วันศุกร์ที่ 7 ตุลาคม พ.ศ. 2565

“กฎหมู่” ป้อมมหากาฬทำลายชาติไปเยอะ

On December 8, 2020

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้รายวัน ประจำวันที่ 11-18 ธ.ค. 63)

การที่พื้นที่ป้อมมหากาฬไม่ได้ทำเป็นสวนสาธารณะเสียทีเพราะมีคนมาครอบครองไปใช้ส่วนตัว ทำให้สังคมเสียหายเป็นเงินเท่าไรใครรู้บ้าง และที่สำคัญใครจะเป็นผู้ชดใช้

ผมประเมินไว้ว่าหากมีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬก็อาจเทียบได้กับสวนสันติชัยปราการ (http://bit.ly/2cxLiOt) บริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่งเป็นสวนสาธารณะระดับชุมชนเมืองบนพื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ บริเวณโดยรอบป้อมพระสุเมรุ ซึ่งตั้งอยู่ที่ช่วงปลายถนนพระอาทิตย์ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาตรงปากคลองบางลำพู

สวนแห่งนี้จัดสร้างขึ้นเนื่องในมหามงคลสมัยเฉลิมพระชนมพรรษาครบ 6 รอบของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม พ.ศ. 2542 โดยภายในบริเวณสวนมีพระที่นั่งสันติชัยปราการที่มีตราสัญลักษณ์งานเฉลิมพระเกียรติประดับไว้ พร้อมกับท่ารับเสด็จขึ้นลงเรือพระที่นั่ง เพื่อน้อมเกล้าฯถวายเป็นที่จัดพระราชประเพณีต่างๆที่เกี่ยวกับแม่น้ำเจ้าพระยา

สวนสาธารณะสันติชัยปราการนับเป็นตัวอย่างที่ดีของการพัฒนาเมืองเก่าที่มีประวัติศาสตร์และโบราณสถาน นับเป็นนันทนสถานอเนกประสงค์ที่ได้ประโยชน์ใช้สอย ทั้งด้านการพักผ่อนหย่อนใจ การศึกษา และการอนุรักษ์ (ป้อมพระสุเมรุ) พื้นที่โดยรอบได้รับการออกแบบให้สามารถใช้เป็นที่ออกกำลังกายได้หลายประเภท เช่น การเต้นแอโรบิก รำมวยจีน เป็นสถานที่จัดงานของท้องถิ่นและรัฐบาล เช่น พิธีต้อนรับแขกจากต่างประเทศ รวมทั้งด้านวัฒนธรรม เช่น พิธีลอยกระทง สงกรานต์ เป็นต้น

ในการวิเคราะห์มูลค่าตั้งอยู่บนสมมติฐานและตัวเลขดังนี้:

1.สวนสันติชัยปราการมีผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย (http://bit.ly/2cMpblp) ดังนั้น จึงสมมติให้ในกรณีสวนสาธารณะ “ป้อมมหากาฬ” ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยในขนาดใกล้เคียงกัน แต่ลดลงไปสัก 20% เหลือ 1,600 คน เพราะบริเวณนี้รายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมาย

2.ในกรณีไม่มีสวนสาธารณะนี้ อาจจัดให้ไปใช้บริการสถานออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท อย่างไรก็ตาม สถานออกกำลังกายนี้มีเครื่องออกกำลังกายมากมาย แต่ในกรณีป้อมมหากาฬไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ในกรณีนี้อาจให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวมค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน (80% x (1-60%))

3.ในกรณีคนเข้ามาใช้สอยวันละ 1,600 คน ณ ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาทต่อวัน ก็เท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากถูกผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับว่าส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท ตามสูตร (1-(1/(1+i)n))/i โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ย 5% ส่วน n คือระยะเวลา 10 ปี

4.นี่ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้มีการเช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และเผื่อมีส่วนเหลือไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า

ดังนั้น รัฐบาลโดยกรุงเทพมหานครจึงได้เร่งย้ายผู้บุกรุกซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดให้ออกจากพื้นที่ อาจจัดหาที่อยู่อาศัยโดยไปเช่าบ้านให้ในบริเวณใกล้เคียง และอนุญาตให้คงสถานะ “จน” ต่อไปอีก 10 ปี แต่ไม่อนุญาตให้ประกาศตน “จน” ตลอดอายุขัย หรือ “จน” ต่อไปหลายชั่วรุ่นโดยไม่ช่วยเหลือตัวเอง ทุกอย่างมีต้นทุน ไม่ใช่ของฟรีเปล่าๆปลี้ๆ ดังนั้น จะเห็นได้ว่าในแต่ละปีการที่ไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ สังคมต้องสูญเสียโอกาสไปถึง 19 ล้านบาทต่อปี ในระยะเวลา 10 ปีก็เป็นเงิน 144 ล้านบาท เพียงเพราะการ “ดื้อแพ่ง” ของผู้บุกรุกไม่กี่หลังคาเรือน การเอาเปรียบสังคมเป็นสิ่งที่น่าละอายนัก

ยิ่งกว่านั้นคนที่อยู่ป้อมมหากาฬมานานถึง 56 ปีก่อนการเวนคืนมาทำสวนสาธารณะนั้น พวกเขาโกงเงินหลวงไปเท่าไรแล้ว นี่คือการเอาเปรียบสังคมอย่างขาดจิตสำนึก ขาดหิริโอตตัปปะหรือไม่ โดยพื้นที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อและเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา นับถึงปี 2559 ก็เป็นเวลา 56 ปีมาแล้ว พวกที่ดื้อแพ่งไม่ยอมย้ายมีอยู่น้อยมากหรือแทบจะไม่มีแล้ว พวกที่อยู่ในวันนี้เป็นพวกที่ถือเอาสมบัติของส่วนรวมมาใช้เพื่อตนเองในภายหลัง คนเหล่านี้ได้ประโยชน์ไปเท่าไรแล้วในระยะเวลา 56 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ผมตั้งสมมติฐานว่าเมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้องเล็กๆอยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬก็คงเป็นเงินห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน ถ้าตั้งแต่บัดนั้น พวก “กฎหมู่” อยู่ฟรีมาโดยไม่เสียค่าเช่า นับถึงวันนี้พวกเขาเอาเปรียบสังคมเป็นเงินเท่าไร

ในกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ณ ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2559 ณ ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน จะพบว่าค่าเช่าเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5% เศษ ในช่อง C ตามตาราง แสดงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีโดยอนุมาน การเพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่แบบบัญญัติไตรยางค์ แต่เป็นแบบค่อยๆขึ้นตามเปอร์เซ็นต์ที่ประมาณการไว้เท่ากันโดยตลอด อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงบางปีอาจขึ้นมากกว่านี้ บางปีอาจไม่ได้ขึ้น จึงสมมติให้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% เศษ ตามสูตรที่ว่า

อัตราเพิ่มของค่าเช่า                       = {(ค่าเช่ารายเดือนปีสุดท้าย / ค่าเช่ารายเดือนปีแรก) ถอดรูท 56 ปี} – 1

= {(2000/100)^(1/56)} -1

= 5.49%

ดังนั้น ค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน 100 บาทต่อเดือน พอถึงปี 2504 จึงขึ้นมาเป็น 105 บาทโดยประมาณ ปี 2505 เป็นเงิน 111 บาท ไล่มาจนถึงปี 2559 เป็นเงิน 2,000 บาทนั่นเอง

การที่อยู่ฟรี ไม่เสียค่าเช่าในที่ดินหลวง สมบัติของส่วนรวม มาเป็นเวลา 56 ปีนี้ คนเหล่านี้เอาเปรียบสังคมมาเท่าไรแล้ว เช่น ในปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่กลับไม่เช่า ก็เท่ากับในปีนั้นเอาเปรียบสังคมไปแล้ว 1,200 บาท เงินจำนวนนี้หากนำไปฝากธนาคารไว้โดยไม่หยิบมาใช้ ณ อัตราดอกเบี้ยสมมติให้เป็น 5% ต่อปีโดยเฉลี่ย โดยบางช่วงเช่นในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจเหลือแค่ 1-3% แต่ในบางช่วงอาจสูงเกิน 10% ดังนั้น จึงเฉลี่ยไว้ที่ 5% ต่อปี

จำนวนเงินที่สะสมมา                    = (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลัง จำนวนปี คูณด้วยเงิน ณ ปีนั้น

เช่น ณ ค่าเช่า 100 บาท ในปี 2503 หรือ 56 ปีมาแล้ว ณ อัตราดอกเบี้ย 5% จะเป็นดังนี้:

= {(1+5%)^56} * (100*12เดือน)

= 18,441 บาท

เมื่อนำเงินจำนวนที่สะสมไว้ (ตามคอลัมน์ E ในตาราง) ก็เท่ากับเป็นเงิน 1,202,740 บาท สรุปได้ว่า คนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือบ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 (ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ที่สุดในเวลานี้) นั้น เอาเปรียบสังคมเป็นเงินถึง 1.2 ล้านบาทเข้าไปแล้ว นี่คือสมบัติของส่วนรวมที่ถูกช่วงชิงไปใช้ส่วนตัวอย่างขาดหิริโอตตัปปะ หรือเพียงอ้างว่าคนอื่นก็ทำได้ และทำมาตลอดนั่นเอง

คิดอย่างเป็นวิทยาศาสตร์จะเห็นได้ชัดว่าชาวบ้านบุกรุกป้อมมหากาฬ ทำร้ายประเทศชาติ การมีสวนสาธารณะเพื่อคนส่วนใหญ่ย่อมชอบแล้ว

59


You must be logged in to post a comment Login