วันพฤหัสที่ 29 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567

จะลงทุนอสังหาฯ ต่างแดน ปรึกษา ดร.โสภณก่อน

On May 3, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย    

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 3 พ.ค.  65)

ในสถานการณ์ขณะนี้ของประเทศไทย เราอาจต้องคิดไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ้าง ถ้าต้องไปลงทุนต่างประเทศ อย่าลืมปรึกษา ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นอันดับแรก

ท่านทราบไหมสาเหตุใดที่เราจำเป็นต้องไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ้าง มาลองพิจารณาตามความเป็นจริง

1. ผลตอบแทนในต่างประเทศสูงกว่าในประเทศไทย เช่น ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศที่กำลังเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างคึกคัก เช่น กัมพูชา ฟิลิปปินส์ เวียดนาม และอินโดนีเซีย การลงทุนมีผลตอบแทนที่สูงกว่าในประเทศไทย

2. การลงทุนในต่างประเทศเป็นการกระจายความเสี่ยง  เพราะสถานการณ์ในประเทศไทยของเราอาจมีความเสี่ยงสูงในด้านการเมือง แม้สถานการณ์จะไม่ได้ย่ำแย่ถึงขนาดเมียนมาร์ แต่ก็ค่อนข้างขาดเสรีภาพดังแต่ก่อน ระบอบเผด็จการจะยิ่งทำให้เกิดการทุจริต เล่นพรรคเล่นพวก คนทำธุรกิจสุจริตอาจประสบปัญหาได้

3. การลงทุนในต่างประเทศยังเป็นการแสวงหาโอกาสใหม่ๆ ดร.โสภณเคยให้คำปรึกษากับบริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนหลายแห่งว่า หากไปลงทุนในอินโดนีเซีย ภายในเวลา 15-20 ปี บริษัทแม่ในไทยอาจมีขนาดเล็กกว่าบริษัทลูกในอินโดนีเซีย เพราะมีโอกาสการพัฒนาที่มากกว่า อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ มีเมืองที่มีประชากรเกินล้านคนนับสิบเมือง ในขณะที่ไทยมีเมืองที่มีประชากรเกินล้านคือเฉพาะเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น จังหวัดอื่นๆ แม้มีประชากรทั้งจังหวัดเกินล้าน แต่เขตเมืองมีขนาดเล็กและกระจัดกระจายมาก

4. ที่สำคัญการลงทุนในต่างประเทศยังเป็นการสร้างแบรนด์ จากแบรนด์ท้องถิ่น สู่แบรนด์ภูมิภาคอาเซียนและอาจขยายตัวไปยังประเทศอื่นๆ อีกหลายแห่ง เช่น ประเทศอินเดีย ศรีลังกา เนปาล ประเทศในหมู่เกาะทะเลใต้ ประเทศในทวีปอาฟริกาหลายแห่ง เช่น เคนยา อาฟริกาใต้ นามิเบีย เป็นต้น หรือแม้แต่ประเทศในยุโรปตะวันออก

ที่ว่าต้องปรึกษา ดร.โสภณ ก่อน ก็เพราะ ดร.โสภณ เคยทำงานประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินหลายแห่งทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพฺย์ บริษัททั้งในประเทศไทย และในต่างประเทศ ตลอดจนองค์การสหประชาชาติหลายแห่ง เช่น ศูนย์ที่อยู่อาศัยสหประชาชาติ องค์การอาหารและเกษตรแห่งโลก ตลอดจนธนาคารโลก ธนาคารเพื่อการพัฒนาแห่งเอเชีย เป็นต้น รวมทั้งกระทรวงการคลัง และส่วนราชการอื่นๆ ในแทบทุกประเทศในอาเซียน ดังนั้น ดร.โสภณ จึงมีเครือข่ายทั้งภาครัฐและภาคเอกชนที่จะช่วยประสานงานในการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ที่สำคัญ ดร.โสภณ  ยังเป็นนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล หรือ International Real Estate Federation หรือมีชื่อย่อเป็นภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI (อ่านว่า “ฟี-เอฟ-ซี) ที่มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่กรุงปารีส  FIABCI นี้ก่อตั้งมา 72 ปีแล้ว มีสมาชิกอยู่ 70 ประเทศทั่วโลก สมาชิกเป็นนักพัฒนาที่ดินชั้นนำ สถาบันการเงิน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร และนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องอื่นๆ  การมีเครือข่ายทั่วโลกเช่นนี้จึงเป็นหลักประกันถึงความมั่นใจในความสำเร็จของนักลงทุนไทยในตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก

ในด้านการสำรวจวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ ยังเป็นสมาชิก (Member) ของ Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ของประเทศสหราชอาณาจักร ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่กรุงลอนดอน และมีสมาชิกนับแสนคนทั่วโลก  สถานะของการเป็น MRICS จึงมีศักดิ์และสิทธิ์ที่จะประเมินค่าทรัพย์สินให้กับบริษัทในเครือสหราชอาณาจักร ในเครือจักรภพ หรือบริษัทที่มีการรับรองความน่าเชื่อถือของ RICS

ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการของ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) ซึ่งเป็นศูนย์รวมของกลุ่มนายหน้าทั่วอาเซียน และยังเคยเป็นประธานจัดงาน ARENA ในประเทศไทยอีกด้วย  นักพัฒนาที่ดินไทยที่สนใจจะหาผู้ซื้อจากต่างประเทศ สามารถติดต่อผ่านสมาคมนายหน้า หรือตัวแทนนายหน้าได้ทั่วอาเซียน โดยไม่จำเป็นต้องใช้บริการของบริษัทนายหน้าใหญ่ๆ ที่มีสาขาอยู่ทั่วโลก เพราะอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายสูง และที่สำคัญ บริษัทนายหน้าข้ามชาติใหญ่อาจไม่ได้ใส่ใจสินค้าของเราเท่าที่ควร

อันที่จริงบริษัทข้ามชาติเหล่านี้มักจะใช้หัวเดียวกัน แต่ไม่ได้ผูกพันกันมากนัก ไม่เหมือนสมัยก่อนวิกฤติปี 2540 ที่บริษัทนายหน้าใหญ่เปิดสาขาไปทั่วโลก แล้วก็เจ๊งกันระเนระนาด ภายหลังก็เลยรวมตัวกันในลักษณะคล้ายสหกรณ์ หรือเป็นร่มใหญ่เพื่อใช้ชื่อร่วมกันเป็นสำคัญ  บริษัทหรือสถาบันการเงินบางแห่งอาจชอบใช้บริษัทนายหน้าใหญ่ที่ทำประเมินค่าทรัพย์สินด้วย  แต่ในความเป็นจริงแล้วกลับปรากฏว่า

1. บริษัทนายหน้าข้ามชาติใหญ่หลายแห่ง ไม่ได้มีใบอนุญาตประเมินค่าทรัพย์สินได้ทั่วโลกดังที่ได้ “คุย” ไว้ แต่ก็อาจใช้บริษัทประเมินอื่นมาช่วยประเมิน

2. การใช้บริษัทที่ทำนายหน้าเป็นหลักมาประเมินค่าทรัพย์สินหรือมาเป็นที่ปรึกษาด้วย อาจมีข้อครหาได้ว่า บริษัทนั้นๆ อาจมีความไม่เป็นกลางทางวิชาชีพ เป็นสิ่งที่ผู้ว่าจ้าง ไม่ว่าสถาบันการเงินหรือนักพัฒนาที่ดินไม่ควรว่าจ้าง เพื่อให้เกิดความเป็นกลางโดยเคร่งครัด ไม่ใช่ไปจ้างบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาประเมินด้วย ช่วยขายด้วย เพียงหวังให้สะดวกแก่ตนเอง ทั้งที่ในขั้นตอนการขายหรือซื้อ ผู้ว่าจ้างควรทำการคัดสรรบริษัทนายหน้าอีกต่อหนึ่งต่างหาก

การว่าจ้าง ดร.โสภณ ไปประเมินค่าทรัพย์สิน สำรวจวิจัยเพื่อการลงทุน หรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใดๆ จึงยังซึ่งความเป็นกลางโดยเคร่งครัด เพราะ ดร.โสภณ เองก็ไม่ได้ทำกิจการด้านนายหน้าโดยตรง เพียงแต่เปิดโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (trebs.ac.th) ซึ่งเป็นสถาบันที่สอนนายหน้ามากที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย และทำกิจการ tooktee.com เพื่อให้นายหน้าที่ผ่านการอบรมได้มี “ที่ยืน” ในการขายอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นใจเป็นสำคัญ

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ที่ ดร.โสภณเป็นประธาน ซึ่งมีผู้ประเมินขั้นวุฒิอยู่หลายท่าน และเป็นวิสาหกิจที่ได้จดทะเบียนรับรองจากกระทรวงการคลังให้เป็นที่ปรึกษาระดับ 1 จึงพร้อมที่จะดำเนินการสำรวจวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินในขอบเขตทั่วโลกได้อย่างมั่นใจ

ช่วยกันส่งเสริมวิสาหกิจไทยที่มีมาตรฐานระดับโลกด้วยครับ


You must be logged in to post a comment Login