เตือนภัยเศรษฐกิจ ฟองสบู่อสังหาฯกำลังมา

• Tweet
• 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ
เตือนภัยเศรษฐกิจ ฟองสบู่อสังหาฯกำลังมา
โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย
(โลกวันนี้วันสุข 26 ตุลาคม-2 พฤศจิกายน 2561)

การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายนสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว และคาดว่าตลอดปี 2561 จะมีมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุดในรอบ 24 ปี (ตั้งแต่ปี 2537)

ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย และเป็นกลางที่สุด โดยไม่อยู่ใต้อาณัติของนักพัฒนาที่ดินหรือสถาบันการเงินใด พบว่าในเดือนกันยายน 2561 มีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคักก่อนสิ้นไตรมาส 3 โดยในเดือนนี้มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 60 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 21,357 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการเกือบแสนล้านบาทในเดือนเดียว (98,778 ล้านบาท)

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 13,132 หน่วย (61.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 4,206 หน่วย (19.7%) อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย (12.7%) พบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง ซึ่งในเดือนนี้มีระดับราคาขายต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้ ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดคือ อาคารชุด 51,185 ล้านบาท (52%) รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 28,838 ล้านบาท (29%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮาส์ 12,059 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ (มหาชน) จำนวน 13 บริษัทคือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน (มหาชน) บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

ด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นในจำนวน 9 โครงการ อยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 47 โครงการ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนพระราม 2 ถนนประชาอุทิศ ถนนสรงประภา ถนนหทัยราษฎร์ ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 4 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น ย่านกรุงเทพฯ-ปทุมธานี ย่านพุทธมณฑล-ศาลายา เป็นต้น

ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 เพราะ ดร.โสภณพบว่ายังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 โครงการ จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตาม ในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัว และเมื่อเปิดตัวจริงแล้วจะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป

การเปิดตัวจำนวนมหาศาลในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอๆกับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาส 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ

ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2561 เทียบกับปี 2560 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่รวม 319 โครงการ (ลดลง 1%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 86,694 หน่วย (ลดลงประมาณ 3%) แต่มีมูลค่าโครงการรวม 386,706 ล้านบาท (เพิ่ม 17%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.667 ล้านบาท เป็น 4.461 ล้านบาท (22%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุดคือ อาคารชุดจำนวน 52,277 หน่วย (60%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ 21,100 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 8,587 หน่วย (10%)

เมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย พบโครงการเปิดใหม่ 302 แห่ง จำนวนรวม 84,455 หน่วย รวมมูลค่า 372,462 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.41 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากคาดการณ์จากการเปิดตัวในช่วง 9 เดือนแรก โดยใช้ค่าเฉลี่ยของแต่ละเดือนจะพบว่าปีนี้น่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 403 แห่ง (ลดลง 2%) จำนวนหน่วย 112,607 หน่วย (ลดลง 2% เช่นกัน) แต่มูลค่าการพัฒนากลับเพิ่มเป็น 496,616 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 12% ส่วนราคาเป็น 4.41 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%

หากพิจารณาเพิ่มเติมว่าจำนวนที่สำรวจรายเดือนนี้ยังอาจน้อยกว่าที่ควรมีจริงราว 5% และจำนวนหน่วยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง อาจลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 5% แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยไม่ได้ลดลง ก็จะคาดการณ์ได้ว่าจำนวนหน่วยอาจเพิ่มเป็น 116,759 หน่วย (เพิ่มขึ้น 2%) มูลค่าจะกลายเป็น 521,447 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 18% ส่วนราคาขายเป็น 4.466 ล้านบาท

การที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 18% นี้ถือเป็น “ฟองสบู่” อย่างชัดเจน ตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจมานั้น ปี 2561 นี้จะเป็นปีที่มูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก เพราะขณะนี้เน้นของที่มีราคาสูง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะ 20% ของหน่วยขายขายให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว (นักลงทุน) และอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน

การเกิดภาวะ “ฟองสบู่” ในกลุ่มสินค้าราคาสูงนั้นมีความเสี่ยงมาก หากไม่มีการโอนก็อาจทำให้กระแสเงินสดของโครงการสะดุดได้ สถาบันการเงินและนักพัฒนาที่ดินพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ

ฟองสบู่กำลังมา อย่าชะล่าใจ!!

You must be logged in to post a comment Login