ลงทุนอสังหาฯในอเมริกา / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกากำลังเติบโต ทำอย่างไรที่คนไทยจะไปแสวงหาลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แม้บางคนอาจเห็นว่าสหรัฐอเมริกาไม่ปลอดภัยและไม่น่าอยู่อาศัย เพราะมีข่าวก่อการร้ายบ่อยๆ ในภาพยนตร์ฮอลลีวู้ดก็มีฉากอาชญากรรมในนครใหญ่ๆอยู่เนืองๆ แต่ความเป็นจริงประเทศนี้มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินสูงที่สุดในโลกแห่งหนึ่ง ทำให้คนหลากหลายเชื้อชาติและศาสนาอยู่ร่วมกันและเติบโตร่วมกันไปได้

คนไทยที่ไปอยู่ในสหรัฐอเมริกาส่วนใหญ่มีความรู้สึกเช่นนี้จริงๆ คนไทยที่อยู่ 20-40 ปีจะกลับมาบ้านเกิดเมืองนอนเป็นส่วนน้อย เพราะปักหลักปักฐานจนมีลูกหลานแล้ว ทั้งประเทศไทยมีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินน้อยกว่ามาก

จากผลสำรวจพบว่าคนจีนเลือกซื้ออสังหาฯในสหรัฐอเมริกาเป็นอันดับ 1 นอกเหนือจากการซื้อทรัพย์สินภายในประเทศ อินเดียซึ่งมีประชากรเกือบเท่าจีนก็เลือกสหรัฐอเมริกาเป็นเป้าหมายการลงทุนอันดับ 1 เช่นกัน อาจกล่าวได้ว่าทั่วโลกนิยมซื้ออสังหาฯโดยเฉพาะบ้านและที่ดินในสหรัฐอเมริกา

ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมาสหรัฐอเมริกามีวิกฤตอสังหาฯแล้ว 2 รอบ รอบแรกปี 2531 เรียกว่า the Saving and Loan Crisis เป็นผลพวงจากการปล่อยกู้ส่งเดช อีกครั้งหนึ่งเกิดปี 2551 เรียกว่า the Subprime Crisis โดยการเล่นแร่แปรธาตุในตลาดอนุพันธ์ของสหรัฐอเมริกา ต่อมาราคาอสังหาฯก็ค่อยๆฟื้นตัวมาตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบัน แต่หลายคนก็ยังกังวลว่าจะเกิดฟองสบู่อีกในไม่ช้า

ฟองสบู่คงยังไม่เกิดขึ้นในเร็วๆนี้ ดูได้จากอัตราการว่างงานที่หนังสือพิมพ์ไฟแนนเชียลไทม์สฉบับวันที่ 4-5 พฤศจิกายน 2560 รายงานว่า อัตราการว่างงานทั่วสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 4.1% ถือว่าต่ำสุดในรอบ 17 ปี คือตั้งแต่ปี 2543 โดยเฉพาะการเพิ่มขึ้นของตำแหน่งงานนอกภาคการเกษตร แต่รายได้ของคนทำงานเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ในรอบปีที่ผ่านมา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกเดือน

การมาลงทุนอสังหาฯในสหรัฐอเมริกาหรือประเทศอื่นไม่ใช่จำกัดอยู่เฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่นักธุรกิจรายกลาง รายย่อย (เอสเอ็มอี) ก็สามารถลงทุนได้ด้วยการซื้อบ้าน ห้องชุด อพาร์ตเมนต์ หรือทรัพย์สินอื่นที่สร้างรายได้ การลงทุนข้ามชาติอาจมีมากกว่าของบริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์เสียอีก ซึ่งการลงทุนข้ามชาติเป็นการกระจายความเสี่ยง แสวงหาโอกาสและสร้างแบรนด์ได้จากประเทศอีกด้วย

คนไทยและคนต่างชาติสามารถซื้อบ้านและอสังหาฯในสหรัฐอเมริกาได้โดยไม่มีข้อจำกัดมากอย่างในประเทศไทย นอกจากนี้ยังสามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกาได้ด้วย แต่อัตราดอกเบี้ยสูงถึง 7-9% ขณะที่คนท้องถิ่นกู้เพียง 3.75% การลงทุนจึงไม่ควรใช้เงินกู้ หรือใช้เงินกู้แต่น้อย

อีกลู่ทางในการลงทุนคือ EB5 (employment base category five) ลงทุนเป็นเงิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐ และสร้างงานให้ชาวอเมริกันได้ 10 งาน ผู้ขอและคู่ครองจะได้ใบผู้มีถิ่นฐานถาวรในสหรัฐอเมริกา ส่วนพื้นที่ห่างไกลความเจริญใช้เงินลงทุนเพียงแค่ 500,000 เหรียญสหรัฐ และสร้างงานได้ 10 งาน นอกจากนั้นยังอาจลงทุนผ่านกลไกบริษัทแบบ Regional center ที่เป็นแหล่งสร้างงาน เพียงวางเงินตามวงเงินที่กำหนดข้างต้น

การลงทุนอาจซื้อบ้านหรือห้องชุดเพื่อให้บุตรหลานที่มาเรียนหนังสือได้อยู่อาศัย หรือเพื่อปล่อยเช่าและขายต่อ ทำให้ได้ผลตอบแทนทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาและค่าเช่า ทั้งนี้ ในปัจจุบันราคาบ้าน (Capital Gain) ในมลรัฐแคลิฟอร์เนียเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ต่อปี แต่อัตราผลตอบแทนสุทธิจากการให้เช่า (Capitalization Rate) เพียง 3-4% เท่านั้น

การลงทุนที่น่าสนใจคือ ประการแรกควรซื้อทรัพย์สินที่สร้างรายได้ เช่น บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ หรือโรงแรม เพื่อให้ทรัพย์สินสร้างรายได้หมุนเวียน เทคนิคอีกอย่างคือการให้เช่าระยะสั้น 2-6 เดือนแทนที่จะให้เช่ารายปีสำหรับผู้มีวิชาชีพที่ต้องหมุนเวียนเช่นแพทย์และพยาบาล นอกจากนี้ยังอาจให้เช่าเป็นโรงแรมแบบ Airbnb ที่จะสร้างรายได้มากกว่าการเช่าตามแบบปรกติ

การซื้อขายอสังหาฯในสหรัฐอเมริกาควรดำเนินการผ่านนายหน้าจะมีประสิทธิภาพมากกว่าการซื้อขายกันเอง แม้ต้องเสียค่านายหน้าสูงถึง 5-6% ก็ตาม (ในไทยเพียง 3%) เพื่อตัดเรื่องยุ่งยากในการประสานงานและการทำสัญญา ฯลฯ แต่ต้องตรวจสอบนายหน้าให้แน่ชัดก่อนการทำสัญญาใดๆ โดยเฉพาะถ้าเป็นคนต่างชาติอาจถูกหลอกได้ง่าย ก่อนหน้านี้นักลงทุนทั้งญี่ปุ่น รัสเซีย และจีน ต่างก็เสียค่าโง่มามากมายแล้ว

การลงทุนอสังหาฯในสหรัฐอเมริกาและประเทศตะวันตกต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงประมาณ 1-3% ของมูลค่าตลาดทรัพย์สิน เช่น บ้านราคา 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 1.5% เท่ากับ 300,000 บาท ขณะที่ประเทศไทยมีแนวโน้มว่าบ้านราคาต่ำกว่า 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งเป็นผลเสียต่อประเทศชาติ

สุดท้ายคือต้องศึกษาข้อมูลภาวะตลาด อัตราผลตอบแทน และทิศทางแนวโน้มในอนาคตก่อนการตัดสินใจ เพื่อความสำเร็จในการลงทุนในระยะยาว ไม่รู้จริงอย่าเพิ่งลงทุน!

You must be logged in to post a comment Login