วันพฤหัสที่ 17 ตุลาคม พ.ศ. 2562
ข่าวด่วน
  • add friends

บ้านว่าง : ไม่กล้าสำรวจกลัวผู้มีอิทธิพล?

On September 12, 2019
logo-sopon

คอลัมน์ :โลกอสังหาฯ

ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข ประจำวันที่ 13-20 กันยายน 2562)

มีคำพูดกร่างๆในวงราชการชั้นสูงว่า เรื่องบางเรื่องไม่ควรให้ประชาชนรู้ เดี๋ยวเขาจะตกใจ ทำให้บ้านเมืองปั่นป่วนได้ ความคิดเช่นนี้เป็นการหวังดีต่อประเทศชาติและประชาชนจริงหรือ หรือมีวาระซ่อนเร้นที่มุ่งเอาใจผู้มีอิทธิพล หรือเป็นการกริ่งเกรงผู้อาจสูญเสียผลประโยชน์มากกว่า ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยก็มีนิยายคลาสสิกเช่นนี้เหมือนกัน

ในปี 2538 คุณสิทธิชัย ตันพิพัฒน์ อดีตกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ผู้วายชนม์ เคยมอบหมายให้ผมทำการศึกษาเรื่อง “บ้านว่าง” ซึ่งก็หมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วแต่ไม่มีใครย้ายเข้าอยู่ เพราะท่านเชื่อว่า “บ้านว่าง” น่าจะเป็นดัชนีสำคัญที่จะเตือนภัยภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งทำท่าอึมครึมจากการมีอุปทานเกิดขึ้นมากมายจนน่าจะล้นตลาด

ผลการสำรวจพบว่ามี “บ้านว่าง” ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 300,000 หน่วย สร้างความฮือฮาอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางคนกล่าวว่า การเผยแพร่ตัวเลขสำคัญนี้เป็นการทำลายตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ประชาชนตกใจและอาจไม่ซื้อหรือชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย อันจะส่งผลร้ายต่อผู้ประกอบการได้ในที่สุด

นี่คือเรื่องความขลาดกลัวว่าชาวบ้านจะไม่ซื้อบ้านเพราะตกใจ แต่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินส่วนมากกลับไม่ได้ตกใจ เพราะปรากฏว่าในช่วงปี 2538-2540 ยังมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆอีกถึง 478,354 หน่วย โดยไม่นำพาต่อการเตือนภัยเศรษฐกิจด้วยตัวเลข “บ้านว่าง” นี้เลย จนในที่สุดในปี 2541 ผมพบบ้านว่างเพิ่มขึ้นเป็น 350,000 หน่วย ซึ่งเป็นผลจากการว่าจ้างให้ทำการสำรวจในรอบที่สองโดยธนาคารอาคารสงเคราะห์

ทำไม “บ้านว่าง” จึงเพิ่มขึ้นจาก 300,000 หน่วย เป็น 350,000 หน่วยในช่วงปี 2538-2541 เหตุผลสำคัญก็คือข้อเท็จจริงอันอเนจอนาถที่ว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวมาทีหลังจำนวนมากขายไม่ออกพังไปก่อนกาล ส่วนที่ยังพอไปได้ก็ยังสร้างไม่เสร็จ ณ ปี 2541 ที่สำรวจอีกครั้งหนึ่งนั่นเอง นี่คือผลร้ายของการไม่เชื่อคำเตือน ในขณะที่ผู้ที่เชื่อคำเตือนหลายรายรอดไปได้ เพราะหลังจากทราบข้อมูลแล้วรีบระบายสินค้าในมือให้เสร็จโดยเร็วที่สุด หรือไม่ก็หยุดการเปิดตัวโครงการใหม่ในทันที

บัดนี้ ณ ปี 2562 ผมเพิ่งค้นพบว่าบ้านว่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีเพิ่มเป็น 525,889 หน่วยแล้ว จากบ้านทั้งหมด 5,097,815 หน่วย หรือเท่ากับมีบ้านว่างถึง 10.3% เอาเป็นว่าบ้านทุก 10 หลัง มีบ้านไม่มีใครอยู่ 1 หลัง แต่ถ้าเป็นในกรณีห้องชุดพักอาศัย ในห้องชุดทุก 7 หน่วย จะเป็นห้องชุดว่าง 1 ห้อง หรือ 1 หน่วยว่าง อีก 6 หน่วยมีผู้อยู่อาศัยนั่นเอง

การไม่เชื่อคำเตือนเป็นเพราะข้อมูลการเตือนที่ไม่ทั่วถึงหรือไม่ ซึ่งย่อมไม่ใช่แน่ เนื่องจากคุณสิทธิชัยได้สั่งให้จัดการสัมมนาโดยไม่คิดมูลค่าเพื่อให้ผู้ประกอบการทั้งหลายมารับฟังผลการสำรวจสำคัญในปี 2538 อย่างทั่วหน้า มีเอกสารแจกฟรี แต่ถ้าใครสนใจจะได้รับรายงานการสำรวจฉบับเต็มซึ่งไม่มีการตัดต่อก็สามารถซื้อได้ในราคาเพียง 500 บาท และในวันรุ่งขึ้น สื่อมวลชนทั้งหนังสือพิมพ์ วิทยุ และโทรทัศน์ ก็ลงข่าวกันสนั่นหวั่นไหวทั่วทั้งเมือง และต่อเนื่องไปอีกหลายวันผ่านวารสารต่างๆ

ดังนั้น จึงตัดประเด็นที่ว่าไม่มีใครรู้ข้อมูลไปได้เลย เพียงแต่ไม่ตระหนักรู้ต่างหาก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้ข้อมูลได้ แต่ไปห้ามไม่ให้เกิดโครงการใหม่ไม่ได้ รัฐบาลในสมัยนั้นก็ไม่นำพาที่จะทำอะไรเท่าที่ควร ผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังออกมาพูดในทำนองตรงกันข้ามกับคำเตือน จนทำให้คำเตือนกลายเป็นเพียงคลื่นกระทบฝั่งไปในที่สุด

“บ้านว่าง” ในฐานะเครื่องเตือนภัยสำคัญนี้ได้พิสูจน์ให้เห็นว่ามีความสำคัญอย่างมาก เพราะจะทำให้เราทราบว่าที่ไหนยังมีอุปทานที่ยังไม่มีการใช้สอยอีกมาก ถ้าผู้ประกอบการสร้างเพิ่มอีกอาจต้องขายแข่งกับนักเก็งกำไร แต่จนถึงวันนี้ ณ พ.ศ. 2549 ก็ยังไม่มีหน่วยงานใดทำการสำรวจอีกเลย จะว่าเป็นเพราะค่าใช้จ่ายสูงก็คงไม่ใช่ ผมเคยรับจ้างสำรวจในราคาเพียงไม่ถึงล้านบาทในปี 2538 และประมาณ 1.5 ล้านบาทในปี 2541 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่และโครงการมากขึ้น ค่าจ้างนี้ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆในแต่ละปีที่สูงถึง 200,000 ล้านบาท

การไม่สำรวจซ้ำอาจเป็นเพราะความเกรงใจ เกรงกลัวอิทธิพลของผู้มีส่วนได้เสียรายใหญ่ที่ไม่ต้องการให้ผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางจำนวนเกือบพันราย รวมทั้งชาวบ้านทั่วไปนับล้านได้รับรู้ข้อมูลที่เท่าเทียมกับตน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่ไม่เท่าเทียม และอาจทำให้เกิดความสูญเสียแก่สาธารณชนดังที่เกิดขึ้นในยุควิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งประชาชนจำนวนมากซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้าน เพราะโครงการหลายแห่งล้มไปเสียก่อน

การรู้ข้อมูลนี้ในกรณีนักพัฒนาที่ดินจะได้ระวังไม่ไปพัฒนาในที่ที่มีความเสี่ยงสูง เพราะยังมีบ้านที่ไม่มีคนเข้าอยู่เป็นจำนวนมาก สถาบันการเงินต่างๆก็ได้ประโยชน์ นักลงทุนก็จะได้รู้เท่าทัน นักวิชาชีพ เช่น นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ก็สามารถนำข้อมูลไปใช้ประกอบการทำงานได้แม่นยำขึ้น ส่วนผู้ซื้อบ้านจะได้มีข้อมูลประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่เพียง “ลูกแก้ว” หรือ “ลางสังหรณ์” ในการวางแผนการซื้อ-ขายบ้านนั่นเอง

อย่าปกปิดข้อมูลประชาชน


You must be logged in to post a comment Login