ทำไมรถ 2 ล้านผ่อน 5 ปี บ้าน 2 ล้านผ่อน 30 ปี

• Tweet
• 

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 24-31ก.ค. 2563)

หลายคนสงสัยว่าคนไทยทำไมรวยจังกับเรื่องรถ รถคันหนึ่งราคาตั้ง 2 ล้านบาท ผ่อนได้หมดในเวลา 5-7 ปี ส่วนบ้านหลังหนึ่งในราคาเดียวกัน (ส่วนมากได้แค่ทาวน์เฮาส์) ผ่อนตั้ง 30 ปี กลายเป็นทาสเงินกู้ของธนาคารซะงั้น มาไขคำตอบกัน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) กล่าวว่า กรณีนี้อาจเป็นการเปรียบเทียบที่แท้จริงเปรียบเทียบกันไม่ได้ เพราะคนที่ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท กับซื้อรถราคา 2 ล้านบาทนั้น คนละคนกัน โอกาสที่คนมีปัญญาซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาทแล้วผ่อน 30 ปี แล้วยังเหลือเงินมาซื้อรถราคา 2 ล้านบาทที่ต้องผ่อนหมดใน 5-7 ปีนั้นมีน้อยมาก

อย่างรถคันหนึ่งราคา 2 ล้านบาท ส่วนมากต้องดาวน์ 20% ผ่อนเสียดอกเบี้ย 2-4% ทั้งนี้ สมมติเป็น 3% โดยเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) เป็นเวลา 5 ปี ก็แสดงว่า

1. เงินที่ต้องผ่อน 80% คือ 1,600,000 บาท

2. ดอกเบี้ย 3% คิดโดยเสียปีละ 48,000 บาท 5 ปีก็เป็นเงิน 240,000 บาท

3. นำเงินที่ต้องผ่อน 1,600,000 บาท มาบวกกับดอกเบี้ย 240,000 บาท เป็นเงิน 1,840,000 บาท

4. แล้วหารด้วย 60 เดือน จะเป็นเงินผ่อนเดือนละ 30,667 บาท

ข้างต้นเป็นวิธีคิดการผ่อนรถตามปกติที่มักจะเอาเงินต้นที่ต้องผ่อนมาคิดดอกเบี้ยต่อปีตามอัตราว่าเป็นเงินเท่าไร แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ต้องผ่อน จากนั้นนำดอกเบี้ยทั้งก้อนมาบวกด้วยเงินต้นแล้วหารด้วยจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนเป็นรายเดือนโดยตรงไปเลย ไม่ต้องคิดซับซ้อนแบบอัตราดอกเบี้ยทบต้น

แต่ถ้าเรามีเงินซื้อบ้านแล้วสมมติมีเงินดาวน์เท่ากันคือ 20% แล้วมีอัตราดอกเบี้ย 3% เท่ากัน เป็นเวลา 5 ปีเท่ากันอีก อัตราการผ่อนชำระต่อเดือนจะเป็นเงิน 28,750 บาท ซึ่งกลับถูกกว่าการผ่อนรถที่เป็นเงินเดือนละ 30,667 บาทเสียอีก เพราะการผ่อนแบบดอกเบี้ยทบต้นนี้เขาคิดลดเงินต้นทุกระยะที่ผ่อน สำหรับสูตรในการคิดเป็นดังนี้ :

เงินผ่อนชำระต่อเดือน = i/(1-(1/((1+i)^n)) โดยที่

i = ดอกเบี้ยรายเดือน คือ 3% หารด้วย 12 หรือ 0.25% ต่อเดือน

n = จำนวนเดือน คือ 60 เดือน หรือ 5 ปี

^ = เครื่องหมายการยกกำลัง คือเอา (1+ดอกเบี้ย) คูณตัวเอง 60 หน (ตามจำนวนเดือนที่ผ่อน)

อย่างไรก็ตาม ในกรณีซื้อบ้านคงไม่มีใครผ่อนชำระได้รวดเร็วขนาดนี้ เนื่องจากเงินผ่อนชำระจะเป็นประมาณ 25-40% ของรายได้ของครอบครัว เช่น ถ้าต้องผ่อนเดือนละ 30,667 บาท รายได้ของครอบครัวต้องมี 122,667 บาท แต่จะสังเกตได้ว่าครอบครัวที่มีเงินนับแสนเช่นนี้ก็คงไม่อยู่บ้านหลังละ 2 ล้านบาท เพราะดูไม่สมฐานะ! มักจะอยู่บ้านราคาแพงกว่านี้ เนื่องจากการผ่อนบ้านนั้นผ่อนยาวๆ ทำให้ภาระการผ่อนลดน้อยลงนั่นเอง

ในอีกแง่หนึ่ง การผ่อนบ้านนั้นอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านไม่ใช่ 3% แต่เป็น 5% โดยประมาณ แต่ก็มีบางช่วงที่บอกว่าดอกเบี้ยเหลือ 2% บ้าง แต่ก็เป็นช่วง “ส่งเสริมการขาย” ระยะหนึ่ง เช่น 1-3 ปี จากนั้นก็เป็นการผ่อน ณ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจเป็น 5-8% แล้วแต่กำหนดกันไป ถ้าสมมติว่าเป็นดอกเบี้ย 5% การผ่อนบ้านในระยะเวลาเดียวกันคือ 5 ปี จะเป็นเงินตามสูตรข้างต้นคือ 30,194 บาท ซึ่งพอๆกับการผ่อนรถ ณ อัตราดอกเบี้ย 3% แต่เป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ การผ่อนรถจึงเสียเปรียบกว่าการผ่อนบ้าน

แต่ก็อีกนั่นแหละ การผ่อนบ้านนั้นไม่ได้มีเงินดาวน์ 20% แต่มีเงินดาวน์ 0-5% เป็นสำคัญ สมมติว่าเงินดาวน์เป็น 5% และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคือ 6% ตลอดช่วงการผ่อน แต่ผ่อนยาว 30 ปี จะเป็นเงินผ่อนเดือนละเท่าไรสำหรับบ้านราคา 2,000,000 บาท

= เงินที่ต้องผ่อน (95%) หรือ 1,900,000 บาท

= ผ่อนชำระ 30 ปี หรือ 360 เดือน

= อัตราดอกเบี้ยปีละ 6% หรือเดือนละ 0.5%

= อัตราการผ่อนชำระต่อเดือนก็คือ = 0.5%/(1-(1/(1+0.5%)^360)) หรือเท่ากับ 0.005995505

เมื่อเอาอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนไปคูณกับเงินต้น 1,900,000 บาท ก็จะต้องผ่อนเดือนละ 11,391.46 บาท ถ้ารวม 30 ปี หรือ 360 เดือน ก็จะเป็นเงิน 4,100,926 บาท แต่เงินต้นคือ 1,900,000 บาท แสดงว่าเราเสียดอกเบี้ยไป 2,200,926 บาท สูงกว่าเงินต้นเสียอีก แต่เรื่องนี้ถือว่าธนาคารก็มีความเสี่ยง เพราะปล่อยให้เรากู้เงินไปตั้ง 30 ปี เราเองก็ได้อยู่บ้านโดยไม่ต้องเช่ามาถึง 30 ปี

ที่สำคัญกว่านั้นก็คือเรื่องค่าเสื่อม บ้านอายุ 30 ปี ณ ราคา 2,000,000 บาทตอนซื้อ เช่น ณ ปี 2563 พอถึงปี 2593 น่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4,850,000 บาท (ณ อัตราการเพิ่มขึ้นปีละ 3% ตามสูตร 1+ดอกเบี้ย แล้วยกกำลัง 30 ปี) แม้ตัวอาคารอาจจะเก่า แต่ก็ซ่อมแซมได้ โครงสร้างก็ยังไม่พัง ยังอยู่ได้อีกนาน เปลี่ยนแต่งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร

แต่ในกรณีรถ เขาคิดค่าเสื่อมทางบัญชีแค่ 5 ปี แต่อายุการใช้งานจริงอาจจะถึง 20 ปี แต่ต้องซ่อมแซมมากมายโดยตลอด และราคาซากเมื่อครบ 20 ปี ก็คงแทบไม่เหลืออะไรแล้ว แต่บ้านนั้นราคามีแต่ขึ้น จะขึ้นมากหรือขึ้นน้อยก็แล้วแต่สถานการณ์ แต่ก็มีบางช่วงที่ราคาตกตามภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ แต่ก็ตกต่ำประมาณ 2-3 ปีแล้วก็ขึ้นใหม่อีก ไม่ได้ตกจนหมดค่า เอารถไปปลูกสะระแหน่ หรือถ้ายกให้ฟรีคนได้รับยังเคือง เพราะแทบไม่มีราคาอะไร

อย่างไรก็ตาม รถนั้นแม้จะมีค่าเสื่อมสูง แต่ก็ยังมีประโยชน์บางประการที่ต้องซื้อไว้ เช่น เอาไว้ประดับบารมี เอาไว้แสดงฐานะ (จอมปลอม) เพื่อให้ดูดีมีเครดิตในการขอกู้เงินธนาคาร (แต่ถ้าเราไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ก็ไม่ควร “เห็นช้างขี้ ขี้ตามช้าง” ก็ได้) และที่สำคัญรถยังสามารถนำไปหารายได้ได้เป็นกอบเป็นกำ เช่น เอาไปให้เช่าต่างๆ ตั้งแต่เป็นรถเช่าของบริษัท รถเช่าเป็นแท็กซี่ ฯลฯ ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540-2542 ปรากฏว่ามีบางคนยอมทิ้งการผ่อนชำระบ้าน เหลือรถเอาไว้ไป “เปิดท้ายขายของ” ดีกว่านั่นเอง

นี่แหละคือการไขความจริงเรื่องเงินของบ้านและรถ

You must be logged in to post a comment Login