How To จุดคุ้มทุน? / โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

• Tweet
• 

คอลัมน์ : โลกอสังหาฯ
ผู้เขียน : ดร.โสภณ พรโชคชัย

ฉบับนี้มาดูเรื่อง “How to” ทำอย่างไรในการวิเคราะห์จุดคุ้มทุนการทำธุรกิจพัฒนาบ้านจัดสรรและหรืออาคารชุดพักอาศัยที่ขายกันมากมายในท้องตลาด

การซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับคนคนหนึ่งในชีวิตเป็นเรื่องใหญ่ ปรกติผู้อยู่อาศัยจะคุ้นเคยกับที่นั้นๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกล บางกรณีอาจมีข้อยกเว้น เพราะเป็นการออกเรือนหรือหนีให้พ้นจากภยันตราย เป็นต้น การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่เป็นลูกค้ามักเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าคนจากบริเวณอื่น

นัยการทำกิจกรรมเพื่อการโฆษณาต่างๆจึงจำกัดเฉพาะบริเวณเพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) การลงโฆษณาขายในสื่อต่างๆ เช่น หนังสือพิมพ์ จึงจำกัดเฉพาะผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง หรือศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่ๆ เป็นต้น บ้านจัดสรรซึ่งจำกัดเฉพาะคนในพื้นที่หนึ่งๆเป็นสำคัญไม่ต้องออกเงินค่าโฆษณามากมายเช่นนี้ เน้นการทำป้ายโฆษณาในท้องถิ่นมากกว่า เพื่อ “ประหยัดยอด ประโยชน์สุด” นั่นเอง

จุดคุ้มทุน (Breakeven Point) หมายถึงจุดที่รายรับจากยอดขายเท่ากับต้นทุนทั้งหมดในการผลิต การวิเคราะห์เพื่อหาปริมาณของสินค้า ซึ่งหมายถึงจำนวนหน่วยหรือจำนวนตารางเมตรของอสังหาฯที่ต้องขายเพื่อให้เกิดความคุ้มทุน เป็นเครื่องมือในการตัดสินใจวิเคราะห์ที่ต้องอาศัยข้อมูลประมาณการค่าต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ต้นทุนผันแปร (Variable Cost) และรายรับ

การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนแบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ การวิเคราะห์ปริมาณที่ต้องผลิต และการวิเคราะห์มูลค่าการขายที่เหมาะสม

กรณีที่ 1 สูตรปริมาณ

มีอยู่ว่า Q = F / (P-V) โดยที่ Q = ปริมาณขาย ณ จุดคุ้มทุน F = ต้นทุนคงที่รวม P = ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย V = ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย เช่น ราคาทาวน์เฮาส์ที่เราจะตั้งขายเป็นเงินหน่วยละ 2 ล้านบาท ต้นทุนแปรผันต่อหน่วยคือ 0.65 ล้านบาท ต้นทุนคงที่รวมคือ 210 ล้านบาท ก็จะได้ Q = {210 / (2-0.65)} = 156 หน่วย หรืออีกนัยหนึ่งเราต้องสร้างขายให้ได้ 156 หน่วย จึงจะถึงจุดคุ้มทุน

กรณีที่ 2 สูตรยอดขาย

มีอยู่ว่า PQ = F / {1 – (V/P)} โดยที่ PQ = ยอดขาย ณ จุดคุ้มทุน F = ต้นทุนคงที่รวม P = ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย

V = ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย เช่น หากพิจารณาตามสมมุติฐานเดียวกันข้างต้นคือ ราคาทาวน์เฮาส์หน่วยละ 2 ล้านบาท ต้นทุนแปรผันต่อหน่วยคือ 0.65 ล้านบาท ต้นทุนคงที่รวมคือ 210 ล้านบาท ต้องขายให้ได้เงิน (PQ) เท่าไรจึงจะถึงจุดคุ้มทุน PQ = 210 / {1-(0.65/2)} =  311.11 ล้านบาท

ถ้ามองในอีกนัยหนึ่ง อาจกล่าวได้ว่าในกรณีปรกติธรรมดาทั่วไปเราควรขายให้ได้ประมาณ 60% ของยอดขายของสินค้า เช่น ถ้ามีโครงการสร้างทาวน์เฮาส์ขายจำนวน 100 หน่วย เราต้องขายให้ได้ 60 หน่วยจึงจะถึงจุดคุ้มทุน สามารถ “ลอยตัว” ได้แล้ว ถ้าขายได้น้อยกว่านั้นก็ยังไม่แน่ ยิ่งถ้าขายได้ต่ำกว่า 40 หน่วยก็ยังอยู่ในภาวะ “ลูกผีลูกคน” อยู่นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม สำหรับบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จุดคุ้มทุนจะต่ำกว่ามาก เช่น ขายได้ 50 หน่วย หรือครึ่งหนึ่งก็ถึงจุดคุ้มทุนแล้ว เพราะบริษัทมหาชนมีต้นทุนทางการเงินถูกกว่าบริษัทเล็กๆที่ต้องพึ่งธนาคารในการปล่อยกู้ แถมบริษัทใหญ่ๆยังมีชื่อเสียงที่ดีเป็นทุน ทำให้ตั้งราคาได้สูงกว่าเสียอีก

นี่แหละครับ “How To” เบื้องต้นในการคิดจุดคุ้มทุนในการวางแผนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น เราต้องมีข้อมูลที่ดีก่อนว่าราคาหรือต้นทุนต่างๆที่คิดนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ จึงต้องสำรวจตลาดให้ถ้วนถี่ก่อน การลงทุนที่ดีจึงต้องมีข้อมูล ไม่ใช่ใช้แค่ลูกแก้วกับลางสังหรณ์

จะสังเกตได้ว่าการคิดในเชิงตัวเลขนั้นไม่ใช่เรื่องยากเย็นอะไร เป็นไปตามสูตรข้างต้น สิ่งที่จะทำให้เรา “ตกม้าตาย” หรือไม่ก็คือตัวเลข “ราคาขาย” และ “ต้นทุน” บางทียังอาจรวมถึงระยะเวลาในการขายและดอกเบี้ยมาประกอบอีกด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้กำหนดความเสี่ยงของการลงทุนเช่นกัน

ถ้าเราตั้งสมมุติฐานที่ไม่เป็นจริง ตั้งราคาขายสูงหรือต่ำเกินไป คิดต้นทุนที่สูงหรือต่ำเกินจริง ก็จะทำให้ตัวเลขออกมาดีเกินไปหรือแย่เกินจริง ทำให้แทนที่จะประสบความสำเร็จอาจเกิดความเสียหายขึ้นได้

ดังนั้น เราจึงควรตรวจสอบตัวเลขให้แน่ชัดว่าสอดคล้องกับตลาดกับความเป็นจริงหรือไม่ หาไม่ก็จะเป็นดั่ง “Garbage In, Garbage Out” คือถ้าเราใส่สิ่งที่ไม่ดีหรือขยะเข้าไปในคอมพิวเตอร์ สิ่งที่ออกมาก็คือขยะ จะแปลงเป็นทองคงไม่ได้

You must be logged in to post a comment Login