วันศุกร์ที่ 20 พฤษภาคม พ.ศ. 2565

สิ่งที่วงการประเมินค่าทรัพย์สินควรทำมา 30 ปี

On May 25, 2021

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 28 พ.ค.-4 มิ.ย. 64)

ปีนี้ผมตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมา 30 ปีแล้ว แต่วงการประเมินมีมาก่อนผมเกือบ 10 ปี เอาว่านับแต่ผมตั้งบริษัทประเมินขึ้นมา เรายังมีสิ่งที่ไม่ได้ทำมาตลอด 30 ปีที่ผ่านมาหลายประการโดยเฉพาะสภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงพัฒนาการวงการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ที่ควรจะ “ไปไกลกว่านี้” มาในระยะ 30 ปีที่ผ่านมา  ดร.โสภณเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง ประเทศเวียดนามเมื่อ 13-14 ปีก่อน (2548-2549) ไปวางแผนงาน (Roadmap) สำหรับการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียดนาม ได้กำหนดหมุดหมาย (Milestone) สำคัญในการพัฒนาวิชาชีพเป็นขั้นเป็นตอน  บัดนี้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในเวียดนามไปไกล มีการออกมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินนับสิบฉบับ

ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณยังไปช่วยราชการกระทรวงการคลัง อินโดนีเซียโดยเงินทุนของ AusAid หรือองค์กรช่วยเหลือของรัฐบาลออสเตรเลียต่ออินโดนีเซีย ไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินให้กับข้าราชการกระทรวงการคลัง อินโดนีเซียทั้งที่กรุงจาการ์ตา นครสุราบายา นครมาคัซซาร์ ซึ่งเป็นเมืองหลักของจังหวัดซูลาเวซีใต้ และเดี๋ยวนี้อินโดนีเซียก็มีมาตรฐานและการควบคุมทางวิชาชีพที่ก้าวหน้ากว่าไทยเสียอีก  นอกจากนั้นยังเคยไปช่วยราชการสอนประเมินค่าทรัพย์สินให้กับกระทรวงการคลัง ประเทศกัมพูชา ไปให้คำปรึกษาการสร้างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่ประเทศเมียนมา รวมทั้งทื่อื่นๆ ซึ่งเขาก็ไปไกลกันมากกว่าไทยแล้ว

สิ่งที่ไทยควรมีเป็นอันดับแรกก็คือการมีสภาวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สินโดยเป็น “เป็นหน่วยงานที่มิใช่หน่วยงานของรัฐแต่ใช้อำนาจรัฐในการดำเนินกิจกรรม จัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติวิชาชีพเฉพาะเพื่อจัดตั้งสภาวิชาชีพ มีฐานะเป็นนิติบุคคล ทำหน้าที่ควบคุมการประกอบวิชาชีพให้ถูกต้องตามจรรยาบรรณแห่งวิชาชีพ การขึ้นทะเบียนและออกใบอนุญาต สั่งพักใช้ใบอนุญาตหรือเพิกถอนใบอนุญาต และรับรองวิทยฐานะของสถาบันที่ทำการสอน รับรองปริญญา ประกาศนียบัตรในวิชาชีพนั้นๆ มีการบริหารงานในรูปคณะกรรมการ ประกอบด้วยกรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งจากรัฐในสัดส่วนที่น้อยกว่ากรรมการได้รับการเลือกตั้งจากสมาชิก รัฐมีบทบาทน้อย” <1>

“ในการแต่งตั้งนายกสภา และเลขาธิการสภา คณะกรรมการมีหน้าที่ในการบริหารกิจการของสภาวิชาชีพตามวัตถุประสงค์การจัดตั้ง การดำเนินงานของสภาใช้ระบบสัญญาของกฎหมายทั่วไป เฉพาะในกรณีที่เกี่ยวข้องกับเรื่องจริยธรรมของวิชาชีพเท่านั้นที่ใช้กฎหมายปกครอง มีรายได้ส่วนใหญ่จากการเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ จากสมาชิก แต่อาจได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐ เจ้าหน้าที่ของสภามิใช่ข้าราชการ มีเลขาธิการเป็นผู้บังคับบัญชาเจ้าหน้าที่ของสภาทุกระดับ ตัวอย่างเช่น แพทยสภา สภาการพยาบาล สภาเภสัชกรรม ทันตแพทยสภา สภาทนายความ เป็นต้น” <1>

สภาวิชาชีพนี้อาจเป็นสภาของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเท่านั้นหรือสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์อันประกอบด้วยวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า และผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน ผู้ตรวจสอบอาคารด้วยก็ได้  สภาวิชาชีพนี้ไม่ใช่สมาคมของนักวิชาชีพ แต่เป็นองค์กรที่ตั้งขึ้นมาโดยรัฐบาลเพื่อมาควบคุมวิชาชีพให้เป็นประโยชน์ต่อสังคมและผู้บริโภค ส่วนสมาคมวิชาชีพมีไว้ปกป้องผลประโยชน์ของนักวิชาชีพเอง จัดงานเลี้ยง หรืออาจทำประโยชน์เพื่อส่วนรวมในฐานะอาสาสมัครด้วยก็ได้

การเป็นสภาวิชาชีพดีกว่าการตั้งเป็นคณะกรรมการ เช่น คณะกรรมการช่างรังวัดเอกชน เพราะจะทำให้กลายเป็นเพียงส่วนราชการหนึ่งในหน่วยราชการเป็นสำคัญ การจะคิดในเชิงสร้างสรรค์และให้ภาคเอกชน ภาคนักวิชาชีพเข้าไปเกี่ยวข้องหรือมีส่วนร่วมสร้างสรรค์ทางวิชาชีพด้วยก็คงจะเป็นไปได้ยาก  อย่างไรก็ตามการจะมีสภาวิชาชีพเป็นสิ่งที่ค่อนข้างยาก เพราะต้องตราเป็นพระราชบัญญัติ  การแก้ไขกฎหมายต่างๆ ในประเทศไทยเป็นได้อย่างเชื่องช้าเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ

สภาวิชาชีพต้องมีบุคคลที่มาจากส่วนราชการมาเป็นประธาน เช่น จากกรมที่ดิน กรมธนารักษ์ เป็นต้น เพราะในทางทฤษฎีรัฐบาลถือเป็นผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชนหรือผู้บริโภคนั่นเอง  แต่ก็จะมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นอันได้แก่ผู้ใช้บริการรายใหญ่จากภาครัฐและภาคเอกชน เช่น กรมบังคับคดี สถาบันการเงิน มามีส่วนร่วมด้วย รวมทั้งนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องรวมทั้งผู้ทรงคุณวุฒิที่มาจากการเลือกตั้ง ไม่ใช่มาจากการแต่งตั้ง (ตามอำเภอใจ) เพราะการแต่งตั้งจะกลายเป็นการ  “เลือกที่รัก มักที่ชัง” ของผู้มีอำนาจทางการเมือง  ส่วนการเลือกตั้งจะทำให้ได้กรรมการที่นักวิชาชีพไว้วางใจจริงๆ ไม่ใช่ไปตั้งนายกสมาคมนักวิชาชีพ “สวมรอย” เข้าไปเป็นกรรมาการ

ทุกวันนี้การรับรองบริษัทประเมิน ก็ปล่อยให้สมาคมรับรองกันเอง ซึ่งก็คือเจ้าของบริษัทประเมินกันเอง มารับรองกันเองเป็นหลัก ซึ่งถือว่ายังไม่ถูกต้องตามมาตรฐานสากลกัน เรามีสำนักงาน ก.ล.ต.รับรองบริษัทประเมินให้ไปประเมินในตลาดทุน แต่ก็ไม่ครอบคลุมทุกภาคส่วนและไม่มีส่วนอื่นมีส่วนร่วมด้วย และพอสำนักงาน ก.ล.ต.ทำการรับรอง หน่วยงานอื่น เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทยที่เคยออกใบรับรองด้วย ก็เลิกดำเนินการ  เราจึงควรมีสภาวิชาชีพมาดำเนินการตามนี้ ไม่ใช่โดยหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งเท่านั้น  ในการออกใบรับรองทางวิชาชีพก็เสียค่าใช้จ่ายสูงมาก ต่างจากการสอบนักวิชาชีพอื่นที่เก็บค่าสมัครสอบถูกกว่ามาก

ในส่วนของการศึกษาต่อเนื่อง ก็ใช่ว่าสภาวิชาชีพจะเป็นผู้สอบเอง แต่กำหนดให้สถาบันการศึกษาหรือหน่วยการศึกษาต่างๆ จัดการศึกษาให้ เพื่อให้เกิดการแข่งขัน ไม่ใช่ “ปิดประตูตีแมว” ให้สมาคมจัดการศึกษาต่อเนื่อง อย่างเช่นสภาวิชาชีพบัญชีก็เป็นผู้อนุมัติโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือสถาบันการศึกษาอื่นจัดการศึกษาให้  การศึกษาต่อเนื่องยังควรรวมถึงการไปบรรยาย การร่วมงานสัมมนาระดับชาติ ระดับนานาชาติอื่นๆ  ไม่ใช่จำกัดเฉพาะการไปอบรมสัมมนาที่จัดขึ้นเท่านั้น

สภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้แทนของนักวิชาชีพอย่างแท้จริง เพราะไม่ใช่สมาคมที่ส่วนมากผู้บริหารบริษัทหรือนายจ้างเป็น “หัวเรือใหญ่” และให้พนักงาน (ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน) ไปเลือกตั้ง  แต่ในกรณีสภาวิชาชีพ การเลือกตั้งจะเป็นในนามบุคคล ไม่ใช่องค์กร และมักสามารถให้มีการเลือกตั้งอย่างอิสระ ไม่ขึ้นกับบริษัทหรือส่วนงานอื่นใด ทั้งนี้จะทำให้สภาวิชาชีพเป็นหน่วยงานที่คอยกำกับนักวิชาชีพโดยผู้แทนของนักวิชาชีพ ร่วมกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่น รวมทั้งส่วนราชการที่เป็นผู้แทนของประชาชนมาดูแลอีกด้วย

การมีสภาวิชาชีพจะช่วยป้องกันการทุจริตคอร์รัปชั่น โอกาสที่เจ้าของบริษัทประเมินจะประเมินสูงๆ ต่ำๆ ตามการร้องขอก็จะลดน้อยลง เพราะจะมีการตรวจสอบจากสภามากขึ้น ไม่ใช่ออกใบอนุญาตให้ประเมินแล้วก็แล้วกันไป  ผู้ประเมินที่เป็นบุคคลก็ไม่ตกอยู่ในอาณัติของบริษัทเสมอไป  วิชาชีพนี้ก็จะถูกใช้เป็นแค่ “ตรายาง” (Rubber Stamp) โดยสถาบันการเงินหรือนายทุนใหญ่ได้ยากขึ้น เพราะมีการกำกับทางวิชาชีพที่ชัดเจน

มาตั้งสภาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินกันเถอะ

อ้างอิง

<1> กพร. สภาวิชาชีพ. https://po.opdc.go.th/content/Mzc

<2> ตามข้อ <1>


You must be logged in to post a comment Login