ad222
วันพุธที่ 14 พฤศจิกายน พ.ศ. 2561
ข่าวด่วน
  • add friends

แบงก์จะเจ๊งเพราะสนิมเหล็กไหม?

On October 3, 2018
lok-อสังหา

 

คอลัมน์ โลกอสังหาฯ

“แบงก์จะเจ๊งเพราะสนิมเหล็กไหม?”

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

(โลกวันนี้วันสุข วันที่ 5-12 ตุลาคม 2560)

แบงก์ไทยเป็นลักษณะ “ผูกขาด” ทำกำไรแบบ “ปิดประตูตีแมว” นี่ขยับมาถึงขั้นแม้แต่ประเมินค่าทรัพย์สินเองเพื่อปล่อยกู้ก็ยังทำเองได้ และนี่แหละคือ “สนิมเหล็ก” ที่จะทำให้แบงก์ “เจ๊ง” ได้

เมื่อเร็วๆนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตือนเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ (https://bit.ly/2DrumIT) ผมในฐานะศูนย์ข้อมูลที่สำรวจข้อมูลมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ขอชี้ให้เห็นถึงกลุ่มที่อยู่อาศัยที่น่าจะมีปัญหาในการขายในปัจจุบันนี้ที่ต้องระวังเป็นพิเศษ

1.ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาที่มีโอกาสเสี่ยงสูงสุดคือทาวน์เฮาส์ราคา 5-10 ล้านบาท ที่รอขายอยู่จำนวน 1,410 หน่วย เพราะกลุ่มนี้ต้องใช้เวลาขายอีกถึง 44 เดือน ซึ่งค่อนข้างยาวนานมาก เพราะเป็นกลุ่มที่ตั้งราคาไว้ค่อนข้างสูง

2.ห้องชุดพักอาศัย กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดมีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่โดยที่เศรษฐกิจของประเทศกำลังตกต่ำสุดขีด จึงทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีกำลังซื้อจำกัด ดังนั้น สินค้าที่เหลือขายอยู่ในตลาดจึงต้องใช้เวลาดูดซับอีกนานถึงประมาณ 35 เดือน

ทุกวันนี้ ธปท. ห่วงใยเรื่อง NPLs ของธนาคาร เพราะทุกวันนี้เงินดาวน์ต่ำมาก คนกู้อาจหนีได้ง่ายขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน ธปท. ก็อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินเองได้ถ้าทรัพย์ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท นัยว่าธนาคารแบกรับค่าจ้างประเมินไม่ไหวในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจนั้น ทั้งที่ในความเป็นจริงการใช้ผู้ประเมิน in house มีต้นทุนแพงกว่า เหตุผลที่อ้างเป็นไปไม่ได้เลย เพราะการ Outsourcing ให้บริษัทประเมินภายนอกทำอย่างไรก็ถูกกว่า ไม่ต้องรับผิดชอบพนักงานอะไรมาก แต่น่าแปลก ธปท. กลับยอมทำตามที่ธนาคารเสนอโดยดุษณีได้อย่างไร

BANK

ธนาคารพาณิชย์มีอำนาจมากขึ้น โดย ธปท. กำหนดชัดเจนว่า

1.ทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถใช้ผู้ประเมินภายในแบงก์ได้เลย

2.กรณีที่จะเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในแบงก์ ให้แบงก์พิจารณาจากผลการจัดระดับความเสี่ยงรวม และผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตของแบงก์ จากรายงานการตรวจสอบล่าสุดที่ได้รับจาก ธปท.

2.1 ​กรณีแบงก์มีผลการจัดระดับความเสี่ยงรวมอยู่ในระดับ 1 หรือ 2 และมีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตอยู่ในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง และได้รับความเห็นชอบระบบงานประเมินราคาจาก ธปท. ให้แบงก์สามารถกำหนดแนวทางการเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในธนาคารได้เอง โดยทำหนังสือขอความเห็นชอบมายัง ธปท. ทั้งนี้ ธปท. จะเป็นผู้พิจารณาอนุมัติอีกครั้ง

2.2 ​กรณีแบงก์ไม่เข้าข่ายตามข้อ 2.1 แต่มีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง แบงก์สามารถประเมินราคาโดยเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในธนาคารเองก็ได้ เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้แบงก์ต้องใช้ผู้ประเมินราคาภายนอก

2.2.1 สำหรับสถาบันที่มีกองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท

2.2.2 สำหรับสถาบันที่มีกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 100 ล้านบาท

 

สรุปถ้าทรัพย์สินที่ประเมินไม่เกิน 10 ล้านบาท แบงก์ใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือจะใช้ผู้ประเมินภายนอกได้ แต่ถ้าเกินจากนี้ต้องดูเงื่อนไขจากข้อ 2.1 และ 2.2

การกระทำอย่างนี้ธนาคารก็กินรวบ สิ่งที่เกิดขึ้นก็เท่ากับธนาคารประเมินกันเองได้ แล้วอย่างนี้ความเป็นกลางไปอยู่ที่ไหน ธนาคารต่างๆจึงพยายาม “ดูด” ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินต่างๆเพื่อเตรียมตัวจะประเมินค่าทรัพย์สินเอง ประมาณว่าแต่ละธนาคารใหญ่ๆมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเองดังนี้

1.ธนาคารกรุงเทพ 80 คน

2.ธนาคารกรุงไทย 100 คน

3.ธนาคารทหารไทย 120 คน

4.ธนาคารไทยพาณิชย์ 200 คน (เมื่อก่อนใช้ “nominee” คือ บจก.สยามพิธิพัฒน์ เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

5.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 170 คน

6.ธนาคารยูโอบี 50 คน

7.ธนาคารกสิกรไทย 400 คน (เมื่อก่อนใช้ “nominee” คือ บจก.โปรเกรส เดี๋ยวนี้ประเมินเองแล้ว)

8.ธนาคารธนชาต 20 คน (ใช้หัวแปลนเอสเตท)

ถ้าต่อไปแทบทุกธนาคารทำเอง แล้วบริษัทประเมินจะอยู่รอดได้อย่างไร ความเป็นธรรมจะมีไหมในการอำนวยสินเชื่อ ข้อครหาว่าเมื่อใดธนาคารจะปล่อยกู้ก็จะประเมินต่ำๆ เมื่อจะขายทรัพย์สินก็จะประเมินราคาไว้สูงลิ่ว และอาจจะเข้าอีหรอบเดิมคือ ถ้าปล่อยกู้ให้ญาติมิตรก็อาจประเมินราคาไว้สูงหรือต่ำเกินไป ซึ่งเคยทำให้ธนาคารเจ๊งมาแล้ว เป็นต้น นี่คือการขาดความรับผิดชอบต่อสังคมหรือ CSR ของแบงก์ในฐานะบริษัทมหาชนหรือไม่

สมัยเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ธนาคารโลกได้มาศึกษาแนวทางการฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยและเสนอให้ไทยใช้บริการการประเมินค่าทรัพย์สินของภาคเอกชนที่เป็นอิสระ ไม่ใช่ให้ธนาคารประเมินกันเอง (https://bit.ly/2IfWXi6) ในอดีตที่ผ่านมาธนาคารบางแห่งอำนวยสินเชื่อไปโดยที่ฝ่ายประเมินของธนาคารยังอยู่ระหว่างเดินทางเพื่อไปประเมินทรัพย์สินแปลงนั้นอยู่เลย นี่คือสาเหตุที่ไทยเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ

แต่ 20 ปีให้หลัง เรากลับกำลังจะก้าวไปสู่วิกฤตโดยแบงก์ทั้งหลายจะประเมินค่าทรัพย์สินเอง นี่คือ “สนิมเหล็กที่เกิดจากเนื้อในเหล็ก” อย่างนี้แบงก์ไทยจะเจ๊งอีกรอบหรือไม่ เป็นนิมิตหมายว่าต่อไปธนาคารต่างๆจะประสบปัญหาเพราะความไม่โปร่งใสอีกหรือไม่


You must be logged in to post a comment Login