วันพุธที่ 11 ธันวาคม พ.ศ. 2562
ข่าวด่วน
  • add friends

คิดใหม่‘สวนสาธารณะโรงงานยาสูบ’

On January 9, 2019
โลโก้โลกอสังหา

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข 11-18 มกราคม 2562)

มีข่าวเมื่อเร็วๆนี้ว่า “อดีตขุนคลังหวั่นรัฐบาลยกที่ดิน 77 ไร่ ร.ง.ยาสูบให้เอกชนพัฒนาโดยไม่ผ่าน กม.ร่วมทุน” (https://bit.ly/2Qs53aJ) ผมจึงขอเสนอแนวคิดการพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบ เพราะจะเอาไปทำสวนสาธารณะสถานเดียว ซึ่งเป็นการทำร้ายชาติและผลประโยชน์ของประชาชน

สวนสาธารณะโรงงานยาสูบ

โรงงานยาสูบขนาด 300 ไร่ จะกลายเป็นสวนสาธารณะนั้นก็คงสวยงามดี แต่มองอีกแง่หนึ่งเท่ากับเราเอาเงินจำนวนมหาศาลไปทิ้งแทนที่จะเอามาพัฒนาประเทศ ถือเป็นดราม่าในการพัฒนาเมืองเป็นอย่างมาก ผมขอวิพากษ์ความคิดในการแปลงโรงงานยาสูบเพื่อใช้ในการพัฒนาสวนสาธารณะดังนี้

1.ในกรณีสวนเบญจกิติส่วนแรกตรงบึงยาสูบเนื้อที่ 130 ไร่นั้น เสียค่าพัฒนาไปทั้งหมด 950 ล้านบาท (http://bit.ly/2keIAm5) แต่มีผู้มาใช้สอยในวันธรรมดา 500 คน วันหยุดราชการ 1,000 คน (http://bit.ly/2jC5NP7) เฉลี่ยวันละ 643 คน หรือปีละ 234,643 ราย (แต่ในความเป็นจริงมักเป็นคนที่ไปซ้ำๆ) ถ้าเอาแค่เงินที่พัฒนาไปฝากธนาคารได้ดอกเบี้ย 3% แล้วหารด้วยจำนวนคนก็จะเป็นเงินคนละ 121 บาท หากบวกค่าดูแลสวนด้วยแล้วก็คงเป็นเงินประมาณ 150 บาท แพงกว่าจ่ายเงินให้ไปออกกำลังกายที่ Fitness First ที่มีอุปกรณ์ต่างๆครบ แถมอบไอน้ำและซาวน่าเสียอีก นี่ถ้าคิดค่าที่ดินด้วยก็คงยิ่งไม่คุ้ม แต่โดยที่โครงการนี้สร้างรอบบึง ไม่ใช่บนที่ดินปรกติ จึงถือว่ามีไว้เพื่อการหย่อนใจ

2.ที่ดินตรงตัวโรงงาน ที่ดิน 300 ไร่นี้หากแบ่งมาทำถนนและสาธารณูปโภค สวน หรืออื่นๆสัก 40% ก็จะเหลือ 180 ไร่สุทธิ ราคาเฉลี่ยน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 600 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 108,000 ล้านบาท หากรัฐบาลต้องเสียเงินทำสวนสาธารณะในพื้นที่ขนาดใหญ่นี้อีก 4,000 ล้านบาท ก็คงเป็นเงินรวม 112,000 ล้านบาท ถ้าเอาเงินนี้ไปฝากได้ดอกเบี้ย 3% ก็เป็นเงินปีละ 3,360 ล้านบาท หากในแต่ละวันมีคนมาใช้บริการ 8,000 คน (น้อยกว่าสวนลุมพินีเล็กน้อย) ก็ตกเป็นเงินคนละ 921 บาทต่อวัน ซึ่งถือได้ว่าสูญเสียมหาศาลต่อประเทศชาติ

3.หากรัฐบาลนำที่ดินสุทธิ 180 ไร่ (288,000 ตารางเมตร) มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเป็น 8 เท่า ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 2,304,000 ตารางเมตร หากมีพื้นที่สุทธิ 60% ก็จะได้พื้นที่ขายประมาณ 1,382,400 ตารางเมตร หากราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็จะมีมูลค่าถึง 207,360 ล้านบาท แต่นี่เรากำลังจะทิ้งเงินนับแสนๆล้านนี้เสีย

4.บางคนอ้างว่าสวนสาธารณะในกรุงเทพมหานครมีน้อย แต่เราสามารถเพิ่มพื้นที่สีเขียวได้ด้วยการ

4.1 ให้อาคารต่างๆสามารถสร้างได้เกิน 10 เท่าของที่ดิน แต่ให้เว้นพื้นที่สีเขียวมากขึ้น อาคารต่างๆก็จะมีสวนสาธารณะขนาดย่อมๆในแต่ละอาคารเอง กระจายได้ทั่วไป

4.2 การสร้างอาคารเขียว ประหยัดพลังงาน ลดโลกร้อน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นแต่พื้นที่สีเขียวเท่านั้น เพราะพื้นที่สีเขียว เช่น ทุ่งนา ก็ยังปล่อยก๊าซเรือนกระจก (http://bit.ly/2khBmca)

5.คนที่จะได้ประโยชน์จากการมีสวนสาธารณะก็คือเจ้าของที่ดินโดยรอบ ยิ่งประเทศไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเก็บภาษีเพิ่มจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า (หลังการมีสวนสาธารณะ) ก็ยิ่งทำให้ผู้ได้ประโยชน์ไม่คืนกำไรสู่สังคม ประชาชนทั่วไปได้ประโยชน์น้อย

6.กรณีสวนสาธารณะขนาดใหญ่นั้น ผู้ที่ใช้สอยมักเป็นคนที่อยู่ใกล้ (อยู่อาศัยและทำงานใกล้ๆ) ส่วนผู้ที่อยู่ไกลจะไม่ได้ประโยชน์

7.เป็นสิ่งที่น่าเสียดายเป็นอย่างยิ่งที่ที่ดินโรงงานยาสูบมีทั้งทางด่วนผ่านด้านหนึ่ง และอีก 2 ด้านก็มีรถไฟฟ้าผ่าน หากนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ก็คงมีมูลค่ามหาศาล

ดังนั้น รัฐบาลจึงควรจะคิดใหม่ ถ้าพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบเพื่อการพาณิชย์ เช่น นำที่ดินแปลงนี้ที่มีมูลค่าประมาณ 108,000 ล้านบาท ไปให้เช่าระยะยาว 30 ปีเพื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็น่าจะได้เงินประมาณ 50% ของมูลค่า หรือ 54,000 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สามารถนำไปพัฒนาประเทศได้อีกมหาศาล เช่น นำเงินไป

1.ซื้อเรือดำน้ำ 3 ลำ 36,000 ล้านบาท (https://goo.gl/zdreB8) ได้ถึง 9 ลำ (แต่ไม่รู้จะซื้อทำไม)

2.ซื้อที่ดินชานเมืองไร่ละ 4 ล้านบาท สัก 20 ไร่ รวม 80 ล้านบาท และค่าพัฒนาอีก 20 ล้านบาท รวม 100 ล้านบาท เพื่อเป็นพื้นที่ขี่จักรยานได้ถึง 1,080 แห่ง

3.สร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาได้ราว 22 สะพาน (http://goo.gl/kMAjn)

4.สร้างทางด่วนอุดรรัถยา-อยุธยา ระยะทาง 42 กิโลเมตรได้ 3.5 แห่ง (https://goo.gl/k7TvLJ)

5.สร้างถนนไร้ฝุ่นในชนบทได้ 13,000 กิโลเมตร (http://goo.gl/D1pLsA)

6.สร้างเขื่อนแม่วงก์เพื่อประชาชนนับแสนๆได้ถึง 8 เขื่อน (http://bit.ly/1PoVhQh)

7.สร้างโรงพยาบาล 5 ชั้น 114 เตียง มูลค่า 60 ล้านบาท ได้ถึง 1,800 แห่ง (https://goo.gl/qEgzdP)

8.ใช้สำหรับกรมการแพทย์ที่มีโรงพยาบาลในสังกัด 102 แห่ง (เช่น ราชวิถี เลิดสิน นพรัตนราชธานี ฯลฯ) ซึ่งใช้งบประมาณปีละ 13,500 บาท ได้ถึง 8 ปี (https://goo.gl/fThZDX)

การสร้างสิ่งที่ไม่ได้มีคุณค่าคุ้ม นอกจากจะทำให้ชาติสูญเสียโอกาสแล้ว ยังทำให้คนไทยจนลงไปอีก เพราะแทนที่จะเอาทรัพยากรมาใช้ประโยชน์เพื่อพัฒนาประเทศ พัฒนาฐานะความเป็นอยู่ของประชาชน กลับเอาไปใช้อย่างไม่รู้ค่า แม้แต่สนามบินไคตั๊กใจกลางเมืองฮ่องกง พื้นที่ท่าเรืออุตสาหกรรมใจกลางเมืองเซี่ยงไฮ้ หรือ “หัวลำโพง” แห่งนครโอซากา ก็ยังนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไม่มีใครเอาที่ดินแสนแพงกลางเมืองไปทำสวนสาธารณะ

โปรดคิดใหม่ดีกว่า


You must be logged in to post a comment Login