วันพฤหัสที่ 8 ธันวาคม พ.ศ. 2565

ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในอินโดนีเซีย

On August 30, 2022

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 30 ส.ค.  65)

ในประเทศอินโดนีเซียมีการจัดชั้นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอย่างไร มีพัฒนาการอย่างไร เป็นสิ่งที่ประเทศไทยควรศึกษาบ้าง อะไรที่ดีก็ควรนำมาใช้ อะไรที่ไม่เหมาะสมก็จะได้ปรับต่อไป

ในฐานะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยรับงานที่ปรึกษาของกระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย ไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินในนครต่างๆ หลายแห่งที่นั่น ได้เห็นพัฒนาการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความก้าวหน้าพอสมควร จึงขอนำมานำเสนอในที่นี้

ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้นไม่จำเป็นต้องจบปริญญาตรี แต่ถ้าจะได้รับประกาศนียบัตร (Certificate) ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ต้องจบปริญญาตรีสาขาอะไรก็ได้ แต่ทุกคนต้องผ่าน 8 ขั้นตอนสำคัญใน 3 ระดับ คือ ระดับพื้นฐาน (อบรม 3 วิชา) ระดับกลาง (อบรม 3 วิชา) และการสอบ ซึ่งแบ่งออกเป็นขั้นตอนการสอบข้อเขียน และขั้นตอนการสอบสัมภาษณ์ ทั้งนี้ถ้าเป็นผู้ที่ไม่จบปริญญาตรี ก็ทำงานได้ โดยทำงานคล้ายผู้ประเมินระดับต้นหรือนักสำรวจ โดยผ่านการอบรมในระดับพื้นฐาน 3 วิชาข้างต้น

ในการจัดการศึกษา 8 ขั้นตอน  โดยเป็นการเรียนและสอบ 6 วิชาในระดับต้นและระดับกลาง และการสอบสัมภาษณ์อีก 2 ขั้นตอนนี้ ใช้เวลาในการผ่านการศึกษาประมาณ 3-4 ปี ก่อนจะได้รับเป็น Certified Appraiser หรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรอง ไม่ใช่ว่าจะได้กันง่ายๆ ในช่วงสั้นๆ  และการศึกษาในแต่ละวิชา ก็ใช้เวลาในการอบรมประมาณ 2 สัปดาห์ต่อวิชา และเมื่อจบการอบรม ก็มีการทดสอบในแต่ละวิชา

การอบรมต่างๆ ดำเนินการโดย Indonesia Society of Appraisers หรือสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของอินโดนีเซีย แต่สำหรับประกาศนียบัตร Certified Appraiser นี้จะได้รับจากกระทรวงการคลังเป็นผู้ออกให้  โดยนอกจากดูจากการอบรม 8 ขั้นตอนดังกล่าวแล้ว ยังต้องมีระยะเวลาการทำงานประมาณ 1,000 ชั่วโมง ซึ่งรวมการทำงานตั้งแต่เป็นระดับต้น  สำหรับการนับจำนวนชั่วโมงทำงาน ก็เช่น การประเมินบ้านหลังหนึ่ง อาจนับเวลาประมาณ 10-15 ชั่วโมงนั่นเอง

ในการทำงาน มีผู้ประเมินเป็น 3 ระดับ เช่น เริ่มต้นเป็น Valuer หรือ Appraiser ซึ่งผ่านการอบรม 3 วิชาแรกมาแล้ว และทำงานเก็บเวลาทำงานไปเรื่อยๆ ระดับต่อมาก็เป็น Reviewer คือเป็นผู้ตรวจงานประเมินค่าทรัพย์สิน และคงยังทำงานต่อไปด้วย ส่วนเมื่อได้ Certificate แล้ว ก็ถือว่าเป็น Public Valuer ซึ่งประเมินได้ทั่วไป  การนี้แสดงว่าการจะเริ่มอาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนั้น ก็เริ่มได้ไม่ยากเพียงผ่านการอบรม 3 หลักสูตร แล้วค่อยๆ พัฒนาต่อไป

สำหรับการประเมินค่าเครื่องจักร ในอินโดนีเซียใช้วิศวกรเครื่องกลเป็นผู้ประเมินค่า ในประเทศไทย ก็ใช้ผู้รู้เรื่องเครื่องจักรเหมือนกัน แต่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินทั่วไปก็ทำได้ เพราะอาศัยข้อมูลตลาดเป็นสำคัญ เพียงแต่ต้องเข้าใจระบบการทำงานของเครื่องจักรบ้าง ส่วนการประเมินค่าธุรกิจ ก็อาจใช้ผู้ที่จบการศึกษาด้านการเงิน-บัญชีเป็นหลัก โดยผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงมีส่วนร่วมบ้าง แต่การสอบผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต่างๆ ข้างต้น เน้นการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ

ในประเทศอินโดนีเซีย มีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินราว 1,000 คน ซึ่งมีประชากรมากมายถึง 275 ล้านคนหรือมากกว่าไทยเกือบ 4 เท่าตัว มีขนาดที่ดิน 7.8 ล้านตารางกิโลเมตร หรือใหญ่กว่าไทยถึง 15 เท่า แต่ยังมีผู้ประเมินค่าทรัพยืสินไม่มากนัก ทั้งนี้เพราะพัฒนาการทางเศรษฐกิจของอินโดนีเซียยังต่ำกว่าไทย  โดยมีรายได้ประชาชาติต่อหัวอยู่ที่ 11,400 เหรียญสหรัฐต่อคนต่อปี ซึ่งเป็นเพียง 66% หรือสองในสามของประเทศไทยเท่านั้น

ในแต่ละปีอาจมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประมาณ 2% ที่ถูก “ไล่ออก” ในฐานะที่กระทำการผิดมาตรฐาน-จรรยาบรรณทางวิชาชีพ นี่แสดงว่าในอินโดนีเซียมีระบบการตรวจสอบที่ดี จึงมีการ “ทำความสะอาด” คนในวงวิชาชีพนี้เป็นระยะๆ เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือของวิชาชีพนี้ต่อสังคมส่วนรวม ซึ่งความน่าเชื่อถือนี้จะทำให้วิชาชีพมีพัฒนาการที่ดีต่อไปในอนาคต นอกจากนี้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินยังมีการประกันทางวิชาชีพบ้างเช่นกัน แต่ยังไม่แพร่หลายนัก

ในวงการประเมินค่าทรัพย์สินอินโดนีเซีย ก็มีพวก “ขาใหญ่” ในสมาคม เพราะเป็นกรรมการอยู่มาอย่างยาวนานจน “รากงอก” ไม่ได้มีการหมุนเวียนกันเท่าที่ควร เปรียบเสมือน “ไฟสุมขอน” ไฟสุมขอน หรือไฟที่คุกรุ่นอยู่ในขอนไม้ขนาดใหญ่ ดับได้ยาก และคงต้องใช้เวลาในการพัฒนาไปอีกระยะหนึ่ง เมื่อวงวิชาชีพมีความเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น การผูกขาด เอารัดเอาเปรียบกันเอง ก็จะลดน้อยลง

เราจึงพึงพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้ดี เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อสังคมธุรกิจต่อไป


You must be logged in to post a comment Login