วันอาทิตย์ที่ 21 กรกฎาคม พ.ศ. 2567

ถ้าที่ดิน 3.9 ล้านบาท/ตรว. ควรขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร่

On July 9, 2024

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่  9 ก.ค.  67)

เป็นที่ทราบกันทั่วไปว่าดอกเบี้ยเงินกู้ของไทยสูงมาก ธนาคารแห่งประเทศไทยควรแก้ปัญหานี้อย่างเป็นรูปธรรม ดร.โสภณจึงขอกระทุ้ง ดร.เศรษฐพุฒิ ผู้ว่าการธนาคารฯ ให้แสดงบทบาทดังกล่าว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ความเห็นต่อการตั้งราคาขายของอาคารชุดที่อยู่ทางด้านเหนือของสวนลุมพินี (ถนนสารสิน) ว่าหากมีการก่อสร้างอาคารขึ้นมาขาย จะมีราคาขายเป็นเงินประมาณเท่าไหร่

1. ขนาดที่ดินประมาณ 1 ไร่ หรือ 400 ตารางวา

2. ราคาที่ดินประมาณ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา หรือรวมเป็นเงิน 1,560 ล้านบาท

3. ทราบมาว่าตัวอาคารที่จะสร้าง จะเป็นอาคารชุดพักอาศัย และจะมีขนาดประมาณ 14,000 ตารางเมตร หรือเป็นประมาณ 8.75 เท่าของขนาดที่ดิน ซึ่งตามผังเมืองกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ที่ยังใช้อยู่ในขณะนี้อนุญาตให้สร้างได้ถึง 10 เท่าของขนาดที่ดิน

4. ดร.โสภณ ประมาณราคาค่าก่อสร้างไว้ตารางเมตรละ 50,000 บาท ซึ่งสูงกว่าราคามาตรฐานของมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ที่กำหนดไว้เป็นเงินเพียง 33,200 บาท ทั้งนี้เพราะเห็นว่าเป็นอาหารชุดสุดหรูในพื้นที่ดั้งกล่าว

5. ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงควรเป็นเงินประมาณ 700 ล้านบาท

6. ดังนั้นต้นทุนเบื้องต้นจึงเป็นเงินประมาณ 2,260 ล้านบาท (ราคาที่ดินรวมค่าก่อสร้าง)

7. ดร.โสภณ ยังสมมติต่อไปว่าสัดส่วนต้นทุนที่เป็น Soft Costs (ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่นๆ) เป็นอีกประมาณ 1 เท่าตัว

8. ดังนั้นมูลค่าโครงการจึงเป็นเงินประมาณ 4,520 ล้านบาท

9. สำหรับพื้นที่ขาย ดร.โสภณ ประมาณการไว้ที่ประมาณ 40% ของพื้นที่ก่อสร้างเท่านั้น เพราะอาหารหรูๆ ย่อมมีพื้นที่ขายน้อยมาก พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สวนหรือพื้นที่ส่วนกลาง

10. ดังนั้นพื้นที่ขายได้จริงจึงประมาณการไว้ที่ 5,600 ตารางเมตร (40% ของพื้นที่ก่อสร้าง)

11. โดยสรุปแล้วราคาขายของโครงการนี้น่าจะเป็นเงินตารางเมตรละ 807,143 บาท (มูลค่าโครงการหารด้วยพื้นที่สุทธิที่จะขายได้)

12. อย่างไรก็ตามโครงการนี้อาจมีการตั้งราคาสูงกว่านี้ เช่น 850,000-1,000,000 บาท เพราะอยู่ในทำเลที่หาได้ยาก เนื่องจากอยู่ตรงข้ามสวนลุมพินี ซึ่งถือเป็นสวนสาธารณะแห่งแรกของประเทศไทยและเป็นสวนที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร

ดร.โสภณย้ำว่าการประมาณการนี้เป็นกรณีตัวของการตั้งราคาขายเท่านั้น ซึ่งในรายละเอียดก็คงต้องมีการเปรียบเทียบตลาดกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันรายอื่นต่อไป


You must be logged in to post a comment Login