ad222
วันพุธที่ 19 ธันวาคม พ.ศ. 2561
ข่าวด่วน
  • add friends

วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

On February 8, 2018
651-9

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

“วิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน” เป็นวิชาชีพเพื่อผดุงความเที่ยงธรรมในการสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่แท้ตามราคาตลาดในการซื้อขาย จำนอง จำนำ แบ่งแยกมรดก ร่วมทุน ฯลฯ ซึ่งต้องอาศัยความเป็นกลางอย่างยิ่ง ผมเคยเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเวียดนาม อินโดนีเซีย และอื่นๆ จัดทำมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สิน ปัจจุบันเขามีมาตรฐานเหนือกว่าไทยแล้ว แต่เรายังย่ำอยู่กับที่

คุณกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล สมัยเป็นผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ปี 2529 ได้ทำสิ่งที่น่าสรรเสริญโดยจ้างบริษัทประเมินอิสระดำเนินการประเมินแทนพนักงานธนาคารเพื่อให้เกิดความเป็นกลาง แต่เมื่อคุณกิตติเป็นรองผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กลับอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินเองได้ถ้าทรัพย์ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท นัยว่าธนาคารแบกรับค่าจ้างประเมินไม่ไหวในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ทั้งที่ความเป็นจริงการใช้ผู้ประเมิน in house มีต้นทุนแพงกว่า

หลักเกณฑ์การประเมินราคาหลักประกันของสถาบันการเงินตามนโยบาย ธปท. ล่าสุดปี 2559 กำหนดว่า 1.ทรัพย์สินไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงินได้เลย 2.กรณีที่เลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในสถาบันการเงิน ให้สถาบันการเงินพิจารณาจากผลการจัดระดับความเสี่ยงรวมและการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตของสถาบันการเงินจากรายงานการตรวจสอบล่าสุดที่ได้รับจาก ธปท. โดย

2.1 ​กรณีสถาบันการเงินมีผลการจัดความเสี่ยงรวมอยู่ในระดับ 1 หรือ 2 และมีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตอยู่ในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง และได้รับความเห็นชอบระบบงานประเมินราคาจาก ธปท. ให้สถาบันการเงินสามารถกำหนดแนวทางการเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในธนาคารได้เองโดยทำหนังสือขอความเห็นชอบมายัง ธปท. ทั้งนี้ ธปท. จะเป็นผู้พิจารณาอนุมัติอีกครั้ง

2.2 ​กรณีสถาบันการเงินไม่เข้าข่ายตามข้อ 2.1 แต่มีผลการจัดระดับความเสี่ยงด้านเครดิตในระดับต่ำ ค่อนข้างต่ำ ปานกลาง สถาบันการเงินสามารถทำการประเมินราคาโดยเลือกใช้ผู้ประเมินนอกหรือผู้ประเมินภายในธนาคารเองก็ได้ เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้สถาบันการเงินต้องใช้ผู้ประเมินราคาภายนอก

2.2.1 ​สำหรับสถาบันการเงินที่มีกองทุนน้อยกว่า 8,000 ล้านบาท ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 50 ล้านบาท

2.2.2 ​สำหรับสถาบันการเงินที่มีกองทุนตั้งแต่ 8,000 ล้านบาทขึ้นไป ให้ใช้ผู้ประเมินราคาภายนอกสำหรับการประเมินมูลค่าหลักประกันของลูกหนี้ที่มีราคาตามบัญชีสูงกว่า 100 ล้านบาท

สรุปถ้าทรัพย์สินที่ประเมินราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท สถาบันการเงินจะใช้ผู้ประเมินราคาภายในหรือผู้ประเมินภายนอกได้ แต่ถ้าเกินจากนี้ต้องดูเงื่อนไขจากข้อที่ 2.1 และ 2.2

ทำอย่างนี้ธนาคารก็กินรวบ สิ่งที่เกิดขึ้นเท่ากับธนาคารประเมินกันเองได้ แล้วอย่างนี้ความเป็นกลางอยู่ที่ไหน ประมาณว่าแต่ละธนาคารใหญ่ๆมีผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง เช่น ธนาคารกรุงเทพ 80 คน ธนาคารกรุงไทย 100 คน ธนาคารทหารไทย 120 คน ธนาคารไทยพาณิชย์ 200 คน ธนาคารกรุงศรีอยุธยา 170 คน ธนาคารยูโอบี 50 คน ธนาคารกสิกรไทย 400 คน และธนาคารธนชาต 20 คน

ถ้าต่อไปแทบทุกธนาคารทำเอง แล้วบริษัทประเมินจะอยู่รอดได้อย่างไร ความเป็นธรรมจะมีไหมในการอำนวยสินเชื่อ

ผมอยากให้บริษัทประเมินที่เป็นกลางประเมินเพื่อให้ต้องตามอารยสากลในความเป็นกลาง เพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค ไม่ใช่เน้นไปที่ประโยชน์ของผู้ปล่อยกู้หรือแม้แต่บริษัทประเมิน ถ้าเราทำเพื่อสังคม วิชาชีพก็จะมีความหมาย ไม่ใช่แค่ตรายาง

อนึ่ง ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จะจัดประกวดเรียงความชิงโล่พระราชทานสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี เรื่องความสำคัญของวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน พร้อมรางวัลนับ 100,000 บาท โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.thaiappraisal.org/thai/essay/essays.php


You must be logged in to post a comment Login