วันพุธที่ 6 กรกฎาคม พ.ศ. 2565

เป็นนายหน้าปล่อยเช่าก็น่าสนใจ (มาก) นะ

On April 12, 2022

ปกติเรารู้จักมักคุ้นกับนายหน้าขายบ้านหรือขายอสังหาริมทรัพย์ ยังมีนายหน้าอีกกลุ่มหนึ่งที่เน้นการให้เช่าบ้าน เช่าห้องชุด  เช่าอะพาร์ตเมนต์ เช่าอาคารสำนักงาน เช่าโรงงาน เช่าที่ดิน ฯลฯ  นายหน้ากลุ่มนี้ทำเงินได้ไม่แพ้นายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

ว่าด้วยนายหน้าปล่อยเช่า

การเป็นนายหน้าปล่อยเช่าหมายถึงการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง

1. กลุ่มหลักมักเป็นการให้เช่าบ้าน อะพาร์ตเมนต์ หรือห้องชุดโดยมากมักเป็นในเขตใจกลางเมืองในกรุงเทพมหานคร หรือเขตใจกลางเมืองในหัวเมืองหลัก รวมทั้งในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เป็นต้น

2. การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น พื้นที่อาคารสำนักงาน พื้นที่ในศูนย์การค้า หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม เช่น พื้นที่โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น

3. การให้เช่าที่ดินทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยเฉพาะการให้เช่าที่ดินระยะยาว 20-30 ปี นายหน้าก็อาจะได้ค่านายหน้าสูงถึง 3% ของค่าเช่าสุทธิ นอกจากนี้ยังอาจรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น (ถ้ามี)

จะสังเกตได้ว่าในกรณีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหลาย มักดำเนินการโดยบริษัทนายหน้าระดับนานาชาติ เช่น CBRE JLL เพราะมีเครือข่ายที่ดีทั้งผู้ให้เช่า และผู้เช่าที่อาจมาจากต่างประเทศหรือเป็นบริษัทขนาดใหญ่ในประเทศไทยที่นายหน้าท้องถิ่นไทยทั่วไปอาจเข้าไม่ถึง หรือเข้าถึงได้ยาก หรือนายหน้าท้องถิ่นไทยเรามีลูกค้าจำนวนน้อยมากในเชิงเปรียบเทียบ ดังนั้นในการกล่าวถึงการเป็นนายหน้าเช่าในที่นี้จึงคงเน้นหนักในการให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ

ค่านายหน้าจากการให้เช่าน่าจูงใจ

ค่านายหน้าจากการชี้ช่องให้เกิดการเช่ามักมีค่าสูง จึงเป็นสิ่งจูงใจสำคัญสำหรับการทำกิจการนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

1. ปกติแล้ว การให้เช่า นายหน้าที่ชี้ช่องมักจะได้ค่าเช่า 1 เดือนจากการเช่า  12 เดือน หรือเท่ากับ 8.3% ของค่าเช่า ซึ่งสูงกว่าค่านายหน้าซื้อขายซึ่งอยู่ที่ 3% เป็นสำคัญ

2. ในกรณีให้เช่าระยะสั้นกว่านั้น เช่น 6 เดือน ก็อาจได้ค่าเช่าครึ่งเดือน หรือแล้วแต่ตกลงกันในอัตรา 5%-10% เป็นต้น

3. ในกรณีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 2 ปี เช่น พื้นที่สำนักงาน นายหน้าก็อาจได้ค่านายหน้า 1.5-2 เดือน หรือถ้าเช่า 3 ปี ก็อาจได้ค่านายหน้า 2-3 เดือน แล้วแต่การตกลงกัน  อย่างไรก็ตามเจ้าของทรัพย์สินก็อาจไม่ยินดีที่จะให้ค่านายหน้าถึง 3 เดือน นายหน้าผู้ให้เช่าก็อาจขอให้ผู้เช่า ทำสัญญาเช่าเป็นรายปี 3 ครั้งเพื่อตนจะได้ค่านายหน้าครบ 3 เดือนก็ได้ แต่ส่วนมากมักจะได้ไม่ครบ

จะเห็นได้ว่าค่านายหน้าจากการปล่อยเช่า แม้จะมีอัตราสูงกว่าค่านายหน้าจากการขายทรัพย์สิน แต่ในแง่จำนวนเงินก็อาจดูน้อยกว่าค่านายหน้าจากการขายทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามกิจกรรมการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะถี่กว่าโอกาสความสำเร็จของการขายทรัพย์สิน ดังนั้นรายได้ต่อปีของนายหน้าให้เช่าทรัพย์สิน อาจจะสูงกว่านายหน้าขายทรัพย์สินด้วยซ้ำไป การนี้จึงเป็นแรงผลักดันสำคัญให้กิจการนายหน้าปล่อยเช่าเติบโต

เป็นนายหน้าปล่อยเช่าดีกว่าอย่างไร

ข้อดีของการทำกิจการนายหน้าปล่อยเช่า มีดังต่อไปนี้:

1. ตลาดการให้เช่าโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับทั้งคนไทยและคนต่างชาติ หรือแม้แต่อาคารสำนักงานระดับ B ลงมา ก็มีมากมาย มีการย้ายบ้าน การจัดตั้งบริษัทใหม่หรือกิจการใหม่ๆ แทบทุกวัน ดังนั้นอุปสงค์ของการเช่าจึงมีมากมาย ถ้านายหน้ารู้จักเจ้าของทรัพย์เป็นอย่างดีและสามารถประสานกับผู้เช่าได้ โอกาสความสำเร็จก็มีบ่อยและสูงมาก

2. มีการจัดทำเอกสารต่างๆ น้อยกว่า เช่น มีสัญญาเช่าเพียงฉบับเดียวที่คู่สัญญาคือผู้จะเช่ากับผู้ให้เช่าทำร่วมกัน เราก็สามารถได้รับค่านายหน้าแล้ว โดยเฉพาะในกรณีการเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี)

3.ไม่ต้อง “ปวดหัว” หรือไม่ต้องรอเนิ่นนานกับการไปติดต่อสำนักงานที่ดินให้ยุ่งยาก การไปติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อการโอน นายหน้าอาจต้องช่วยประสานงานในด้านต่างๆ มากมาย เช่น การโอน ภาษี ราคาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ฯลฯ ทั้งนี้ยกเว้นการให้เช่าระยะยาวคือตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไปที่ต้องนำเอกสารสิทธิไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน

4. ค่าตอบแทนดีคือประมาณ 8.3% ซึ่งสูงกว่าค่านายหน้าซื้อขายที่ 3% และโดยที่มีอุปสงค์มาก จึงทำให้นายหน้าหาผู้เช่ามีโอกาสสร้างรายได้ได้มากและต่อเนื่องกว่านายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป  ยิ่งกว่านั้นค่านายหน้ายังแทบไม่ต้องแบ่งหรือ  Co-broker กับใครเช่นในวงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

5. หากนายหน้าสามารถทำหน้าที่ได้ดี ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็จะบอกต่อๆ กันไปแบบ Word of Mouth ทำให้เราได้ลูกค้าต่อเนื่องโดยไม่ยาก

จุดด้อยของการเป็นนายหน้าปล่อยเช่า

อย่างไรก็ตามการเป็นนายหน้าปล่อยเช่า ก็อาจมีจุดด้อยบางประการที่พึงทราบเช่นกัน ได้แก่:

1. โอกาสการได้ค่านายหน้าซ้ำจะน้อย เช่น เมื่อผู้ให้เช่าและผู้เช่า  รู้จักกันแล้ว เป็นลูกค้าต่อกันแล้ว ในการเช่าปีต่อๆ  ไป ก็อาจไม่ใช้บริการนายหน้าของเราอีกต่อไป ทำให้โอกาสการได้ค่านายหน้าต่อเนื่องมีจำกัด อย่างไรก็ตามหากเราเป็นนายหน้าที่หาลูกค้าให้ผู้ให้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ผู้ให้เช่าจะ “กล้า” ตัดเราออกจากการได้ค่านายหน้าก็จะมีโอกาสน้อยลง

2. การตามแก้ปัญหาระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่า ซึ่งบางครั้งก็อาจมีความไม่เข้าใจกันบ้าง นายหน้าปล่อยเช่าก็อาจเข้าไปเกี่ยวข้อง ช่วยแก้ปัญหาบ้าง ซึ่งในกรณีการซื้อขายขาดไปแล้ว นายหน้าก็คงไม่มีปัญหานี้ อย่างไรก็ตามการช่วยแก้ไขปัญหาเหล่านี้ก็อาจเป็นการ “ปูทาง” ไปสู่การ “ได้ใจ” ลูกค้าเพื่อโอกาสในอนาคตเช่นกัน

3. ในเฉพาะบางกรณีเจ้าของอาคารที่เป็นลูกค้าประจำของเราก็อาจใช้งานเรามากเป็นพิเศษ เช่น  การขอทราบข้อมูลตลาด การขอความรู้ ฯลฯ เพราะถือว่านายหน้าปล่อยเช่าเป็นเสมือน “ลูกไล่” ของตนเอง กรณีนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรอง แต่การนี้ก็ถือเป็นโอกาสในการผูกสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าเช่นกัน

4. ในบางกรณีที่ลูกค้าผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด 1 ปีที่ตกลงไว้ เข่น ออกไปภายใน 6 เดือน  เจ้าของทรัพย์อาจพยายามเรียกคืนค่านายหน้าที่จ่ายนายหน้ามา 1 เดือนคืน ให้เหลือครึ่งเดือน  ในกรณีนี้คงเป็นเรื่องระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่า นายหน้าไม่จำเป็นต้องคืนเงินค่านายหน้า

5. ในกรณีผู้เช่าออกเมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ให้เช่า (บางราย) ที่ “เขี้ยว” มากอาจพยายามไม่คืนค่ามัดจำ หรือคืนโดยพยายามหักค่าเสื่อมต่างๆ ที่ในหลายกรณีไม่เป็นธรรมกับผู้เช่า  หรืออาจเป็นในทางตรงกันข้าม นายหน้าอาจต้องยื่นมือเข้ามาช่วยแก้ปัญหา เพื่อประโยชน์ในการทำธุรกิจร่วมกันในอนาคต

บทบาทที่เป็นคุณของนายหน้าปล่อยเช่า

ในแง่หนึ่งหากเจ้าของบ้านหรือห้องชุดสามารถหาผู้เช่าได้เอง ก็ประหยัดค่านายหน้าไปได้ แต่การใช้บริการนายหน้าก็เป็นคุณประโยชน์สำคัญที่นายหน้าพึงยกให้เจ้าของทรัพย์ได้ทราบ เช่น:

1. นายหน้ามีบทบาทเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ สามารถแนะนำเพื่อให้ผู้ให้เช่ารู้จักเตรียมสภาพบ้านหรือห้องชุดให้พร้อมก่อนให้เช่า เช่น พึงปรับปรุงสภาพหรือทำความสะอาดให้ดีเสียก่อนเพื่อจะให้เช่าได้ในราคาดี

2. นายหน้าช่วยตั้งค่าเช่าให้เหมาะสมโดยอาจจัดเตรียมเป็นเอกสารเปรียบเทียบให้เห็นตลาดการเช่าในพื้นที่โดยรอบเพื่อความมั่นใจของผู้ให้เช่า

3. นายหน้าช่วยหาคนเช่าให้ ตั้งแต่การประกาศเช่า เจรจาต่อรองกับผู้ที่มีศักยภาพมาเช่า พามาดูทรัพย์สิน เพื่อประหยัดเวลาของผู้ให้เช่า

4. นายหน้ามีบทบาทสำคัญในการอำนวยความสะดวกด้านการเตรียมสัญญาเช่าเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม และประสานงานให้การเช่าประสบความสำเร็จอย่างราบรื่น

5. นายหน้ายังอาจเป็นตัวเชื่อมระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเพื่อให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น

6. นายหน้ายังมีบทบาทช่วยหาผู้เช่าทรัพย์สินรายใหม่เพื่อไม่ให้ขาดช่วงการเช่านานเกินไป และยังช่วยผู้เช่าหาบ้านเช่าที่อื่น หรือหาซื้อบ้านได้ด้วย

7. นายหน้าจะรับค่านายหน้าการเช่าก็ต่อเมื่อมีการทำสัญญาเช่าสำเร็จลง เจ้าของทรัพย์สินหรือผู้เช่าจึงไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดในช่วงก่อนการเช่า

ในปัจจุบันตลาดเช่าเติบโตสูงมาก โอกาสที่จะได้ลูกค้าต่อเนื่องจึงมีมาก และทำให้ธุรกิจนายหน้าปล่อยเช่าเติบโตตามไปด้วย

ข้อสัญญาของการเช่า

ในการให้เช่าบ้านหรือห้องชุดผ่านนายหน้า ควรมีการกำหนดให้ชัดเจน:

1. สัญญาเช่ามักเป็นสัญญาแบบเปิด ไม่ใช่สัญญาที่เจ้าของจะปล่อยให้นายหน้าหาผู้เช่าถ่ายเดียว ถ้าผู้ให้เช่าหาผู้เช่าได้ ก็ไม่ต้องเสียค่านายหน้า และควรมีกำหนดระยะเวลาการเป็นนายหน้าว่ามีระยะเวลาเท่าไหร่ เมื่อหมดกำหนดก็สามารถทำสัญญาใหม่ได้

2. ควรมีรายการทรัพย์สินที่เป็นเฟอร์นิเจอร์ในสัญญา และกำหนดความรับผิดชอบของความเสียหายต่อทรัพย์สินให้ชัดเจนว่า หากผู้เช่าต้องจ่ายค่าเสียหายจากทรัพย์สินแต่ละชิ้น ต้องจ่ายไม่เกินกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด เช่น 50-70% แล้วแต่สภาพ เป็นต้น

3. ค่าเช่าที่ตั้งไว้เป็นเงินเท่าไหร่ สามารถให้นายหน้าบวกเพิ่มได้หรือไม่ และการโอนค่าเช่า จะจ่ายวันไหน โอนผ่านวิธีไหน นายหน้าไม่พึงที่จะเป็นตัวกลางรับค่าเช่าเพื่อตัดปัญหาความยุ่งยากที่อาจจะเกิดขึ้น

4. เงินมัดจำล่วงหน้าเป็นเงินกี่เดือน อาจเป็น 1-3 เดือน

5. ต้องมีการจัดหา Wifi ให้ด้วยหรือไม่

6. ในกรณีบ้านและห้องชุด พึงระบุความรับผิดชอบของผู้เช่าในการจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าทำความสะอาด ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างควรให้เป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้านเอง

7. ควรระบุให้ชัดเจนว่าในกรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด จะเสียค่าปรับอย่างไร ในทางตรงกันข้ามหากผู้ให้เช่าต้องการให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด เช่น มีผู้จะซื้อห้องชุดนั้น ผู้ให้เช่าต้องชดใช้ผู้เช่าอย่างไร เป็นต้น

8. ยิ่งกว่านั้น พึงระบุเพิ่มเติมว่า หากผู้เช่าอยู่อาศัยไประยะหนึ่งแล้ว จะซื้อห้องชุดหรือบ้านหลังนั้น นายหน้าผู้หาผู้เช่าให้ ควรได้รับค่านายหน้าด้วยหรือไม่

ข้อคิดเพิ่มเติม

ในการทำกิจการนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าพึงทำการดังต่อไปนี้:

1. มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรในการแต่งตั้งนายหน้าว่านายหน้าในกรณีทรัพย์สินนั้นๆ มีขอบเขตการดำเนินการอะไรบ้าง

2. การรับค่านายหน้า พึงรับในวันแรกที่ทำสัญญาเช่า เช่น ถ้ามีการเช่า 12 เดือน ควรรับค่านายหน้า 1 เดือนในวันแรกที่มีการเช่า หรือในบางกรณีอาจแบ่งค่านายหน้าเป็นงวดๆ ละ 8.3% หรืออย่างไรแล้วแต่การตกลง

3. การเป็นนายหน้าหาผู้เช่า ควรจำกัดเฉพาะการหาผู้เช่า ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการจัดการผู้เช่า เว้นแต่มีการตกลงว่าจ้างเพิ่มเติมว่าต้องดำเนินการติดตามค่าเช่าจากผู้เช่า หรืออื่นใดล่วงหน้าเสียก่อน

4. สัญญาเช่าสำหรับผู้ให้เช่ากับผู้เช่าอาจแบ่งออกเป็นสัญญาเช่าพื้นที่ และสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ เช่น สำนักงานตารางเมตรละ 600 บาทต่อเดือน อาจแบ่งค่าเช่าออกเป็นครึ่งต่อครึ่งเพื่อประโยชน์ในทางภาษีของผู้ให้เช่า อย่างไรก็ตาม ในกรณีของนายหน้า พึงได้รับค่าเช่า 1 เดือนจากค่าเช่าเต็มตารางเมตรละ 600 บาท ไม่ใช่ครึ่งหนึ่ง

5. การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้เราได้ธุรกิจต่อเนื่อง เช่น ความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้เช่า เพื่อไม่ให้เกิดภาวะห้องเช่าว่าง ทำให้เรามีรายได้ต่อเนือง และมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า เผื่อต้องการความช่วยเหลือในการซ่อมแซม ซึ่งอาจทำให้เราได้ธุรกิจต่อเนื่อง หรือเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปหาที่ใหม่ นายหน้าก็อาจได้งานจากการช่วยหาห้องเช่าที่อื่นให้อีกด้วย

6. บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ที่ทำโครงการอาคารชุดออกมาขายมักยังมีห้องชุดว่างเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก บริษัทเหล่านี้ทั้งที่เป็นบริษัทมหาชนและบริษัทเอกชนทั่วไป จึงมีความต้องการนายหน้าปล่อยเช่าเป็นจำนวนมาก นายหน้าเหล่านี้สามารถไปจดทะเบียนไว้กับบริษัทพัฒนาที่ดินเหล่านี้ได้แทบทุกบริษัท และมักจะได้รับการต้อนรับเป็นอย่างดี

ทำอาชีพนายหน้าปล่อยเช่า มีรายได้ต่อเนื่อง มีรายได้ซ้ำๆ และยังมีโอกาสทางรายได้อื่นอีก จึงเป็นช่องทางตลาดที่น่าสนใจไม่น้อย


You must be logged in to post a comment Login