วันเสาร์ที่ 6 มิถุนายน พ.ศ. 2563
ข่าวด่วน
  • add friends

หลักการวิเคราะห์สินเชื่อ 5C

On April 7, 2020
logo-sopon

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่  10-17 เมษายน 2563)

ในโอกาสที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นสถาบันการศึกษาสำหรับนานาชาติ จะเปิดหลักสูตรใหม่เรื่องการวิเคราะห์สินเชื่อ เรามาศึกษาถึงหลักการวิเคราะห์สินเชื่อแบบ 5C กันก่อน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) กำลังจะเปิดหลักสูตรใหม่ “การวิเคราะห์สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” จึงขอนำเสนอหลักการวิเคราะห์สินเชื่อ 5C ให้ท่านผู้เกี่ยวข้องได้ทราบ โดยการวิเคราะห์สินเชื่อเป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์ความเสี่ยง ในที่นี้ใช้หลัก 5C ได้แก่ Character, Capital, Capacity, Collateral และ Condition ดังรายละเอียดต่อไปนี้ :

1.Character : ผู้กู้

ลูกค้าที่มาขอกู้เงินจากสถาบันการเงินควรเป็นคนซื่อสัตย์ น่าเชื่อถือ มีความตั้งใจจริง และมีฐานะทางด้านการเงินดีพอ นอกจากนี้ยังต้องเป็นคนที่มีความรู้และประสบการณ์ในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจเติบโตไปได้ตลอดรอดฝั่ง ในการวิเคราะห์ผู้กู้จากภาคธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมและบริษัทขนาดใหญ่ก็อาจจะแตกต่างกันไปพอสมควร ธุรกิจขนาดเล็กกว่าอาจมีความเสี่ยงมากกว่า ขณะเดียวกันธุรกิจขนาดใหญ่ก็อาจมีความสลับซับซ้อน ทำให้การวิเคราะห์ยากลำบาก อาจไม่สามารถวิเคราะห์ได้สอดคล้องกับความเป็นจริง

2.Capital : เงินลงทุน

เงินลงทุนที่เพียงพอของผู้กู้แสดงถึงความมั่นใจของสถาบันการเงินต่อผู้กู้ และยังแสดงถึงความมุ่งมั่นและผูกพันกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มาขอกู้อีกด้วย ดังนั้น ในการวิเคราะห์จึงมุ่งไปที่เงินทุนของตนเอง (Share Capital/ Owners’ Equity) ที่มาร่วมลงทุนกับโครงการในสัดส่วนที่สูงเพียงพอที่จะไม่ทำให้ความเสี่ยงทางการเงิน (Financial Risks) ของโครงการสูงมากจนธนาคารรับไม่ได้ ประเด็นนี้จึงให้ความสำคัญแก่การวิเคราะห์สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio) ของโครงการตามที่ได้นำเสนอไปก่อนหน้านี้

ในเรื่องรายละเอียดของสัดส่วนหนี้สินต่อทุนนั้น ผู้ประกอบการมักต้องการให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูง ด้วยเหตุผลที่จะได้มีเงินเพียงพอใช้สอยอย่างคล่องตัว และเป็นความน่าเชื่อถือประการหนึ่งที่มีเงินหมุนเวียนสูง อีกทั้งยังทำให้ใช้เงินตนเองน้อยลง ส่งความเสี่ยงไปที่สถาบันการเงินเป็นหลัก แต่ข้อเสียก็คืออาจมีการนำเงินไปใช้ผิดประเภท หรือทำให้ผู้กู้ประมาทได้

แต่สถาบันการเงินมักจะให้ความสำคัญแก่การที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ เพราะเป็นการลดความเสี่ยงของตน นอกจากนั้นยังอาจทำให้มีเงินทุนเพียงพอสำหรับผู้กู้มากรายยิ่งขึ้น แต่ข้อเสียก็คือผู้ประกอบการอาจไม่มาขอใช้บริการ เพราะสถาบันการเงินแห่งนั้นอาจป้องกันความเสี่ยงสูงเกินไปกระทั่งไม่อาจดึงดูดความสนใจในการขอใช้บริการของผู้ประกอบการ

3.Capacity : ความสามารถในการชำระหนี้

การวิเคราะห์ในส่วนนี้มุ่งที่ว่าโครงการนั้นต้องมีกำไรและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าต้นทุนของทุน (Cost of Capital) ของโครงการ และต้องมีกระแสเงินสดมากพอที่จะชำระหนี้คืนธนาคารได้ตามเงื่อนไข ดังนั้น ในการวิเคราะห์ทางการเงินจึงต้องแสดงผลของการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทน และการวิเคราะห์จุดคุ้มทุน ฯลฯ เพื่อให้เห็นความสามารถในการชำระหนี้ได้อย่างเหมาะสม การวิเคราะห์งบกระแสเงินสด (Cash Flow Analysis) จึงต้องดำเนินการอย่างรัดกุม

4.Collateral : หลักประกันการให้กู้ยืม

ในกรณีอสังหาริมทรัพย์นี้ส่วนมากจะหมายถึงที่ดินโครงการ และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่ผู้บริหารหรือเจ้าของโครงการนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน มูลค่าของหลักประกันที่เพียงพอจะเป็นเครื่องประกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินโดยตรง สำหรับในรายละเอียดแล้ว การที่สถาบันการเงินจะสามารถบริหารหรือลดความเสี่ยงในการให้สินเชื่อได้เพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ต้องใช้ในการวิเคราะห์สินเชื่อ ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ดีพอ เช่น รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินที่ประเมินผิดพลาดจนได้ราคาสูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงมาก

5.Conditions : ปัจจัยภายนอกต่างๆ

กรณีนี้อาจไม่เกี่ยวข้องกับการเงินโดยตรง แต่เกี่ยวข้องกับสภาพทางด้านเศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม ปัญหาสงคราม และสิ่งแวดล้อม ฯลฯ ที่มีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการลงทุน โดยเฉพาะในปัจจุบันเรื่องสิ่งแวดล้อมมีความสำคัญมากต่อการลงทุน ผู้ประกอบการรวมทั้งสถาบันการเงินจึงต้องศึกษาให้ดีจะได้ไม่เกิดความเสี่ยงที่สูงเกินไปจนไม่สามารถพัฒนาโครงการได้

หากเรารู้จักการวิเคราะห์ตามหลักทั้ง 5 นี้แล้ว เราก็จะสามารถอำนวยสินเชื่อได้อย่างเหมาะสม ไม่เกิดปัญหาหนี้เสียในภายหลัง อันจะกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินได้

หมายเหตุ

อนึ่ง สถาบันการเงินหรือหน่วยงานใดสนใจอบรมหลักสูตร “สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” สามารถติดต่อโรงเรียนได้ที่โทร.0-2295-2294 ต่อ 114 หรือ Email : into@trebs.ac.th

 


You must be logged in to post a comment Login