหรอกครับ แต่เพราะผมเคยทำงานโครงการที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN–Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังกัมพูชา เวียดนาม อินโดนีเซีย สำรวจวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินทั่วอาเซียน อนุทวีป แอฟริกา อเมริกา และยุโรป รวมทั้งโครงการศึกษานครทั่วโลกและฐานข้อมูลเทศบาลทั่วโลก นอกจากนี้ยังสอนวิชาการอสังหาริมทรัพย์และประเมินค่าทรัพย์สินถึงระดับปริญญาเอกทั้งในและต่างประเทศ

ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (FIABCI-Thai) ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ประธานสมาคมผู้ซื้อบ้าน ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) และเป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation (USA) กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) เป็นต้น

กระผมจึงมั่นใจว่ากระผมมีความรอบรู้จริง และสิ่งที่กระผมเสนอนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการ

You must be logged in to post a comment Login