วันเสาร์ที่ 23 พฤศจิกายน พ.ศ. 2562
ข่าวด่วน
  • add friends

เอราวัณ ดุสิตธานี ฯลฯ ต้องประเมินค่าทรัพย์สินให้ชัดเจน

On February 14, 2019
โลโก้โลกอสังหา

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ
เอราวัณ ดุสิตธานี ฯลฯ ต้องประเมินค่าทรัพย์สินให้ชัดเจน
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข 15-22 กุมภาพันธ์ 2562)

ในการประมูลทรัพย์สิน สมบัติของแผ่นดิน มีการนำที่ดินไปพัฒนาหลายต่อหลายรายการ ควรมีการประเมินค่าให้ถ้วนถี่เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย ที่ผ่านมามีการลงทุนทำโครงการหลากหลาย ซึ่งหากให้เกิดความเป็นธรรมหรือความสง่างามแก่ทุกฝ่ายควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ เช่น

1.โรงแรมดุสิตธานี หลังจากที่กลุ่มดุสิตธานีเช่าไปยาวนานราว 40 ปีเศษ เมื่อจะพัฒนาใหม่ควรมีการประเมินค่าให้ชัดเจน
โรงแรมดุสิตธานี
2.โครงการ One Bangkok ที่เป็นที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถูกต้อง เพื่อดูความเหมาะสมต่อการคืนทุนต่อส่วนรวม

3.โรงแรมไฮแอท เอราวัณ ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่ เพื่อการต่อสัญญาอีก 20 ปีจากปี 2564-2584
โรงแรมไฮแอท เอราวัณ
4.สถานีตำรวจน้ำ บริเวณข้าง Icon Siam ก็ควรมีการประเมินค่าที่ดินว่าที่ตาบอดแปลงนี้เป็นเงินเท่าไร ควรให้เอกชนดำเนินการโดยจ่ายเงินเท่าไร

5.โรงภาษีร้อยชักสาม ที่ครั้งหนึ่ง บมจ.แนเชอรัล พาร์ค เคยประมูลได้ แต่อาจมีการประมูลใหม่ ก็ควรมีการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น

ถ้าถามแต่ละรายก็คงบอกว่าได้ว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือประเมินไปเรียบร้อยแล้ว แต่อันที่จริงควรดำเนินการเพิ่มเติมคือ

1.ในการเลือกบริษัทประเมินไม่ควรเลือกกันเองตามแต่ว่าได้ติดต่อกับบริษัทใด แม้แต่จะว่าจ้างใครก็ควรมีการประมูลเสนองานเช่นกัน โดยเลือกบริษัทที่น่าเชื่อถือที่สุด มีการแจกแจงเหตุผลในการเลือกให้ชัดเจนต่อส่วนรวมเพื่อความโปร่งใส

2.ในการว่าจ้างอาจใช้วิธีจับฉลากจากรายชื่อบริษัทประเมินของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) เพราะถือว่าแต่ละบริษัทก็ได้รับการรับรองเช่นกัน ควรมีศักดิ์และสิทธิ์เช่นเดียวกัน หากจับได้ใครแล้วไม่สามารถหรือไม่พร้อมดำเนินการก็สามารถสละสิทธิ์

3.บริษัทประเมินที่ได้รับจ้างต้องทำการประกันทางวิชาชีพ (Indemnity Insurance) เพื่อหากเกิดความผิดพลาดต้องมีส่วนรับผิดชอบไม่มากก็น้อย

4.ควรว่าจ้างบริษัทประเมินมากกว่า 2 บริษัท เช่น 3-4 แห่ง เพื่อให้เกิดการเปรียบเทียบ ทำให้เกิดความโปร่งใสยิ่งขึ้น

5.ในกรณีที่ราคาที่ประเมินออกมาไม่ตรงกัน ให้ทุกบริษัทประชุมร่วมกัน คัดเลือกข้อมูลเปรียบเทียบและแนวทางการประเมินที่ยอมรับได้ร่วมกัน และทบทวนผลการประเมินใหม่ ซึ่งเชื่อว่าจะสามารถได้ราคาที่ใกล้เคียงกัน เพราะใช้ฐานข้อมูลเดียวกัน

6.ผลการประเมินค่าทรัพย์สินควรเปิดเผยต่อสาธารณชนในฐานะเจ้าของประเทศ เพื่อให้ทุกคนสามารถตรวจสอบได้เป็นระยะเวลาหนึ่งก่อนที่จะทำสัญญาผูกพัน

7.ผู้มาทำสัญญากับทางราชการต้องยึดถือราคาตลาดที่ได้ผ่านการประเมินอย่างถ้วนถี่แล้ว จะปฏิเสธหรือใช้ตัวเลขอื่นไม่ได้

8.หากมีข้อพิสูจน์ได้ว่าราคาที่ประเมินไว้ผิดพลาด บริษัทประเมินนั้นต้องรับผิดชอบ เช่น จ่ายค่าทดแทนจากการประกันวิชาชีพ หรืออาจถูกร้องให้ กลต. ถอดถอนชื่อออกจากบัญชีรายชื่อบริษัทประเมิน หรือในกรณีผิดพลาดร้ายแรงเพราะการทุจริตก็คงต้องส่งฟ้องศาลต่อไป

การประเมินอย่างโปร่งใสเพื่อประโยชน์ของทางราชการนี้ ควรดำเนินการในกรณีอื่นๆด้วย เช่น

1.การจัดซื้อ ขาย ให้เช่า เช่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น วัดหลวง ฯลฯ โดยให้สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง หรือจัดตั้งหน่วยงานใหม่ขึ้นมากำกับการว่าจ้างข้างต้น (ไม่ใช่รับเหมาทำเอง) โดยกรณีนี้เป็นกรณีการรวมศูนย์ให้เกิดความโปร่งใส

2.การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ควรประเมินค่าให้ชัดเจน และแยกบทบาทการสำรวจที่ดินและการประเมินค่าทรัพย์สินออกจากกัน ที่ผ่านมามีบริษัทสำรวจเพียงไม่กี่แห่งที่มักรับงานประเมินค่าเพื่อการเวนคืนจากทางราชการ ทำให้เกิดทางเลือกจำกัด และ TOR ของงานก็มักผูกงานสำรวจและงานประเมินค่าทรัพย์สินไว้ด้วยกัน จึงควรทำให้เกิดความโปร่งใสด้วยการแยกงานประเมินออกมาต่างหาก

การประเมินค่าทรัพย์สินให้ถ้วนถี่นี้ จะทำให้บริษัทที่มาซื้อ ประมูลทรัพย์ หรือรับสัมปทานกับทางราชการ มีความสง่างามอย่างแท้จริงว่าไม่ได้โกงชาติ ส่วนราชการต่างๆจะได้ดำเนินงานด้วยความโปร่งใสเป็นบรรทัดฐานต่อไป และผลประโยชน์ของประชาชนจะได้รับการคุ้มครอง รวมทั้งเป็นการพัฒนาวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป

เราต้องใช้วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินให้เกิดความโปร่งใส ความเป็นธรรม และรักษาผลประโยชน์ของชาติและประชาชน อย่าให้ใครโกงชาติได้


You must be logged in to post a comment Login